房貸新政落地首周，樓市回暖了嗎？記者實(shí)地走訪廣深

　　9月6日，珠海官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。至此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在珠三角9市全部落地。8月30日，廣州、深圳率先明確實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。隨后，降低首付比例、存量房利率調(diào)整等房貸新政密集出臺(tái)。

　　新政執(zhí)行首周，各項(xiàng)政策落地情況如何？廣深兩地樓市情況如何，能否因新政迎來“金九銀十”？連日來，記者走訪廣、深兩地多個(gè)樓盤，廣泛采訪了購(gòu)房者、一線銷售、銀行等市場(chǎng)參與者，實(shí)探新政落地首周樓市情況。

　　從實(shí)地走訪看，在售樓盤普遍人氣大增，中心城區(qū)熱點(diǎn)樓盤則已經(jīng)轉(zhuǎn)化成實(shí)際成交量。廣州在新政后三天的成交量甚至比過去三個(gè)月還多。隨著新政傳導(dǎo)效應(yīng)加速落地呈現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士期望今年“金九銀十”迎來更多收獲。

　　一線走訪

　　廣深熱點(diǎn)樓盤人氣倍增

　　“新政出臺(tái)后，每天來訪30多組客戶，人氣和成交量相比七八月都好太多了，增加了將近一倍，從8月30日至9月5日，就這么幾天我們就成交了1.2億元?！?9月6日，粵?！ぴ聘鄢窍嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)廣大剛需和改善型群體來說，最實(shí)在利好就是降低了購(gòu)房門檻和成本，住房消費(fèi)者的信心有望進(jìn)一步被激發(fā)和強(qiáng)化。

　　向記者傳來捷報(bào)的還有廣州越秀地產(chǎn)。在廣州，越秀地產(chǎn)是擁有項(xiàng)目最多的房企，除南沙外，其他10個(gè)城區(qū)均有項(xiàng)目在售，數(shù)量超過30個(gè)。由于推盤集中、貨量較大，新政前的去庫(kù)存壓力可想而知。為搶到新政利好“頭啖湯”，過去一周該區(qū)域開足馬力，大批量、成體系、分片區(qū)向市場(chǎng)推出多種專門滿足剛改群體需求的戶型，人氣和實(shí)際成交量均有大幅提升。據(jù)越秀地產(chǎn)初步統(tǒng)計(jì)，8月28日至9月3日，廣州區(qū)域單周來訪量近4000組，環(huán)比增長(zhǎng)近50%，新房成交環(huán)比增長(zhǎng)135%。

　　珠實(shí)地產(chǎn)一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，新政執(zhí)行疊加“金九銀十”的開端，上周末該公司旗下多個(gè)樓盤可以用“人滿為患”來形容，珠江花城兩天就成交20套。

　　深圳的一手樓市場(chǎng)同樣受到新政提振。9月6日下午3點(diǎn)半，記者在深房光明里看到，營(yíng)銷中心內(nèi)約有四五批購(gòu)房者正在看房，記者在現(xiàn)場(chǎng)停留約15分鐘，又有四五批購(gòu)房者到訪?！爸苣┤肆鬟€會(huì)多一些，今天是工作日。”現(xiàn)場(chǎng)一開發(fā)商銷售表示，新政之后營(yíng)銷中心人流會(huì)高一些，以復(fù)訪客戶為主。樓盤可售住宅僅388套房源，目前儲(chǔ)蓄客戶已一兩千批，預(yù)計(jì)最終認(rèn)籌超1000批。

　　9月6日下午5時(shí)，記者在深圳世界之窗旁的新樓盤綠景白石洲看到，營(yíng)銷中心停車場(chǎng)近百個(gè)停車位幾乎沒有空缺，而在營(yíng)銷中心，約百來號(hào)購(gòu)房者在營(yíng)銷中心了解樓盤情況?！靶抡涞睾螅诙嘀匾蛩胤e極作用下，來訪購(gòu)房者比新政前多出三成?！庇袖N售人員披露，目前已登記購(gòu)房者約1200批，人數(shù)持續(xù)增加中。

　　市場(chǎng)觀察

　　用好新政 變?nèi)藲鉃槌山涣?/strong>

　　春江水暖鴨先知。廣州、深圳是國(guó)內(nèi)一線城市較早落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，作為處在房地產(chǎn)交易第一線的售樓人員，是最早感知“池暖水溫變化”的業(yè)內(nèi)人士。9月6日，兩地多家房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從目前情況來看，新政對(duì)樓市的利好還是非常明顯。

　　在廣深兩地走訪中，多個(gè)樓盤銷售負(fù)責(zé)人向記者坦言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”“首付兩成”確是過去一周樓市“回暖跡象初顯”的核心驅(qū)動(dòng)力。有業(yè)內(nèi)人士粗略統(tǒng)計(jì)過，針對(duì)剛改型住房需求群體，廣州至少有20多個(gè)樓盤已經(jīng)率先打出“首付兩成”的營(yíng)銷海報(bào)（或橫幅）標(biāo)語來吸引客戶。不過，最終將如何辦理“兩成首付”的房貸，銷售人員表示最終還是要以銀行審批為準(zhǔn)。

　　廣州萬科黃埔新城是黃埔區(qū)一個(gè)體量龐大的剛需盤，該項(xiàng)目售樓部9月3日便在各種宣傳渠道上發(fā)出一批新的營(yíng)銷廣告，在排版設(shè)計(jì)上特意對(duì)“即日起執(zhí)行最低首套房首付比例20%的政策”的描述作了突出處理。珠江實(shí)業(yè)旗下的云湖花城也已經(jīng)宣稱開始執(zhí)行兩成首付。據(jù)透露，該公司在售的另外兩個(gè)樓盤珠江花城和天河壹品，目前仍按照三成首付對(duì)外銷售，不過這兩家樓盤都已經(jīng)在與合作銀行接洽推進(jìn)，已有銀行表示愿意嘗試接件。

　　除此以外，記者了解到，新世界旗下的耀勝新世界、新世界星輝、新世界云耀等在售項(xiàng)目，也均在宣傳海報(bào)中表示即日起響應(yīng)政策執(zhí)行最低首套20%首付比例，并注明具體操作以銀行審批為準(zhǔn)。

　　不過，也有樓盤銷售人員告訴記者，過去一周到訪看房的人的確有了大幅增加，但最終“轉(zhuǎn)化率”有多高仍有待觀察。

　　據(jù)某龍頭房企深圳分公司市場(chǎng)部張先生透露，該公司目前在深圳龍崗、南山和寶安有三個(gè)新盤在售。單價(jià)從1萬多到8萬多元不等?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺(tái)后，“來的人多了一些，成交仍有待觀察”。

　　記者在實(shí)地走訪中了解到，為加快人氣和流量的價(jià)值變現(xiàn)，一些樓盤已經(jīng)在著手推出“一口價(jià)”“特價(jià)房”“降價(jià)兩千元”“多重好禮”等五花八門的“新優(yōu)惠”，準(zhǔn)備趁熱打鐵，在“金九銀十”打一場(chǎng)漂亮翻身仗。譬如，珠江實(shí)業(yè)旗下的珠江花城就推出了10套一口價(jià)單位來吸引成交。耀勝新世界在海報(bào)上也打出新品加推折扣、專場(chǎng)限時(shí)折扣等六重好禮來吸引客戶。

　　市場(chǎng)趨勢(shì)

　　區(qū)域和板塊行情分化 中心城區(qū)仍為關(guān)注熱點(diǎn)

　　除了如何將急漲的人氣變現(xiàn)為實(shí)際成交量以外，當(dāng)前不同城區(qū)、板塊和項(xiàng)目之間日益嚴(yán)重的行情分化，亦是近日記者在廣深實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)的突出現(xiàn)象。譬如中心城區(qū)比新興城區(qū)人氣更旺、熱點(diǎn)樓盤比一般樓盤成交更多。

　　過去一周，廣州萬科旗下的黃埔新城、城市之光、都會(huì)四季、幸福譽(yù)、增城萬科城、萬科·瑧山府等在售和新開樓盤，到訪客群明顯增多了一到兩倍。但是，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)人氣明顯更高。譬如，8月28日—9月3日，萬科黃埔新城客戶到訪量超240組，一半在周末兩天，實(shí)際成交34套，有一些就是萬科在增城項(xiàng)目的客戶轉(zhuǎn)來中心城區(qū)買房的。

　　“中心城區(qū)憑借其綜合優(yōu)勢(shì)，明顯已經(jīng)成為在這一輪新政利好中搶到‘頭啖湯’的受益者。新興城區(qū)的人氣雖然也比以前有了大幅提升，但實(shí)際成交量與中心城區(qū)相仍有不小差距?！痹龀且患抑饕嫦騽傂枞后w的樓盤中盛順和家園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，過去幾天他們項(xiàng)目看樓的人雖然多了很多，但實(shí)際成交的只有3套。期望新政利好加快傳導(dǎo)速度，為市場(chǎng)回暖增加更多動(dòng)能。

　　深圳一家開發(fā)商在采訪中向記者坦言，預(yù)計(jì)新政策對(duì)于剛需購(gòu)房者或改善型的購(gòu)房者觸動(dòng)比較大，特別是名下有一套房的改善群體，所以對(duì)于福田、南山等深圳核心區(qū)域的樓盤正面影響會(huì)更大一些。

　　多位接受記者的業(yè)內(nèi)人士表示，從短期來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政在促進(jìn)市場(chǎng)交易、推動(dòng)行業(yè)回暖的作用相當(dāng)明顯，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，仍期待各地因城施策、進(jìn)一步靈活發(fā)揮政策工具箱作用，推出更多有助于提振市場(chǎng)消費(fèi)信心、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的利好新政，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和提質(zhì)換擋發(fā)展。

　　■鏈接：新政落地情況

　　銀行公布存量房利率調(diào)整具體指引

　　廣東有銀行已“調(diào)試好系統(tǒng)”

　　房貸新政出臺(tái)一周，廣深兩地落地情況如何？記者從多渠道獲悉，廣深商業(yè)銀行已施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，目前公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策也在研究當(dāng)中。降低存量首套房貸利率方面，廣東金融主管部門已召開座談會(huì)，并鼓勵(lì)銀行選擇批量方式操作。有國(guó)有大行已經(jīng)調(diào)試好系統(tǒng)，待上線后就能直接申請(qǐng)。

　　商業(yè)銀行已落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”

　　截至9月6日，珠三角地區(qū)已經(jīng)全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。多家銀行稱，已全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。

　　當(dāng)前，市民對(duì)公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的進(jìn)展也十分關(guān)注。以廣州為例，鏈家地產(chǎn)中介陳風(fēng)宇（化名）介紹，目前廣州住房公積金貸款執(zhí)行的是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，即有貸款記錄就算二套房，結(jié)清貸款需要四成首付，未結(jié)清則需七成首付。“之前是全款買房或沒有購(gòu)房記錄，用公積金是三成首付”。

　　具體來說，當(dāng)前純公積金貸款買房，按上述的政策執(zhí)行。用組合貸款，政策也是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。如果是純商貸，則可以根據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，按首套首貸執(zhí)行。

　　那么公積金貸款能否實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”？何時(shí)能施行？記者從廣州公積金領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前關(guān)于公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策也在研究中。

　　降低首付新政方面，記者也以客戶身份咨詢了廣州市內(nèi)的銀行。當(dāng)前包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、民生銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等銀行的首套房貸首付比例是30%、房貸利率最低為L(zhǎng)PR，二套房貸為L(zhǎng)PR+60基點(diǎn)。

　　對(duì)于全省何時(shí)實(shí)施降低首付新政，這取決于地方“因城施策”及銀行的經(jīng)營(yíng)策略。有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，具體執(zhí)行情況須上級(jí)部門通知，相關(guān)措施正在等待落地。

　　監(jiān)管鼓勵(lì)銀行采取批量操作方式

　　對(duì)于降低“存量首套房貸利率”，居民最為關(guān)注。哪些屬于可調(diào)整范圍？什么時(shí)候才能申請(qǐng)辦理？針對(duì)市民關(guān)注的問題，近日多家銀行陸續(xù)發(fā)表公告進(jìn)行了答疑。

　　根據(jù)各家銀行的公告，銀行降低存量首套房貸的范圍指的是存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，包括因“認(rèn)房又認(rèn)貸”按二套住房利率辦理的、賣掉房子后現(xiàn)在住房是家庭唯一住房等情況。在辦理指引中，建設(shè)銀行等銀行均表示，這些情況需提供“相應(yīng)證明材料”。

　　怎么辦理是居民關(guān)心的主要問題之一。對(duì)此，各家銀行答復(fù)“首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料”，但二套房貸款客戶申辦需提供當(dāng)前住房“符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)的證明材料”。

　　針對(duì)辦理過程中的細(xì)節(jié)，如選擇固定利率的居民是否可以申報(bào)等問題，銀行的指引里也有答復(fù)。如光大銀行回復(fù)，固定利率客戶可以申請(qǐng)降低首套房貸款利率，調(diào)整后，利率類型仍為固定利率。

　　在具體落地中，采取新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率的兩種方式有什么不同？哪一種方式優(yōu)惠力度更大？商業(yè)銀行也逐一答復(fù)。如工商銀行表示，兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別，工商銀行主要采取變更合同利率方式，有服務(wù)需求可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

　　隨著存量首套房貸利率調(diào)整的腳步越來越近，廣東的落地情況是“老廣”們最為關(guān)心的問題。記者了解到，日前，廣東金融主管部門與相關(guān)銀行召開座談會(huì)，推進(jìn)降低存量首套房利率事宜，并了解銀行的相關(guān)進(jìn)展。會(huì)上，金融主管部門鼓勵(lì)銀行選擇批量操作，減少協(xié)商成本。

　　這意味著，9月25日后，銀行或?qū)⒅鲃?dòng)、批量通知符合條件的客戶降低存量房貸利率，無需客戶另行申請(qǐng)。記者還了解到，有復(fù)雜個(gè)案不在批量調(diào)整的操作范圍內(nèi)，可以單獨(dú)向銀行提出降低利率申請(qǐng)。

　　據(jù)了解，廣東省某國(guó)有大行已經(jīng)調(diào)試好系統(tǒng)，系統(tǒng)上線后“供房一族”就能直接提出申請(qǐng)。

　　■聲音

　　新政能否讓樓市迎來“金九銀十”？

　　將率先提振首套和“賣一買一”換房需求

　　當(dāng)前，已進(jìn)入房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“金九銀十”時(shí)期，對(duì)于近期出臺(tái)的一攬子政策，不少業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度，認(rèn)為政策對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到積極作用，尤其將率先提振首套剛需和改善型住房需求。

　　今年“金九銀十”樓市較為樂觀

　　每年9月—12月，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季。廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一攬子政策出臺(tái)的目的很明確，就是要利用好9月—12月的窗口期，將近期快速下墜的市場(chǎng)情緒和交易規(guī)模盡快穩(wěn)住?！叭衾玫煤茫型軐?shí)現(xiàn)全年樓市‘U型’走勢(shì)?！睎|吳證券研究所宏觀首席分析師陶也川認(rèn)為：“當(dāng)前是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，此時(shí)是地產(chǎn)政策集中落地形成合力的最佳窗口期?！?/p>

　　“從目前的交易情況看，政策取得了積極效果，且后續(xù)市場(chǎng)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)近期持續(xù)觀察市場(chǎng)。他認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策意義重大，也是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策，充分體現(xiàn)了一線城市基于供求關(guān)系的變化，對(duì)購(gòu)房政策做出寬松、積極優(yōu)化調(diào)整的動(dòng)作導(dǎo)向。

　　一攬子政策直接降低了購(gòu)房首付成本、降低入市門檻，相關(guān)群體看房的意愿、交易的頻率正在提升。

　　以廣州為例，中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠介紹，廣州新房熱度有所上升，9月2日—3日廣州網(wǎng)簽商品住宅216套，較上上周末（8月26日—27日）上升91%，中心城區(qū)及近郊區(qū)域新房項(xiàng)目到訪和認(rèn)購(gòu)熱度上升。同時(shí)，二手房市場(chǎng)方面掛牌量小幅上升，中介帶看量上升。據(jù)廣州貝殼官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至9月4日，廣州貝殼二手房在售房源為136797套房。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示：“感受到市場(chǎng)在回暖，‘量升價(jià)穩(wěn)、預(yù)期向好’是‘金九銀十’的重要特征，同時(shí)這波行情會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)情緒也總體上處于積極樂觀的一面。”

　　“賣一買一”改善型需求將提振

　　多位專家也進(jìn)一步指出，此次政策將率先對(duì)首套和改善型住房需求有較大提振作用。

　　中信證券分析認(rèn)為，政策優(yōu)化更好體現(xiàn)了“房住不炒”的精神，房屋價(jià)值將進(jìn)一步聚焦居住屬性。政策利好下，一批長(zhǎng)期被壓抑的真實(shí)居住需求將得到釋放，主要是賣舊買新、賣小買大的改善型需求。

　　李宇嘉也表示，不論是首付還是房貸利率下降，都具有扶持改善型需求的政策指向，也順應(yīng)了目前改善型需求占主導(dǎo)的市場(chǎng)特征，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。其中，會(huì)釋放此前被政策壓制的一些急迫需求，比如“賣一買一”、首套剛需會(huì)受到提振入場(chǎng)，因此帶動(dòng)9月、10月樓市回升。

　　國(guó)金證券分析師杜昊旻也認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”與其他寬松政策將形成一線城市的政策“組合拳”，促進(jìn)置換需求及改善需求的釋放。

　　政策落地將有助樓市企穩(wěn)

　　系列房貸“組合拳”能否帶來新一輪樓市企穩(wěn)回升？

　　華泰證券分析認(rèn)為，8月下半月以來地產(chǎn)政策落地節(jié)奏和力度超市場(chǎng)預(yù)期，明確了國(guó)家托底房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。歷史來看，全國(guó)尤其是一線城市，政策對(duì)成交的傳遞快速并有效，一線城市有望率先復(fù)蘇，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。

　　從當(dāng)前市場(chǎng)看，“賣一買一”增多，不少房東已加快掛牌?！八晕翌A(yù)計(jì)，現(xiàn)在二手房掛牌的數(shù)據(jù)，還沒完全體現(xiàn)在交易數(shù)據(jù)上。后續(xù)二手房消化后，會(huì)有第二波購(gòu)房需求，即換房需求?！眹?yán)躍進(jìn)表示，他也認(rèn)為仍有一些待解決的問題，包括部分房源在之前推出，后續(xù)如何適用“認(rèn)房不認(rèn)貸”等規(guī)則還需調(diào)整，同時(shí)公積金方面的“認(rèn)房不認(rèn)貸”也需優(yōu)化、適應(yīng)。

　　“從整體上來看，樓市今年最后四個(gè)月的行情會(huì)好很多，從全年來看相對(duì)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。”李宇嘉表示，能否有明顯回升還有賴于居民需求端的修復(fù)。

　　轉(zhuǎn)自：南方+

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