廣州二手住房交易“價格錨”有何影響

　　廣州二手住房交易有了新的“價格錨”。8月31日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》（下稱《通知》），自發(fā)布之日起施行，并公布了首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五區(qū)共96個小區(qū)樓盤。

　　此前北京、上海、深圳等10余個城市均已確定建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，在“房住不炒”定位之下，二手房參考價格發(fā)布機制將進入更多城市的調(diào)控政策工具箱，進一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二手房交易參考價發(fā)布機制將對廣州二手房市場有何影響？“房住不炒”定位下，是否有更多市場化手段落實房地產(chǎn)市場長效機制？請看南方日報記者為你帶來深度分析、解讀。

　　調(diào)控政策密集發(fā)布　出臺僅是時間問題

　　自從去年末開始，國家就對房地產(chǎn)市場進行了密集的調(diào)控，落實了中央經(jīng)濟工作會議中強調(diào)的“房住不炒”定位。

　　步入2021年，廣州的調(diào)控政策日趨密集。2月，南沙規(guī)定，人才新政客戶必須提供南沙收入證明和勞動合同。同月，黃埔房貸新政取消雙外客戶準入（即外地戶口、外地收入證明）。

　　3月，廣東銀保監(jiān)局發(fā)布消息，發(fā)現(xiàn)轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。

　　4月，廣州政府約談6個區(qū)政府負責人。同月，廣州各區(qū)陸續(xù)要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照政府備案價格要求銷售商品房，執(zhí)行“一房一價”標價，不得以捆綁搭售或“雙合同”等限定方式，變相實行價外加價。

　　僅在出臺二手房參考價機制的前一天，廣州市住建局召開下半年進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作會議，組織10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10家房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與會議，通報了今年以來廣州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題以及房地產(chǎn)市場專項整治情況。

　　從資格限定、資金來源到房源供給、監(jiān)管加碼，廣州一直在貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控要求。

　　二手房和一手房價格有著聯(lián)動效應。保持二手房價格合理、穩(wěn)定，對于穩(wěn)定新房和租房價格、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有重要意義。

　　在4月廣州發(fā)文加強新建商品住房價格備案管理后，存量的二手房自然就進入監(jiān)管視野。

　　在廣州之前，深圳、上海、成都、西安、寧波、杭州、合肥、溫州等地均出臺了二手房參考價機制，二手住房成交參考價發(fā)布機制已成為常態(tài)調(diào)控手段。

　　據(jù)易居研究院的研究，今年6月，全國70個城市中，二手住房價格指數(shù)超過5%的共有25個城市，廣州以13.2%的二手住房價格指數(shù)漲幅居首。當時，易居研究院表示，25個城市有4個城市已經(jīng)落實了二手住房參考價制度，預計“剩下的21個城市升級或推進的概率較大，尤其是一二線重點城市?！?/p>

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，廣州屬于一線城市中房價上漲動力略強的城市，積極出臺二手房交易參考價，是近期各大城市穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要政策，廣州出臺二手房交易參考價符合預期。

　　政策降溫成交熱情 “價格錨”降低活躍度

　　廣州此次新政的影響，可以比對首個推行二手房參考價格制度的深圳。

　　易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月深圳二手住房價格出現(xiàn)歷史最高點，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，6月價格為61500元/平方米，縮水15%。

　　從結(jié)果來看，二手房參考價機制直接降低二手房的交易熱度。

　　根據(jù)《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，廣州二手房指導價最大的意義在于引導二手房理性交易，穩(wěn)定市場預期?！岸沤^中介二手房掛牌房源出現(xiàn)虛假價格現(xiàn)象。讓二手房掛牌的房源、房價信息相對稱、透明，避免中介公司、業(yè)主哄抬房價或是抱團漲價?！?/p>

　　高于參考價的房源減少了曝光和交易的機會，同時在心理預期上讓買賣雙方進一步觀望，讓成交進一步冷卻?！澳硞€區(qū)域高于某個價格的房地產(chǎn)不能在線掛售，這一定程度上降低了區(qū)域房地產(chǎn)的價格?！敝心县斀?jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林分析。

　　參考價機制在價格預期引導、降低交易熱度上對二手房交易進行“釜底抽薪”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二手房參考價可以斬斷掛牌價推動買家市場預期、拉動成交價上漲的循環(huán)。市場失靈的情況下，必須要以政府有為之手，給市場提供合理價格信號，代替不合理、非理性價格信號。

　　更為直接的影響是，參考價機制抬高了炒房客的成本。二手房因為確定性高、拿房產(chǎn)證快、有議價的空間，容易做高評估價提高杠桿炒房而備受炒房客青睞。

　　《通知》明確，二手住房交易涉及的相關(guān)機構(gòu)，應將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

　　參考價將是銀行評估和放貸的依據(jù)。由于業(yè)主的掛牌價格、實際成交價與參考價之間仍普遍存在距離，導致炒房客購房首付比例均有所增加，增加了炒房的成本。“二手房按指導價進行評估，則等于大幅度降低了二手房的杠桿比例。未來，廣州二手房成交量或出現(xiàn)明顯下滑，新政之后，進入二手房的資金將大大減少?！钡禺a(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志表示。

　　“二手房參考價為管控市場的價格錨。官方二手房參考價為房源掛牌、網(wǎng)簽以及銀行放貸的指導價格，從二手房交易環(huán)節(jié)進行調(diào)控，通過下架高價房源、緊縮可貸金額以降低二手房交易活躍度?！北＠额櫻芯吭喝缡强偨Y(jié)。

　　可以預見的是，二手房參考價制度將會在更多城市落地，尤其是那些前期房價漲幅較多、二手房市場熱度居高不下的城市。以東莞為例，該市于8月2日凌晨發(fā)布了“史上最嚴莞八條”，其中一條就提出“加快建立二手住房成交參考價發(fā)布機制?！?/p>

　　考驗人口第一大省管理智慧　保障性租賃住房或成破局抓手

　　作為人口第一大省及人口凈流入大的省份，廣東有著房價上漲的動能。第七次全國人口普查公報數(shù)據(jù)顯示，廣東省2020年總?cè)丝谶_到1.26億。在過去10年，深圳、珠海、廣州、中山、佛山和東莞的人口增速均超過30%，人口繼續(xù)向經(jīng)濟發(fā)達的珠三角地區(qū)集中。

　　與此同時，廣東的城鎮(zhèn)化進程也在繼續(xù)推進?！稄V東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》提出，2025年，廣東省城鎮(zhèn)化率要達到74.8%。

　　人口凈流入帶來人才的同時，也帶來了房價的上漲壓力。落實“房住不炒”、居有其屋考驗著廣東的管理智慧。

　　二手房參考價機制完善了二手住房市場的監(jiān)管。專家學者認為，應該加強整頓市場亂象，并結(jié)合土地、新房等配套政策，發(fā)揮政策合力，以達到樓市“三穩(wěn)”目的。

　　而在市場經(jīng)濟下，商品價格由市場供需關(guān)系決定。在需求增加的背景下，增加供給成為共識。盤和林也表示，城市要注重配套制度的建設(shè)，尤其是廉租房、經(jīng)濟適用房等的推進，通過公共產(chǎn)品的投放來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格預期，讓百姓更有獲得感。

　　國家的政策也著眼于供需調(diào)節(jié)。在廣州出臺新政的同一天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在國務(wù)院新聞發(fā)布會上重申，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)展保障性租賃住房等保障性住房是國家破局的重要抓手?！笆奈濉逼陂g，國家將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。

　　值得注意的是，國家這次提出的租賃是長租，而且還引入了市場模式，因此能否通過長租消納一部分購房需求？

　　對此，廣州大學房地產(chǎn)研究所所長陳琳認為有可能，但難度不小?！澳壳埃Ｕ闲宰赓U住房的無產(chǎn)權(quán)性，導致無法完全實現(xiàn)‘以租代購’?！标惲毡硎?，保障性住房當前主要作為一種過渡性住房幫助年輕人、新市民解決住房需求。但她也指出，如果未來市民的居住觀念轉(zhuǎn)變、租房更舒適、城市公共服務(wù)資源更豐富，那么保障性住房將能調(diào)節(jié)購房的供需平衡，這些都是對城市管理智慧的考驗，“從長遠來看，還是要構(gòu)建起住房市場和住房保障無縫對接的住房體系。”（南方日報記者 黎華聯(lián) 張艷 張子俊 實習生 李宛青）

　　轉(zhuǎn)自：南方網(wǎng)

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