房東攆人、中介騙人、開發(fā)商欺負人……您還在為租房買房而煩惱嗎？5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見。
近年來，我國住房租賃和銷售市場發(fā)展迅速，與此同時，也出現(xiàn)了當事人權益保護不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題，亟須通過專門立法予以解決。今年2月，住房租賃市場立法被列入立法工作計劃。住房城鄉(xiāng)建設部在總結地方實踐經驗、參考國內外相關立法、廣泛調研和征求意見的基礎上，研究起草了征求意見稿。
今后，住房租賃和銷售能否更加規(guī)范？當事人合法權益和交易安全能否得到更好保障？
鼓勵按月付租金，不得租住陽臺等空間
據(jù)統(tǒng)計，目前約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務工人員、新就業(yè)大學生等，然而，承租人總體處于相對弱勢的地位，合法權益難以得到保障。為穩(wěn)定住房租賃關系，保護租賃雙方權益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規(guī)定。
規(guī)范租金支付和調整方式。為減輕承租人集中支付租金的壓力，意見稿規(guī)定，除當事人另有約定外，承租人應當按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調整次數(shù)和幅度的，意見稿提出，出租人不得單方面提高租金。同時，直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金價格。
鼓勵簽訂長期租賃合同。據(jù)了解，目前我國房屋租賃的期限一般在一年或無固定期限。意見稿提出，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對于當事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要給予相關政策支持。
近年來，我國也出現(xiàn)了一些企業(yè)和機構投資經營住房租賃，包括自如、魔方、相寓等，市場份額約占1%。意見稿提出，對于這些住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。此外，為了鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，意見稿也作出原則性規(guī)定，明確住房租賃企業(yè)可依法將住房租賃相關收益設立質權。
注重承租人居住權利保障。征求意見稿規(guī)定，承租人可依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務，辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權利；未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人；出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅逐承租人，收回住房。同時，意見稿也規(guī)范了承租人租賃行為，規(guī)定其要按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施設備，不得損害他人的合法權益。
強化住房租賃市場管理。征求意見稿規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府要制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標準，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。針對二房東轉租他人住房違規(guī)經營等市場亂象，意見稿規(guī)定，轉租住房應當征得出租人的書面同意，對于自然人轉租住房達到一定規(guī)模的，應當依法辦理工商登記。
對房產中介，劃定11個“禁區(qū)”
為強化對房地產開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管，征求意見稿在住房銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，提出房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。
與此同時，對違法銷售行為的處罰力度將加大。針對房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售住房、擾亂市場秩序等突出問題，意見稿明確了發(fā)布虛假廣告、哄抬房價、捂盤惜售、價外加價、一房多售、捆綁銷售等12項禁止性行為。對存在這些行為的，可依法處以暫停網上簽約權限、沒收違法所得、罰款、吊銷資質證書等處罰措施，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。
目前，我國房地產中介服務機構約有6.8萬家，從業(yè)人員將近100萬人。中介行業(yè)在為住房交易作出貢獻的同時，也存在各種各樣的問題。為加強房地產中介行業(yè)管理、規(guī)范服務行為，意見稿從規(guī)范機構設立和從業(yè)人員管理、規(guī)范房源信息發(fā)布、規(guī)范收費行為等方面作出了具體規(guī)定。
針對房地產經紀機構和從業(yè)人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權益等問題，意見稿規(guī)定了不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。對違反這些規(guī)定的經紀機構和從業(yè)人員，將給予暫停合同網上簽約權限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。
值得注意的是，公租房等政策性住房租賃和銷售，以及旅館類住宿服務，不適用該條例的規(guī)定。（本報記者劉志強）
轉自：人民日報
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