在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)下，百城住宅庫(kù)存連續(xù)兩月攀升。29日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，受監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43719萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%。
綜合以往數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年1月份開(kāi)始全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌的趨勢(shì)不改。但是，今年9月份庫(kù)存規(guī)模開(kāi)始明顯增長(zhǎng)，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢(shì)。10月份繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
“總體上看，庫(kù)存走勢(shì)迎來(lái)拐點(diǎn)，四季度正步入上行通道”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)據(jù)此分析認(rèn)為，10月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4742萬(wàn)平方米，而成交量為4511萬(wàn)平方米。“在過(guò)去連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)基礎(chǔ)上，9月份首次出現(xiàn)供大于求，10月份繼續(xù)保持此類態(tài)勢(shì)。房企重新面臨去庫(kù)存的較大壓力”。
10月份的數(shù)據(jù)顯示，房企推盤(pán)節(jié)奏要弱于9月份。雖然供應(yīng)規(guī)模較大，但成交的成色明顯不足。100個(gè)城市中，有42個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中合肥、九江和鎮(zhèn)江3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68%、56%和46%。部分城市庫(kù)存規(guī)模較高，或存在已成交但未網(wǎng)簽的交易現(xiàn)象。
分不同類型城市來(lái)看，截至10月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2502、22352和18865萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為5.2%、0.6%和-0.1%，同比增幅分別為15.4%、-6.4%和-0.7%。從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，7-10月份繼續(xù)同比正增長(zhǎng)，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。而二線城市、三四線城市雖然保持同比下跌，但跌幅正在持續(xù)收窄。
從去化周期來(lái)看，10月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為9.2個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需9.2個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比9月份9.2個(gè)月基本持平。從趨勢(shì)看，當(dāng)前存銷(xiāo)比正開(kāi)始走出歷史低位水平，即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈。
2018年10月份，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為11.8、9.1和9.1個(gè)月。相比9月份11.5、9.0和9.1個(gè)月的數(shù)值，一線、二線城市存銷(xiāo)比有所擴(kuò)大，而三四線城市則持平。
橫向?qū)Ρ瓤矗衲耆木€城市的存銷(xiāo)比下跌較為明顯。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，2018年下半年三四線城市的棚改政策略有調(diào)整，尤其是商品住宅庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市面臨更多調(diào)整。“基于此類政策判斷，可以認(rèn)為，三四線城市的存銷(xiāo)比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能”。
經(jīng)歷了本輪去庫(kù)存政策消化期，可以看出，各個(gè)城市的存銷(xiāo)比數(shù)值差異較大。100個(gè)城市中有66個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2018年9-10月全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)持續(xù)上漲，說(shuō)明供給規(guī)模較大，而市場(chǎng)去化效果一般。庫(kù)存走勢(shì)也使得房企營(yíng)銷(xiāo)壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略。“從另一方面看，庫(kù)存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫(kù)存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購(gòu)房者議價(jià)的空間”。
他進(jìn)一步預(yù)測(cè)，11-12月份，預(yù)計(jì)各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會(huì)加快，供應(yīng)規(guī)模依然會(huì)放量。而市場(chǎng)觀望情緒近期還比較濃厚，市場(chǎng)交易難言明顯反彈。“所以住宅庫(kù)存規(guī)模或有繼續(xù)攀升的可能。此類庫(kù)存走勢(shì)將繼續(xù)倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，以加快可售項(xiàng)目的去化速度和年度銷(xiāo)售目標(biāo)的完成”。（記者 高偉）
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