8月房企融資規(guī)模下滑：環(huán)比減8.06% 現(xiàn)擴(kuò)張缺口

　　與房企近期買地近乎“裸奔”相比，房企的融資規(guī)模卻正在下滑。今年8月，同策咨詢研究部監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計446.43億元。與上月485.57億元相比，減少8.06%。

　　而國家統(tǒng)計局信息顯示，1-7月，房企利用外資93億元，下降49.8%。人民幣融資增長的同時，下半年房企融資缺口也有較明顯的特征。比如一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，銀行貸款規(guī)模繼續(xù)下滑，而委托貸款、信托貸款、中期票據(jù)等融資方式則成為上市房企融資的熱點。

　　同策咨詢研究部研究員張吉輝認(rèn)為，多元化、市場化融資方式有利于企業(yè)拓寬融資渠道，改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。誠然，下半年以來，房企融資與其擴(kuò)張速度相匹配，擴(kuò)張規(guī)模有所放緩之下，融資速度也隨之下滑，并主要以債權(quán)融資為主。

　　上海鏈家市場研究部高級分析師錢寧羅指出，一方面因為海外融資成本上升導(dǎo)致房企利用外資規(guī)模持續(xù)下降；另一方面，全球經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷，也使得部分外資來源國在維持國內(nèi)資產(chǎn)債務(wù)平衡時無暇他顧，與此同時，近年來國內(nèi)尤其是一線城市房價的大幅飆升，也使得部分外資開始對國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險看高。

　　公司債依然是主流

　　8月房企人民幣融資占據(jù)了97.74%；而在8月上市房企融資方式中，公司債占據(jù)56.67%。相比7月份，公司債融資增加了14億元。債權(quán)融資額度仍然占房企融資總量的絕對比重，其中境內(nèi)公司債仍為融資的主要渠道，銀行貸款規(guī)模大幅縮減，中期票據(jù)融資額度略有縮減，信托貸款、委托貸款額度顯著增長。

　　其中公司債發(fā)行占比56.67%、委托貸款占比13.20%、境內(nèi)銀行貸款占比9.52%、信托貸款占比9.05%、中期票據(jù)占比6.27%、資產(chǎn)支持計劃占比3.02%、海外銀行貸款占比2.24%和股權(quán)再融資占比0.02%等。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月份房企成功發(fā)行5年期公司債券的平均成本低于4%。唯一一筆5年期中期票據(jù)的發(fā)行成本低至3.49%，兩者均低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率14.75%。同策咨詢研究部研究員張吉輝認(rèn)為，雖然大部分的信用債品種公司債、中期票據(jù)等都受到發(fā)債額度不超過凈資產(chǎn)40%的限制，但是由于發(fā)行成本較低，目前依然是房企公司融資的首要選擇。

　　8月，40家監(jiān)測房企完成發(fā)行公司債總額253.00億元，環(huán)比增長5.86%，另外在上市房企公告的預(yù)案中，華夏幸福、陽光城、 越秀地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)四家公司，共有近300.00億的公司債正在計劃發(fā)行；對7月債權(quán)融資貢獻(xiàn)率次之的融資方式是委托貸款，全部來自于陽光城為其子公司項目開發(fā)貸款，規(guī)模58.92億元，環(huán)比增長435.64%；境內(nèi)銀行貸款主要以子公司項目開發(fā)貸款為主，規(guī)模42.50億元，與6月的149.90億元相比巨幅下滑；中期票據(jù)8月融資額為28.00億，相比7月的37.50億額度稍減，但在8月公司預(yù)案中，有世茂股份、九龍倉和花樣年控股三家公司共計223.00億中期票據(jù)正在計劃發(fā)行中。

　　成本降低缺口隱現(xiàn)

　　“資金集中度會提升?！睒I(yè)內(nèi)資深人士、前招商地產(chǎn)副總裁王晞分析認(rèn)為，人民幣貶值的背景之下，目前房企銷售額過千億，銷售規(guī)模與700億規(guī)模差別已不大。因此，融資也成為大房企優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的方式之一，資金流向大房企的集中度更為明顯。

　　根據(jù)同策咨詢研究部監(jiān)測，房企融資成本有所降低。以成功發(fā)行5年期公司債為例，平均成本為3.96%，比起七月的4.30%有所縮減。從具體案例來看，越秀地產(chǎn)8月完成的30億元第一期公開發(fā)行公司債券，5年期的利率低至3.00%，融創(chuàng)中國完成發(fā)行的第一期和第三期公司債5年期利率分別為3.44%和4.60%。而3年期公司債成本個體差異較大，越秀地產(chǎn)三年期公司債利率僅為2.95%，而中天城投2+1年期公司債利率則高達(dá)7.50%。除此之外，8月另有一筆10年期，融資規(guī)模達(dá)60億的公司債券中國海外發(fā)展完成發(fā)行，成本低至3.10%。

　　中期票據(jù)的融資成本略低于8月發(fā)行的公司債券融資成本的平均水平，金地集團(tuán)8月發(fā)行28.00億元的中期票據(jù)5年期的利率為3.49%。以上數(shù)據(jù)顯示，房企逐漸傾向于采用多元化的方式融資。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月房企美元融資總額為1.50億美元，占比2.24%，環(huán)比減少73.54%；港元融資總額0.08億港元，占比0.02%， 環(huán)比縮減96.18%。海外融資中的兩筆來自華潤置地和旭輝控股集團(tuán)的兩筆海外銀行貸款， 共計1.50億美元，折合人民幣約10.02億元。在境內(nèi)資本市場融資成為熱點的同時，海外融資占比依然較低，海外融資成本的逐漸提高使得房企海外融資熱情減退。

　　值得注意的是，房企的資金缺口隱現(xiàn)，一個現(xiàn)象便是能使用的融資方式幾乎都用上了。比如房企通過資產(chǎn)支持計劃融資規(guī)模共計13.50億元，環(huán)比7月下滑74.24%。在上市房企公告的融資預(yù)案中，涉及資產(chǎn)支持計劃融資預(yù)案的公司包括華夏幸福、榮盛發(fā)展、泰和集團(tuán)和陽光城，其規(guī)模達(dá)到114.00億元。此外，信托貸款和海外銀行貸款作為8月新出現(xiàn)的融資方式融資額度共計50.44億元人民幣，其中信托貸款融資額度40.42億元，主要來自于華夏幸福和榮盛發(fā)展的子公司項目；海外銀行貸款融資額度達(dá)到10.02億元人民幣1.50億美元，來自于華潤置地和旭輝控股集團(tuán)。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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