自去年以來(lái)，在“房住不炒”及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策的刺激下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入了快車道，其中長(zhǎng)租公寓行業(yè)受到高度關(guān)注和資本的追逐。近期，包括房企、資本和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)等在內(nèi)的眾多主體紛紛跑馬圈地、加碼投資。
（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)） 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，放眼2018年，租賃市場(chǎng)將是房地產(chǎn)紅利的焦點(diǎn)，租購(gòu)并舉也將在更多層面得到進(jìn)一步體現(xiàn)。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前我國(guó)租房市場(chǎng)正處于早期發(fā)展階段，仍面臨著一些困境。對(duì)于長(zhǎng)租市場(chǎng)而言，無(wú)論是運(yùn)營(yíng)模式還是盈利渠道都尚無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循，生搬硬套國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)似乎也并不符合當(dāng)下中國(guó)人的習(xí)慣，如何更健康、更穩(wěn)定地發(fā)展還需要不斷摸索。
會(huì)否推動(dòng)租金價(jià)格上漲
目前，市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓主要分為集中式和分散式兩種，其中開(kāi)發(fā)商自持的占比越來(lái)越高，碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、朗詩(shī)等知名房企都已推出自己的長(zhǎng)租公寓品牌，且大多定位于青年群體。與傳統(tǒng)民用出租房相比，長(zhǎng)租公寓憑借自身特有的優(yōu)勢(shì)在年輕人中頗受歡迎。
張波認(rèn)為，近年來(lái)上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵(lì)住房租賃的相關(guān)政策，也將推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)加速。隨著越來(lái)越多“國(guó)家隊(duì)”“房企”等正規(guī)軍加入長(zhǎng)租市場(chǎng)，未來(lái)租房者將會(huì)有更多的選擇。
數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓因?yàn)橛辛朔?wù)的基因，其租金相較于同一地區(qū)的普通住宅要高出20%左右，但是長(zhǎng)租的需求仍在持續(xù)上漲。
來(lái)自58安居客房產(chǎn)研究院的聯(lián)合調(diào)查顯示，49%的租房人群傾向于選擇個(gè)人房源，而32%的用戶對(duì)長(zhǎng)租公寓的傾向性更強(qiáng)。作為近年來(lái)新興的租房產(chǎn)品類型，長(zhǎng)租公寓以裝修風(fēng)格多樣、服務(wù)較好、房源地段較優(yōu)等因素，而越來(lái)越受到市場(chǎng)的認(rèn)可。而今年一季度租房用戶對(duì)長(zhǎng)租公寓的租房需求環(huán)比上漲了24%，無(wú)論是與去年第一季度還是去年第四季度相比，都有明顯的漲幅。
不過(guò)，這是否會(huì)推動(dòng)熱點(diǎn)城市的租房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲呢？
“一個(gè)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)租金的影響有兩部分：一是直接影響，即本身的高租金帶來(lái)的數(shù)據(jù)平均值上漲；另外一部分則是心理影響。”有專家表示，按照全北京有150萬(wàn)套出租房、月租平均在6000元左右計(jì)算，有大約1%左右的月租金平均2萬(wàn)元的租賃房，那么未來(lái)租金預(yù)期均價(jià)會(huì)拉高2.3%。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果就房屋的租售比而言，由于北京等一線城市的房屋售價(jià)高，所以相對(duì)來(lái)講租金價(jià)格仍處于低位。而每年北京等地區(qū)的房屋租金都在上漲，即便沒(méi)有長(zhǎng)租公寓，租金價(jià)格也呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，根據(jù)房源品質(zhì)的不同，市場(chǎng)上會(huì)同時(shí)存在高中端不同價(jià)格區(qū)間的租金水平，這是租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的必然趨勢(shì)。”張波認(rèn)為，隨著高品質(zhì)長(zhǎng)租公寓的規(guī)?；l(fā)展，如果能有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃政策作為保障，未來(lái)選擇租房的人會(huì)越來(lái)越多。
住房需求可以通過(guò)多樣化的方式得到滿足，從而也有利于房產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定也是一個(gè)利好因素。
長(zhǎng)租市場(chǎng)仍面臨困境
長(zhǎng)租市場(chǎng)，這個(gè)剛剛興起卻蘊(yùn)含著巨大潛力的市場(chǎng)，吸引了大量資本紛紛進(jìn)入。中國(guó)建設(shè)銀行的“存房”業(yè)務(wù)上線3個(gè)多月就完成了近400筆交易；而鏈家旗下主打長(zhǎng)租公寓的品牌自如，今年則獲得了40億A輪融資，公司估值已近200億元。
隨著銀行、房企等正規(guī)軍的介入，已經(jīng)讓住房租賃行業(yè)看到了曙光。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行的客源在廣闊的租房市場(chǎng)中所占比重很小，而在更廣闊的市場(chǎng)中，如何克服同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)仍是盈利的重點(diǎn)。
實(shí)際上，對(duì)于絕大部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前主要的盈利方式還是“二房東”方式，即其在獲取房源后，經(jīng)過(guò)“N+1”改造（將房源中的客廳隔斷并改造成一間臥室，進(jìn)行一定裝修、配置相應(yīng)的家居家電等），通過(guò)租金差來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。
以一套一線城市的二居室為例，假如長(zhǎng)租公寓企業(yè)以5000元的月租金獲取該房源，通過(guò)改造雖然能夠增加一間臥室，但每間4萬(wàn)至5萬(wàn)元的裝修成本意味著裝修投入將超過(guò)12萬(wàn)元；以5年租期計(jì)算，每年攤銷成本2.4萬(wàn)元，意味著每間臥室的租金須由改造前的2500元增加到3200元才能覆蓋掉裝修的成本。而如果再考慮人員、資金、稅收等成本的話，租金差往往不足以覆蓋所有的成本。
“長(zhǎng)租公寓企業(yè)主要的盈利方式還是租金差。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝表示。劉輝認(rèn)為，目前相對(duì)較高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致房源獲取成本居高不下，而租金又不會(huì)快速上漲，所以企業(yè)的盈利壓力非常大。此外，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，目前租房市場(chǎng)仍處于早期發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)的難度并不小。
有資深人士坦言，去年與碧桂園成立的長(zhǎng)租住宅保障基金有300億元，但至今使用的資金卻很少。“都在考慮究竟怎么弄項(xiàng)目，目前還沒(méi)有更多的內(nèi)容出來(lái)。”
業(yè)內(nèi)人士直言，中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)仍然處于野蠻發(fā)展階段，大部分都是個(gè)人對(duì)個(gè)人的出租，長(zhǎng)租市場(chǎng)幾乎沒(méi)有先例可循。而由于樓市發(fā)展的特點(diǎn)不同，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)也很難拿過(guò)來(lái)就用。如何打造能夠盈利的長(zhǎng)租項(xiàng)目，仍是業(yè)界面臨的巨大難題。
有專家也指出，推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展最大的難題是租售比。“目前北京等一線城市的租金年回報(bào)率只有1%到2%，按照正常的市場(chǎng)邏輯，租賃成為資本首選的投資前提是租金回報(bào)率超過(guò)資金成本的1%以上，但現(xiàn)在的回報(bào)率根本就做不到。”
此外，目前，我國(guó)的租賃市場(chǎng)還是以房東自發(fā)出租、房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的模式為主，缺乏專門(mén)運(yùn)營(yíng)租賃服務(wù)的企業(yè)。據(jù)了解，不少租客們幾乎都會(huì)反映房間的隔音效果差，較高的租金卻沒(méi)能帶來(lái)預(yù)期的居住品質(zhì)。不少租客表示，長(zhǎng)租公寓并非是長(zhǎng)期租住的優(yōu)先選擇；個(gè)別租客甚至稱，若工作或經(jīng)濟(jì)能力有所改觀，會(huì)盡快選擇搬離。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，張波認(rèn)為，在目前的狀態(tài)下，單靠租金收入來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式，如提供資產(chǎn)證券化服務(wù)、建立以公寓社區(qū)為基礎(chǔ)的社交平臺(tái)等，只有多渠道發(fā)展才會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。（姜樊 唐潔）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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