過(guò)去一年，無(wú)論是房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還是拿地?cái)?shù)量，三四線城市的表現(xiàn)都足夠搶眼。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)了145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)了53.9%。在一二線城市拿地面積同比增長(zhǎng)了63.0%、46.7%，占比則分別降低了0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 在一二線城市受到調(diào)控影響，土地和房市雙雙冷清之時(shí)，都市圈的三四線城市如廊坊、昆山、東莞、惠州等卻獲得了溢出效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)三四線城市土地市場(chǎng)的熱度。
房企瞄準(zhǔn)三四線城市
經(jīng)過(guò)兩年的持續(xù)去庫(kù)存，大部分房企2017年都在積極補(bǔ)庫(kù)存，拿地意愿強(qiáng)烈。而三四線城市作為去庫(kù)存的主戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)一線城市及熱點(diǎn)二線城市溢出效應(yīng)的承接作用較為明顯。
中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長(zhǎng)了74.4%；拿地面積為37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了81.4%。其中，50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)了145%，樓面價(jià)格同比增長(zhǎng)了53.9%。值得注意的是，雖然一二線城市拿地面積同比增長(zhǎng)了63.0%、46.7%，但是占比卻分別降低了0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)。
以保利地產(chǎn)為例，在2017年上半年，保利地產(chǎn)就已拿下59個(gè)土地項(xiàng)目，新增容積率面積為1693萬(wàn)平方米；而到了下半年，其拿地勢(shì)頭不減，反而更顯“生猛”，近乎于平均每30個(gè)小時(shí)就拿地一宗。與龍頭房企不同，更多房企拿地是出于補(bǔ)倉(cāng)的心態(tài)。未踏入拿地金額千億門(mén)檻的福晟，2017年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?00億元左右，但拿地金額卻達(dá)到近800億元。
開(kāi)發(fā)商規(guī)模越大，消耗越多，就必須拿更多的土地才能維持生命。面對(duì)有限的一二線土地資源和住宅用地供求關(guān)系緊平衡的新常態(tài)，為了維持規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，房企不得不四處拿地。這正是房企回歸三四線城市的原因。
另一方面，土地儲(chǔ)備的貨值不會(huì)在當(dāng)期的銷(xiāo)售結(jié)算中體現(xiàn)，但將會(huì)成為公司未來(lái)兩三年甚至是更遠(yuǎn)期的業(yè)績(jī)支撐。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企彎道超車(chē)的決勝之道。
不可否認(rèn)的是，三四線城市成為了2017年房市的明星。在一二線城市普遍限價(jià)、項(xiàng)目利潤(rùn)單薄的情況下，反而是這些三四線城市的項(xiàng)目獲得了更高的利潤(rùn)。三四線城市的預(yù)售條件本身就很低，恰恰給了高周轉(zhuǎn)房企一個(gè)最好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品又給了速開(kāi)盤(pán)以最佳條件，速開(kāi)盤(pán)提高了現(xiàn)金流回籠的速度，也解決了中小房企資金不足的難題。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，對(duì)外面臨從嚴(yán)的調(diào)控政策環(huán)境以及品牌房企間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)內(nèi)面臨拿地難、融資難的問(wèn)題，內(nèi)外各種因素已成為影響中小房企生存與發(fā)展的主要障礙。對(duì)于政策環(huán)境短時(shí)期內(nèi)保持收緊不放松的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，中小房企更應(yīng)該找準(zhǔn)方向進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，可以考慮進(jìn)駐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處于初級(jí)發(fā)展階段的三四線城市。
部分三四線城市地價(jià)大漲
大房企接踵而至的三四線城市，地價(jià)自然會(huì)競(jìng)相上漲。來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年三四線城市土地出讓金有明顯上漲，多城賣(mài)地收入超過(guò)了500億元。總體來(lái)看，全國(guó)已有52個(gè)城市賣(mài)地收入超過(guò)200億元，11個(gè)城市賣(mài)地收入超過(guò)1000億元，其中，北京賣(mài)地收入為2795億元、杭州為2272億元。
值得一提的是，鄭州市的賣(mài)地收入超過(guò)了1000億元。鄭州去年的土地出讓金額約為1183.26億元，同比增長(zhǎng)了52.70%。鄭州今年將推出各類(lèi)用地約645宗，是去年的2倍。
在上述50個(gè)城市中，土地溢價(jià)率同比下降的城市有26個(gè)，占比高達(dá)五成以上。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的土地溢價(jià)率全線走低，上海和深圳甚至出現(xiàn)土地溢價(jià)率同比下跌接近90%的情況。此外，此前熱度較高的南京、武漢等城市的土地溢價(jià)率也在降低。
值得注意的是，部分三四線城市的土地溢價(jià)率出現(xiàn)同比暴漲，且與二線城市土地單價(jià)的差距已逐漸縮小。據(jù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率數(shù)據(jù)顯示，環(huán)廣深的清遠(yuǎn)以214%的溢價(jià)率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價(jià)率分別為100%、99%、86%、81%，環(huán)上海的嘉興、鎮(zhèn)江的溢價(jià)率為121%、81%，上述7個(gè)三四線城市的溢價(jià)率排名均位居前10。業(yè)內(nèi)人士表示，從整體來(lái)看，過(guò)熱的樓市明顯已被抑制，各地去庫(kù)存效果明顯，其中三四線城市是去庫(kù)存的主力。
鑒于此，不少開(kāi)發(fā)商年初都爭(zhēng)相在三四線城市補(bǔ)倉(cāng)拿地，因此造成了這些城市地價(jià)的上漲。
那么，三四線城市土地市場(chǎng)的火熱勢(shì)頭能否延續(xù)下去？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從大體上來(lái)說(shuō)，三四線城市也有分化的情況，東中部的三四線城市表現(xiàn)較好，而西部和部分重點(diǎn)省份，如東北、山西、內(nèi)蒙古等市場(chǎng)則表現(xiàn)較弱。此類(lèi)趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，即表現(xiàn)好的城市存在量?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的可能，而表現(xiàn)不好的城市則依然需要積極去庫(kù)存。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從2018年開(kāi)始，這些土地將轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目逐步入市，預(yù)計(jì)未來(lái)大部分城市的房?jī)r(jià)將較為平穩(wěn)，部分城市的成交量將有所回暖。不過(guò)，即使是在這種市場(chǎng)環(huán)境下，之前部分搶得高價(jià)地的房企仍將面臨入市的難題，再加上融資渠道收緊，有些企業(yè)將面臨更多資金的壓力。（王麗新 陳淑貞）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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