據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持續(xù)下降或持平，同比漲幅全部回落。調(diào)控政策所帶來(lái)的一二線城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)首次全面出現(xiàn)，這也是最近3年中15個(gè)熱點(diǎn)城市連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)全面停漲。而在此基礎(chǔ)上，諸如調(diào)控政策、土地市場(chǎng)等多方力量仍在持續(xù)發(fā)力，專家預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒗^續(xù)下行。
房?jī)r(jià)漲幅或繼續(xù)回落（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 房?jī)r(jià)過(guò)熱地區(qū)或引發(fā)調(diào)控潮
今年以來(lái)，隨著調(diào)控政策的不斷“轟炸”，一些熱點(diǎn)城市的樓市已逐漸回歸平靜。雖然樓市調(diào)控的效果正在逐漸顯現(xiàn)，但是各地對(duì)于樓市調(diào)控的決心卻沒(méi)有絲毫放松的意思。事實(shí)上，相較于熱點(diǎn)城市的“熄火”，一些二三線非熱點(diǎn)城市開始逐漸“崛起”，而未來(lái)這些房?jī)r(jià)過(guò)熱的地區(qū)或?qū)⒊蔀檎{(diào)控的新目標(biāo)。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月70個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分城市房?jī)r(jià)的漲幅放緩，特別是一二線城市。整體來(lái)看，9月新建住宅平均環(huán)比上漲了0.19%，是最近23個(gè)月以來(lái)的漲幅最低點(diǎn)。
盡管一二線城市的房?jī)r(jià)有繼續(xù)降溫的跡象，但9月非熱點(diǎn)省會(huì)城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)較為明顯。
據(jù)悉，西安新建商品住宅價(jià)格以14.9%的漲幅成為了新的“領(lǐng)頭羊”，長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和南寧等城市的新房?jī)r(jià)格漲幅也超過(guò)了10%，位居全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅的前列。在環(huán)比方面，長(zhǎng)春、哈爾濱、沈陽(yáng)、西寧、貴陽(yáng)、烏魯木齊等城市進(jìn)入到了全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比增幅前十。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前二三線城市的房?jī)r(jià)仍然過(guò)熱。“目前，此類城市的購(gòu)房政策仍相對(duì)較寬松，南昌、貴陽(yáng)等地的房產(chǎn)依然受到市場(chǎng)追捧，成為了近期的熱點(diǎn)城市。如果此類城市房?jī)r(jià)上漲幅度難以得到實(shí)質(zhì)性收窄，預(yù)計(jì)四季度將成為政策調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。”
多地加快土地供應(yīng)
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，一方面，諸如限購(gòu)限貸等“減法調(diào)控”頻出；另一方面，從供給側(cè)穩(wěn)定樓市的“加法措施”也在提速，如增加土地供應(yīng)等，這亦將對(duì)樓市的價(jià)格有著很好的抑制作用。而10月末，土地市場(chǎng)迎來(lái)了年終高潮。
10月30日，北京以99億元出讓順義、房山、大興的三個(gè)地塊，其中后沙峪地塊以49.5億元成交，另外兩宗出讓金分別為36億元與13.5億元。至此，北京10月土拍全部收官，共成交了9宗經(jīng)營(yíng)性地塊，成交金額達(dá)261.5億元。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年北京土地出讓金額已經(jīng)達(dá)到2129.15億元，在歷史上第二次突破了2000億元大關(guān)。
而就在同一天，南端的廣州賣地交易額也近百億元。
10月30日，廣州出讓了5宗地塊，涵蓋了黃埔、番禺、南沙、花都四個(gè)區(qū)?？傮w來(lái)看，當(dāng)天88.7億元的總起拍價(jià)，合計(jì)出讓總價(jià)為95.62億元，總競(jìng)配建面積達(dá)8100平方米。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)了近四成，各線城市供地同比均有增加。
行業(yè)人士稱，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，而供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。相比于限購(gòu)、限貸、限售等需求調(diào)控，土地供應(yīng)更側(cè)重于供給端的發(fā)力———通過(guò)加大土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)整市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步平抑房?jī)r(jià)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從去庫(kù)存政策來(lái)看，一二線城市已經(jīng)基本上完成了去庫(kù)存的任務(wù)。在這種情況下，很多一二線城市為了抑制房?jī)r(jià)的上漲，實(shí)施了增加土地供應(yīng)的政策。
張大偉進(jìn)一步分析稱，一二線城市在目前已經(jīng)做好“減法”的同時(shí)將繼續(xù)做好“加法”，以平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加了供應(yīng)之后，市場(chǎng)價(jià)格將有望降低。
樓市資金面趨緊
“房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金具有很強(qiáng)的依賴性，
而資金面的變化也將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。”近日，易居研究院研究員賴勤表示，今年以來(lái)，隨著樓市調(diào)整步伐的深入，樓市資金面已明顯呈現(xiàn)出趨緊的態(tài)勢(shì)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅或繼續(xù)下行。
從居民購(gòu)房杠桿來(lái)看，據(jù)央行最新發(fā)布的2017年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至9月末，個(gè)人住房貸款余額已達(dá)21.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了26.2%，分別比上季度和上年同期低4.6和7.20個(gè)百分點(diǎn)。而事實(shí)上，自今年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額同比增速就已進(jìn)入到下行通道。
賴勤表示，目前一線城市和部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯降溫，且此前火熱的三四線城市房?jī)r(jià)也因后勁不足而呈現(xiàn)出了逐漸降溫的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)四季度個(gè)人住房貸款余額的增長(zhǎng)將會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)乏力態(tài)勢(shì)，同比增速也將繼續(xù)下降。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著居民購(gòu)房杠桿率的進(jìn)一步回落，全國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅還將繼續(xù)下行。
此外，首套房利率的持續(xù)上漲、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金，以及受全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率等方面影響，也造成了當(dāng)前樓市資金面的趨緊。
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)首套房平均利率于2011年底達(dá)到7.62%的峰值，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，隨后觸底反彈，上行趨勢(shì)延續(xù)至今。
而截至三季度末，全國(guó)首套房平均利率為5.22%，分別比上季度和上年同期高出0.33個(gè)和0.81個(gè)百分點(diǎn)。
“考慮到持續(xù)的金融秩序整頓、對(duì)違法違規(guī)資金的打擊以及金融去杠桿，預(yù)計(jì)全國(guó)首套房平均利率在一段時(shí)間內(nèi)仍會(huì)有上漲的可能。”賴勤表示。
此外，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況，截至三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為2.1%，分別比上季度和上年同期低8.9和13.3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過(guò)梳理后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速于2016年第二季度到達(dá)階段性高點(diǎn)后就已進(jìn)入下行通道，且下行趨勢(shì)已延續(xù)至今。
此外，一位銀行人士表示：“理財(cái)資金對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目已陸續(xù)被叫停了”。而一位大型房產(chǎn)開發(fā)商則透露，目前的資金壓力尚不明顯，“據(jù)我所知，部分小的開發(fā)商融資難度會(huì)大一些”。
住房租賃新政密集推進(jìn)
從今年下半年開始，樓市調(diào)控政策開始逐漸向住房租賃市場(chǎng)發(fā)力。在今年7月住建部等九部門推出12個(gè)人口凈流入城市試點(diǎn)住房租賃市場(chǎng)之后，8月底國(guó)土資源部和住建部又推出了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的13個(gè)城市試點(diǎn)。此后，各地便聞風(fēng)而動(dòng)，至少已有48個(gè)城市出臺(tái)了鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃的各種措施。目前，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)在各地強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，由此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一改變對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展將起到積極作用，也有助于打壓房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力。
10月31日，北京住房租賃新政正式實(shí)施，監(jiān)管與服務(wù)平臺(tái)同步上線。
據(jù)了解，住房租賃監(jiān)管平臺(tái)將通過(guò)接口方式對(duì)各類市場(chǎng)主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。而新政實(shí)施后，通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)完成住房租賃登記備案，各部門將根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補(bǔ)貼、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。
值得一提的是，不僅僅是北京市，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)“租購(gòu)并舉”的相關(guān)政策。近日，太原市就明確提出鼓勵(lì)新建租賃住房，政府將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)企業(yè)將持有的存量房源依法向社會(huì)出租；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)租賃一體化的運(yùn)作模式。
由中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市推出租賃類土地，未來(lái)可提供的房源將超過(guò)8萬(wàn)套。不僅如此，北京、佛山、上海、廣州、深圳等城市先后已開始探索租賃土地供應(yīng)模式的運(yùn)作。
張大偉分析認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。（杜雨萌 高偉）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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