二三線城市爭建摩天大樓 天際線下暗藏風險

　　隨著我國經(jīng)濟和城市建設的快速發(fā)展，一座座摩天大樓在很多城市“拔地而起”，大樓的高度不斷刷新。記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在中西部省份的不少二三線城市，在各種因素綜合作用下，摩天大樓建設正如火如荼，在展示經(jīng)濟社會發(fā)展成果、刷新城市天際線的同時，也存在摩天大樓高度與地方財力、經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)支撐不匹配等問題，暗藏一定經(jīng)濟和金融風險。

　　摩天大樓在二三線城市“拔地而起”

　　摩天大樓，又稱為超高層建筑。隨著高層建筑不斷發(fā)展，摩天大樓的定義在各國存在一些差異。根據(jù)我國《民用建筑設計通則》有關規(guī)定，建筑高度大于100米的民用建筑為超高層建筑。

　　摩天大樓作為現(xiàn)代建筑技術的結(jié)晶，是展示經(jīng)濟、社會發(fā)展成果的有效手段，可以明顯提升城市形象。由于摩天大樓所處的位置顯要、造型獨特、視覺效果強烈，往往會成為所在城市的“名片”。

　　有關城建專家認為，摩天大樓具有節(jié)約城市用地，縮短公用設施和市政管網(wǎng)開發(fā)周期、加快城市建設的特點。一些摩天大樓建成后成為當?shù)氐牡貥诵越ㄖ坝^，對完善城市功能、創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)帶和新的投資熱點起到一定作用。

　　每年，世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）都會出版一份研究報告，對上一年竣工的所有200米及以上建筑進行分析。數(shù)據(jù)顯示，中國在建造高層建筑方面仍保持著最高產(chǎn)的地位，2018年完成88棟。按城市分，全世界竣工摩天大樓數(shù)量最多的前10名城市中，中國6個城市上榜，其中3個城市地處中西部。在第11到第18名中，也有多個中國城市。

　　記者在東北某省會城市采訪發(fā)現(xiàn)，近年來當?shù)啬μ齑髽堑慕ㄔO速度很快。記者登上市內(nèi)一處較高的建筑物樓頂看到，附近一些高層建筑已竣工，多數(shù)是集商場、商住、酒店等多功能于一體的城市綜合體。

　　“金融服務類企業(yè)仍是大面積租賃需求的主要推動力。”東北地產(chǎn)界一位人士表示。

　　在廣西南寧，1993年3月竣工的一座大廈，高138米，成為當時全自治區(qū)最高的建筑物。9年后，當?shù)夭庞辛硪蛔髽且?59.7米成為“第一高度”。隨后，當?shù)氐牡赝醮髲B以276米的高度連續(xù)7年占據(jù)“第一高樓”寶座。近年來，隨著當?shù)亟?jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的摩天大樓拔地而起，“第一高樓”一次次被刷新。

　　在西部某工業(yè)城市，目前已建、在建和規(guī)劃的200-300米的建筑共有4座，300米以上的有1座。

　　一位從事城市規(guī)劃的干部表示，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，摩天大樓的建設成為一些城市相互比拼的重要參照。不少二三線城市之所以熱衷于建設摩天大樓，在于摩天大樓能在一定程度上提高城市的土地集約利用水平，豐富城市景觀和天際輪廓線，推動固定資產(chǎn)投資增長，有助于向外界展現(xiàn)一個地方經(jīng)濟、社會發(fā)展的成就和欣欣向榮的城市形象。

　　摩天大樓建設熱潮暗藏風險隱患

　　在摩天大樓拔地而起的同時，一些大樓較高的空置率帶來的風險不容忽視。在長沙的一個新興商務區(qū)，目前當?shù)丶准墝懽謽鞘袌龉┻^于求，仍為租方市場。2018年末，這個片區(qū)迎來數(shù)個甲級寫字樓入市，其甲級寫字樓空置率達到81.3%。

　　在西部某城市，一棟318米高的大廈已于2018年一季度竣工，分為酒店、商業(yè)和寫字樓三個部分。項目業(yè)主方有關負責人表示，目前酒店和商業(yè)部分沒有資金投入，沒辦法按計劃開拓市場。而寫字樓總建筑面積9.3萬平方米，商家入駐僅3.5萬平方米，空置率約為62%。“走量不理想，來看的人很多，但是真正下手的不多，50層以上的部分基本都沒有租出去。”

　　另一棟380米高的摩天大樓是當?shù)氐诙邩牵瑯I(yè)主單位一位項目主管表示，B塔已經(jīng)建成運營2年了，但受經(jīng)濟下行等因素影響，近來商戶退租、退鋪的現(xiàn)象明顯，人流量也在下降，公司面臨不小的壓力。在西部地區(qū)的另一座城市，隨著經(jīng)濟下行壓力加大，不少摩天大樓業(yè)主方正面臨銀行政策收緊的困局。

　　多位摩天大樓的業(yè)主單位負責人表示，高樓建成交付后，在運營上都會不可避免地面臨較大壓力，空置率短時間內(nèi)很難下降。

　　有分析指出，摩天大樓出租率的高低往往與所在城市第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重密切相關，一旦摩天大樓的數(shù)量超出了城市的經(jīng)濟承載力，就會出現(xiàn)供給過剩的局面，而摩天大樓建成后能否獲得收益，關鍵取決于出租率。目前，空置率成為困擾摩天大樓的一大難題。

　　此外，還有業(yè)內(nèi)人士提醒，摩天大樓建成后，管理和維護成本高昂，亦可能極大地擠占租金等有限渠道的收入，還將面臨國家政策收緊、市場環(huán)境發(fā)生重大變化等因素導致的資金短缺風險。

　　其次，摩天大樓消防安全隱患大。廣西南寧市消防支隊防火處工程審核科高級工程師黎承介紹，隨著摩天大樓體量越來越大、高度越來越高、構(gòu)造越來越復雜，再加上大量新材料、新工藝、新技術的廣泛應用，其潛在的火災危險性日益攀升，已逐漸成為消防安全的“短板”，給消防工作帶來了更為嚴峻的挑戰(zhàn)。一旦此類摩天大樓發(fā)生火災，極易形成強烈的“煙囪效應”，人員疏散、逃生、滅火工作將會相當困難。

　　記者從消防部門了解到，當前的滅火救援能力尚不足以全面應對超高層建筑火災。目前我國消防登高車的最高作業(yè)高度才到100米，實際上，受地理環(huán)境和自然環(huán)境的影響，消防登高車最高只能升至極限值80%左右。即便如此，許多城市只有一臺這樣的消防登高車，有的城市甚至沒有。

　　此外，超高層建筑對環(huán)境會造成一定負面影響。在城市中心區(qū)集中建設超高層建筑，會對周邊自然環(huán)境造成負面影響，如影響采光、空氣流通不暢、光污染，容易產(chǎn)生“熱島效應”。

　　遵循市場規(guī)律 避免盲目開發(fā)

　　業(yè)內(nèi)人士表示，摩天大樓的建設體現(xiàn)了城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，其建設應符合所在地的城市建設目標，應科學規(guī)劃，不應盲目建造“世界之最”“世界最高”等建筑。

　　記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些著名的文化古城核心區(qū)，不斷冒出一座座“聳入云端”的摩天大樓，有的甚至就在世界文化遺產(chǎn)的附近建起了高樓，影響古城風貌。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在建設摩天大樓過程中，一定要遵循市場規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律，防止行政之手打造政績工程、形象工程。

　　同時，在決定建設摩天大樓前需要綜合考慮各方面的因素，從安全、環(huán)境、實用性等方面全面考慮。應充分考慮城市總體開發(fā)強度，使其符合城市規(guī)劃布局和分區(qū)要求。在摩天大樓的開發(fā)建設中，應完善總體城市設計、建筑密度分區(qū)、區(qū)域人口規(guī)模特征、區(qū)域交通（環(huán)境）影響評價等研究工作，有效加強城市規(guī)劃的控制和引導作用，尤其二三線城市要根據(jù)城市本身的地質(zhì)、商業(yè)配套、地方財力等條件，以謹慎的態(tài)度冷靜面對摩天大樓建設熱潮，避免盲目開發(fā)。

　　此外，還有分析人士認為，建設摩天大樓也要綜合考慮消防安全、節(jié)能環(huán)保和運營維護負擔等問題，防止過度開發(fā)。（記者 覃星星 陽建 石慶偉）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟參考報
 

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀