資金承壓 “地王”從香餑餑變成燙手山芋


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2017-12-22





  市場趨于平穩(wěn),政策沒有松動的跡象,對“地王”們來說,正遭受市場風險和政策風險的雙重夾擊。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2016年以來50宗高價地中,因資金壓力,有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動,占比高達64%。
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(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))
  “地王”成燙手山芋
 
  近日,北京總價第三高地塊——豐臺地王僑禧項目正經(jīng)歷股權(quán)的第三次變動。2015年,華僑城、華潤、招商聯(lián)合體以總價83.4億元、配建5.7萬平方米公租房的代價獲得項目用地,而這一價格也成為當時豐臺區(qū)地王,北京總價第三高的地塊。隨后,華潤、招商以“地塊最終成交價格超出授權(quán)價格”為由相繼退出僑禧項目,華僑城持股100%。
 
  直至今年8月,華僑城以51.83億元出售僑禧項目49%股份給泰禾集團。而近日,華僑城再度在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項目剩下的51%股權(quán),合計轉(zhuǎn)讓對價56.8億元。至此,華僑城全部退出拿地兩年后仍未入市的僑禧項目。
 
  事實上,除了華僑城地王項目外,近日,南京京奧港地王項目也被爆出因欠施工款而停工,雖然京奧港方面對此否認,但仍可看出企業(yè)目前所面臨的窘境。
 
  資料顯示,2016年4月15日,經(jīng)61輪競拍,北京京奧港集團有限公司力壓中南、棲霞建設(shè)、新城等眾多房企,以47.6億元摘得麒麟G09地塊,樓面價22353元/平方米,溢價率達到163%,成為區(qū)域新地王。而彼時該區(qū)域新房售價僅為16000元/平方米至18000元/平方米。與此同時,與之形成對比的是,在一個月后,2016年5月13日,中南以48億樓面價拍得緊鄰京港澳項目的中南熙悅項目地塊,樓面價為19195元/平方米,也低于京奧港項目。
 
  值得注意的是,京奧港項目拍地金額47.6億元中,母公司中融信托提供融資34億元,利率是6.4%至6.6%,于2017年底到期。同時,京奧港申請了由中信信業(yè)基金發(fā)行的“鳳凰8號-京奧港專項投資私募基金”,發(fā)行規(guī)模1.7億元,利率高達8.7%-9%。
 
  高盈利加劇賭博之心
 
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,近兩年來,因市場的向好,房企積極搶地,對市場過度樂觀。
 
  以京奧港集團為例,有業(yè)內(nèi)人士透露,京奧港成立于1996年,最初以鋼貿(mào)物流起家。2011年,京奧港以5.3億元拿下南京老城區(qū)一地塊,樓面價1.42萬元/平方米。隨后,因房價的飛漲,這一僅有480套住宅的項目,2016年最高時賣到3.2萬元,讓京奧港嘗到了甜頭。
 
  “項目畸高的利潤率讓房企不惜一切代價去拍地。”上述人士坦言,例如京奧港未來墅項目,開發(fā)商初期心理售價高達4萬元/平方米,若沒有此次調(diào)控,項目并不是沒有以高價賣出的可能性。“開發(fā)商有個心理,地就是現(xiàn)金,若不開發(fā),轉(zhuǎn)手出去也能賺一筆。”
 
  克而瑞報告顯示,2014年1月28日,方興地產(chǎn)以101億元,溢價111.5%奪得了上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅用地,折合樓板價47609元/平方米。但4.7萬的樓板價已經(jīng)比周邊在售精裝新房貴,與該地塊相近的明園都市森林毛坯僅賣3萬元/平方米。但是一年后,2015年4月1號,方興大寧金茂府正式開盤,開盤價約為68090元/平方米。截止到2016年4月,已推出的674套中賣出了643套,去化率達到95%,平均售價73112元/平方米。
 
  從華僑城僑禧項目來看,其雖轉(zhuǎn)讓但也屬于溢價退出。華僑城股份在該項目上沉淀了逾90億元資金,到今年如果順利退出,包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資收益及收回股東借款利息在內(nèi),兩年時間公司投資該項目將凈賺約21億元,測算后內(nèi)部收益率會達到11%左右。
 
  杠桿高企風險凸顯
 
  有業(yè)內(nèi)人士表示,華僑城急于出手,并不僅僅是可以溢價售地,而是其資金壓力過大,急于退出以換取現(xiàn)金。“華僑城其實是一筆賠本生意。該項目連年虧損,大量資金沉淀帶來的資金財務(wù)成本、時間成本,以及項目開發(fā)、營銷等各環(huán)節(jié)均有投入,但變現(xiàn)還需更多時間。”
 
  事實上,到今年三季末,華僑城短期借款余額達228億元,占到有息負債規(guī)模的1/3,而初期時,華僑城短期負債僅58億元,占有息負債比重13.6%。
 
  中信建投證券報告顯示,中型房企其短債壓力和凈負債率分別達93%和143%,分別較去年提升28個百分點和35個百分點,加杠桿更為突出。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2017年9月,房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負債率為79.3%,較6月末上升0.8個百分點,較2016年底上升2.24個百分點,再創(chuàng)近年新高;凈負債率方面,凈負債率達到113.3%,較6月末上升7.8個百分點。
 
  以陽光城為例,19日陽光城發(fā)布公告稱,股東福建陽光集團有限公司所持有公司部分股份辦理了質(zhì)押。公告顯示,截至公告披露日,陽光集團所持股票7.09億股已100%質(zhì)押,陽光集團子公司東方信隆資產(chǎn)管理有限公司持有6.2億股已質(zhì)押比例達98.24%,一致行動人福建康田實業(yè)集團有限公司持股近4.12億股質(zhì)押100%。
 
  值得一提的是,按照陽光城半年報來看,其第一大股東上海嘉聞投資管理有限公司持有有限售條件股票約7.3億股也全部進行質(zhì)押,在此背景下,陽光城前四大股東持股占總股票數(shù)達61.04%,已基本全部質(zhì)押。
 
  負債高企的陽光城,截至9月30日,陽光城負債總計1694億元,但須注意的是,在2012到2016年間,陽光城負債總額僅分別為126億元、284億元、392億元、564億元和1015億元。高負債對比之下,陽光城的經(jīng)營性現(xiàn)金流卻多年為負,到2017年前三季度,其為-58.56億元。
 
  根據(jù)陽光城發(fā)布的公告顯示,截至目前,陽光城累計對外擔保額度達到1380.88億元,超出2017年預(yù)估130%。而根據(jù)陽光城4月15日發(fā)布的關(guān)于公司2017年擔保計劃的公告顯示,公司預(yù)計在2017年為旗下51家子公司提供額度為600億元的擔保,被擔保人均為公司全資子公司、控股子公司和參股子公司。但同時,陽光城目前不存在逾期擔保、涉及訴訟擔保的情況。
 
  對于高負債風險,陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌表示,因陽光城的資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì),隨時可以變現(xiàn),所以并不存在資金鏈緊張的問題。
 
  吳建斌認為,房地產(chǎn)企業(yè)負債多是土地儲備,地買對了,流動性就會變好,就能保證現(xiàn)金流。充裕優(yōu)質(zhì)且價格低廉的土地儲備,將為業(yè)績爆發(fā)提供強勁動力。但他也表示,如果地的質(zhì)量不高,就談不上銷售、周轉(zhuǎn)和利潤。
 
  而對于房企激進的深層原因,一位不具名的業(yè)內(nèi)人士表示,近兩年來一些中型房企不計成本大量購地、高杠桿并購、激進擴張,是為防止被大房企吞并,增加企業(yè)規(guī)模。“中小型房企賭博的心理就是等也是死,擴張則或許還有機會。”該人士說。以擴張著稱的陽光城為例,其年報顯示,2016年,陽光城新增計容建面977.8萬平方米,其中85.5%來自并購。
 
  對此,中國住房報告課題組成員劉偉表示,這樣急于擴大規(guī)模,一旦銷售狀況不理想,企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻,償債能力將會失控,風險隨之積聚。(記者 梁倩)
 
  轉(zhuǎn)自:經(jīng)濟參考報
 

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