一邊是政策逐步收緊降低市場(chǎng)流動(dòng)性,一邊是房企調(diào)高業(yè)績(jī)目標(biāo)大肆樂觀拿地,雖然長(zhǎng)效機(jī)制與租購(gòu)并舉將成為必行趨勢(shì),但房企的一系列動(dòng)作,證明了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判,認(rèn)為市場(chǎng)仍是走在“冬去春來”的老路上。
(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))
“金九銀十”,一向是房地產(chǎn)銷售的旺季,但也成了調(diào)控政策出臺(tái)的密集期。
2016年“9·30”迄今為止已經(jīng)一周年,僅在2017年全國(guó)已有超過100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施,其中北京一個(gè)城市在9·30調(diào)控一年來發(fā)布調(diào)控政策超過30次。
在政策高壓下,房地產(chǎn)總體市場(chǎng)降溫,市場(chǎng)環(huán)境也更為復(fù)雜,總體銷量也在下跌,然而,這竟然沒有能阻擋住房企們業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的步伐。其中,部分規(guī)模增長(zhǎng)較為迅速的房企甚至還大膽地上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。這一切歸結(jié)于雖然市場(chǎng)降溫,但全國(guó)房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)普遍下跌。
150余次調(diào)控政策轟炸樓市
從2014年調(diào)控放松的“9·30”政策,到2016年多省份限購(gòu)限貸(“9·30”收緊),再到今年9月下旬開始的“限售”加碼,本輪房地產(chǎn)調(diào)控收緊的主旋律,顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到放松的時(shí)候。
就在9月下旬,石家莊、重慶、南昌等地也紛紛宣布加入“限售”隊(duì)伍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前全國(guó)已有44個(gè)城市發(fā)布“限售”政策。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年以來截至目前,全國(guó)已有超過100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。如果從去年9月30日開始算起,截至今年9月28日,9·30開始的本輪調(diào)控潮一年,僅北京一城發(fā)布約30次調(diào)控政策,樓市成交跌38.9%。整體看,市場(chǎng)成交量在9·30及3·17連續(xù)2輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下,北京樓市成交全面萎縮。
在密集調(diào)控政策的連續(xù)高壓下,狂躁的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫,銷量回落,價(jià)格則逐步回歸穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年9月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過1%的有50多個(gè)城市,超過4%的多達(dá)11個(gè),同比漲幅超過20%的城市有12個(gè)。其中,合肥、廈門同比漲幅高達(dá)47%,南京為43%,上海新建住房?jī)r(jià)格同比上漲39.5%,深圳同比上漲34.5%,北京同比上漲30.4%。二手房?jī)r(jià)格方面,合肥同比上漲50.1%,北京同比上漲40.5%,上海同比上漲37.4%,廈門同比上漲37%,深圳和廣州分別上漲28.8%和24.7%。
一年后,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示,環(huán)比漲幅超1%的僅桂林一地,已沒有同比漲幅超過20%的城市。
對(duì)此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過去年以來的調(diào)控,效果不斷顯現(xiàn),熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了抑制,今年8月,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平,同比漲幅全部回落。
而作為調(diào)控政策出臺(tái)最密集的城市,北京的住宅銷售量明顯受到遏制。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,過去一年,北京新建住宅簽約27667套,二手房住宅簽約167923套。整體來看,北京二手房+新建住宅簽約195590套,同比跌幅達(dá)到了38.9%。特別是3·17政策后,跌幅明顯。
房企仍在高調(diào)拿地沖業(yè)績(jī)
值得注意的是,雖然政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷祭出調(diào)控政策,但這并未能阻擋住規(guī)模房企們那顆沖擊高業(yè)績(jī)、高銷量的心。
根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì),龍頭房企中,碧桂園1-8月銷售金額為3806.7億元,同比上升112%。在實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)的同時(shí),碧桂園銷售目標(biāo)由原來的4000億元大幅上調(diào)25%至5000億元,但仍然完成了全年目標(biāo)的76%。上半年銷售勢(shì)頭良好、銷售目標(biāo)提升的房企還有龍湖、旭輝等。其中龍湖1-8月銷售金額已超調(diào)整前全年銷售目標(biāo),目標(biāo)大幅上調(diào)36%后,其目標(biāo)完成率仍達(dá)77%;旭輝在銷售目標(biāo)較去年全年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)51%的情況下,仍完成銷售目標(biāo)的76%。
在上調(diào)銷售目標(biāo)的房企中,融創(chuàng)和遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)完成率(調(diào)整后)最低,分別為54%、58%。這也從側(cè)面說明他們對(duì)下半年并不悲觀。其中,融創(chuàng)1-8月銷售金額已超去年全年業(yè)績(jī)。雖然目標(biāo)上調(diào)至3000億元后目標(biāo)完成率為54%,但其下半年計(jì)劃開盤、2017年上半年尚未出售及現(xiàn)有項(xiàng)目的二次開盤總貨值將達(dá)3879億元,因此目標(biāo)完成可期。
房企們除了樂觀地調(diào)高業(yè)績(jī)目標(biāo),還不斷在全國(guó)范圍內(nèi)高調(diào)拿地。
據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì),旭輝、富力、遠(yuǎn)洋今年以來拿地就十分積極。截至9月中旬,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)拿地總額均達(dá)到了去年全年拿地金額的2倍多,富力地產(chǎn)拿地建面也達(dá)到去年全年拿地總建面的2倍多。
克而瑞研究中心認(rèn)為,隨著行業(yè)集中度越來越高,大型房企為滿足銷售規(guī)模不斷增長(zhǎng)的需要,積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備,而部分中等規(guī)模房企,為從一個(gè)梯隊(duì)上升到更高的梯隊(duì),在新增土地儲(chǔ)備上也較為積極,截至9月中旬,拿地規(guī)模最大的前30家房企,新增土地建面已接近去年全年總值。
而另據(jù)統(tǒng)計(jì),整個(gè)8月份,碧桂園攬地58宗,增加土地儲(chǔ)備302.89萬平米;萬科拿地22宗,增加土地儲(chǔ)備196.7萬平米;8月其他企業(yè)拿地?cái)?shù)量分別為保利15宗,中海地產(chǎn)6宗,中國(guó)恒大6宗,龍湖5宗,金地3宗、富力2宗。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,8月環(huán)京地區(qū)土地市場(chǎng)中,廊坊共推出75宗地,供應(yīng)面積198萬平米,同比增長(zhǎng)2.5倍;成交56宗,成交面積同比增長(zhǎng)1.9倍,環(huán)比增長(zhǎng)18%。保定地區(qū)土地市場(chǎng)推出量、成交量創(chuàng)今年新高,共推出78宗,共成交65宗。
對(duì)于調(diào)控高壓下,房企依然高調(diào)沖刺。一家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看好。拿地是因?yàn)橹挥惺种杏屑Z,企業(yè)才能有機(jī)會(huì)等到春天。
不過行業(yè)專家卻普遍認(rèn)為,市場(chǎng)形勢(shì)并沒有那么樂觀。易居研究院研究員賴勤認(rèn)為,整體來看,以限購(gòu)、限價(jià)、限售等房地產(chǎn)政策主導(dǎo)樓市降溫的階段基本已經(jīng)過去,未來半年或一年,貨幣、房貸、資金面等將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。預(yù)計(jì)后續(xù)樓市調(diào)控政策松緊度基本不變,但金融環(huán)境繼續(xù)呈緊縮態(tài)勢(shì)。綜合考慮房貸利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度,熱點(diǎn)城市樓市將延續(xù)降溫趨勢(shì)。
北京創(chuàng)高助新會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華則認(rèn)為,樓市調(diào)控的收緊在一個(gè)較長(zhǎng)的階段應(yīng)該會(huì)成為常態(tài),目前僅僅才是“9·30”一周年,預(yù)計(jì)開發(fā)商所等待的春天不會(huì)那么快到來,“房子是用來住的、不是用來炒的”,這個(gè)定位沒有徹底落實(shí)之前,開發(fā)商還會(huì)有一段更苦的日子要熬。
轉(zhuǎn)自:華夏時(shí)報(bào)
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