三線忙托底、二線打補(bǔ)丁、一線管市場 樓市調(diào)控分化加速

　　近日，湖北省恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)警的通知》，列舉了包括“高價(jià)備案低價(jià)開盤”等十類“擾亂恩施房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序，不利于恩施房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展”的做法，并要求相關(guān)企業(yè)采取切實(shí)可行的整改措施，糾正當(dāng)前惡意競爭的市場亂象。

　　盡管此后恩施市房協(xié)和當(dāng)?shù)刈〗ú块T相關(guān)人員均向媒體解釋表示，這是房協(xié)出臺的“自律性文件”，但分析人士指出，此舉“托底”意味明顯。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年1-4月份，受易居研究院監(jiān)測的三四線城市房價(jià)漲幅為9.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2017年的高位水平，同時(shí)也低于全國10.2%的平均水平。

　　另外，1到5月，三四線城市累計(jì)成交面積同比下降 13%，相比一線上漲42%，二線微跌1%，頹勢明顯。此類文件進(jìn)一步體現(xiàn)了“穩(wěn)房價(jià)”的概念，即房價(jià)過快上漲和過快下跌都不允許，而房價(jià)應(yīng)該基于市場規(guī)劃和調(diào)控目標(biāo)，在合理區(qū)間波動。后續(xù)預(yù)計(jì)三四線城市還會有各類穩(wěn)定房價(jià)的做法。

　　不同城市調(diào)控分化加劇

　　恩施市房地產(chǎn)協(xié)會的文件列舉了十類“擾亂恩施房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序、不利于恩施房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展”的做法。

　　具體包括，“高價(jià)備案低價(jià)開盤，下調(diào)價(jià)格在800-1200元/平米之間；預(yù)售和銷售價(jià)格不同，降幅在300-500元/平米之間；有的樓盤整體價(jià)格較去年下滑200-500元/平米”等。

　　恩施位于湖北省西部，地處鄂、湘、渝三省(市)交匯處，屬于典型三四線城市。根據(jù)恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的市場報(bào)告，2018年度，恩施市新建商品住宅成交面積138.86萬平方米，與2017年同期相比上漲15.70%；新建商品住宅成交均價(jià)為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價(jià)相比上漲23.59%，樓市可謂量價(jià)齊升。

　　這也刺激了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的開發(fā)熱情。數(shù)據(jù)顯示，2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方，近三年來首次高過銷售面積。

　　但好景不長，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會“中國房價(jià)行情”APP顯示，恩施市近一個(gè)月以來，新房與二手房成交價(jià)格分別下降了0.32%和1.58%。

　　聯(lián)系到文件中此次限制降價(jià)的做法，多位地產(chǎn)人士均向記者表示，此舉顯然有為當(dāng)?shù)貥鞘?ldquo;托市”的意味。

　　這只是2019年房地產(chǎn)行業(yè)頻繁調(diào)控的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控高達(dá)41次，4月份達(dá)60次，2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布調(diào)控政策高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

　　其中，調(diào)控分化的趨勢越來越明顯。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，進(jìn)入2019年以來，市場不時(shí)傳出有三四線城市發(fā)布樓市托底性質(zhì)的政策。

　　近日，多家媒體報(bào)道稱南京市高淳區(qū)將放開限購，對外地購房者不再有社保或者個(gè)稅的要求。外地人在高淳區(qū)買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營業(yè)執(zhí)照，即可開具購房證明。2月，安徽阜陽被發(fā)現(xiàn)2019 年之后掛牌的土地出讓公告均取消限價(jià)條款。同一時(shí)期，廣東清遠(yuǎn)也發(fā)文上調(diào)公積金貸款額度。

　　某房企在南京的負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，由于高淳區(qū)遠(yuǎn)離南京市主城區(qū)，實(shí)際上更適合作為一個(gè)單獨(dú)的三四線城市市場來看待，此前樓市表現(xiàn)一般。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，對于三四線城市來講，2019年以來因?yàn)閹齑鎵毫^大，市場銷售期拉長，房價(jià)回落預(yù)期明顯，樓市政策可能會迎來更多調(diào)整，寬松力度可能較大。

　　而在三四線城市忙于“托底”的同時(shí)，以蘇州為代表的一些熱點(diǎn)二線城市和強(qiáng)三線城市，則開始了新的一輪調(diào)控加碼。

　　近日，5月掛牌出讓土地建筑面積同比大幅上升43%的東莞，發(fā)布了新的土拍規(guī)則。要求土地拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到最高上限后，將不再簡單采取“價(jià)高者得”的方式，而是使用“終次報(bào)價(jià)”規(guī)則，以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則，確定競得人。

　　此外，此前樓市火熱的蘇州，在5月中旬以來連續(xù)多次調(diào)控。房價(jià)漲幅同比連續(xù)在統(tǒng)計(jì)局70城中居首的西安，也在近期發(fā)文開始嚴(yán)查購房資格。

　　對此，華創(chuàng)證券認(rèn)為，從去年后半年的地產(chǎn)嚴(yán)控到年初以來的精準(zhǔn)施策，地方政府房市調(diào)控政策逐漸呈現(xiàn)分化趨勢，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r具體施為，地方政策更加富有彈性。

　　樓市調(diào)控總基調(diào)不變

　　盡管地方政策開始出現(xiàn)明顯的分化，但多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，樓市調(diào)控的總基調(diào)沒有變化。

　　這首先體現(xiàn)在中央層面。在一季度樓市升溫苗頭顯現(xiàn)的背景下，4月19日中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。

　　此后，按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評價(jià)、年度考核的要求，住建部在4月對6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又在5月對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

　　在融資渠道方面，5月17日銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于開展 “鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。5月末，也有消息傳出，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。

　　這也使得5月房企融資數(shù)據(jù)明顯下降，通策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，相較于4月，融資總額下降52.07%。

　　張宏偉認(rèn)為，暫停發(fā)債的源頭來自于近期房企和土地市場的“反常”。

　　“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監(jiān)管，市場存在風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)房企融資后期會略有收緊。”張宏偉說。

　　“調(diào)控的大基調(diào)沒有變，3、4月樓市剛有‘小陽春’說法的時(shí)候，高層就再次強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’，部分城市土地市場熱度較高，就收緊了融資渠道，顯示出穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期穩(wěn)地價(jià)的整體方向一直沒有變化。”一位東部房企高管人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　上述高管人士表示，目前來看，調(diào)控政策趨向于多元化，限售限價(jià)限購政策、公積金政策和整頓市場秩序等調(diào)控手段頻出，在三四線可能會有“托底”嘗試，熱點(diǎn)二線城市“打補(bǔ)丁”的同時(shí)，政策已經(jīng)相對嚴(yán)厲的一線城市，則在市場秩序整頓上，投入了比較大的精力。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，北京市住建委近日又查處了20家違規(guī)發(fā)布房源信息的房地產(chǎn)中介，2019年已依法對183家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。

　　而對于后續(xù)的政策走向，上述高管人士表示，因城施策試點(diǎn)是否擴(kuò)圍，試點(diǎn)城市房價(jià)調(diào)控目標(biāo)如何落實(shí)，長效機(jī)制逐步建立的背景下限價(jià)等短效措施如何退出等，都值得關(guān)注。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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