棚改貨幣化安置或調(diào)整 三四線城市房地產(chǎn)熱潮將降溫


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2018-07-06





  “今后城中村等棚改拆遷直接獲得貨幣補(bǔ)償將大幅減少。”李悠悠說道。他在某一地級(jí)市銀行系統(tǒng)上班,針對(duì)近日受到高度關(guān)注的棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策調(diào)整的消息,他們已經(jīng)連續(xù)2天都在開會(huì)了。


  近日,雖然國家開發(fā)銀行對(duì)相關(guān)言論給予否認(rèn),但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖不能認(rèn)定國開行已暫停所有支行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限,但棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存,隨著房地產(chǎn)去庫存階段結(jié)束,貨幣化安置也應(yīng)逐步退出。在此背景下,近一年瘋狂的三四線城市房地產(chǎn)熱潮或?qū)⒂兴禍亍?/p>

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(資料圖片 來源互聯(lián)網(wǎng))

  棚改貨幣化安置或調(diào)整


  近日,有消息稱,海通證券邀請(qǐng)相關(guān)人士對(duì)國開行收回審批權(quán)限等棚改相關(guān)事宜解答市場(chǎng)疑問時(shí)表示,近兩周國開行已將棚改審批權(quán)從地方支行收回。


  上述相關(guān)人士介紹,棚戶區(qū)改造相關(guān)政策出臺(tái)的本意,原是解決去庫存和民生問題,但從目前來看,因市場(chǎng)與預(yù)期變化,政策在執(zhí)行中走樣,直接房地產(chǎn)化從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。


  上述人士表示,和很多金融機(jī)構(gòu)一樣,對(duì)于大部分的超額度業(yè)務(wù)審批權(quán)限,一般均為國開行總行負(fù)責(zé),本次也是收回相關(guān)權(quán)限。但也需要認(rèn)識(shí)到,棚改項(xiàng)目今后會(huì)受到一定的限制。


  對(duì)此,6月27日,國開行發(fā)布澄清公告,國家開發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員參加海通證券電話會(huì)議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論,有關(guān)言論不代表國家開發(fā)銀行。


  但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露,雖然沒有直接的政策顯示將大幅度限制棚改貨幣化安置,但從目前來看,減少貨幣化安置數(shù)量,降低貨幣化安置比例已是大勢(shì)所趨。


  申萬宏源相關(guān)報(bào)告也顯示,就銷售而言,2017年棚改對(duì)于房地產(chǎn)投資和銷售拉動(dòng)已經(jīng)達(dá)到最高點(diǎn),2018年將邊際弱化。


  海通證券宏觀分析師姜超表示,貨幣化安置導(dǎo)致全國地產(chǎn)銷量“虛高”??紤]到未來兩年內(nèi)棚改貨幣化安置面積將見頂回落、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而單純依靠政府出資實(shí)現(xiàn)的地產(chǎn)銷售難以持續(xù),他認(rèn)為未來棚改貨幣化對(duì)地產(chǎn)銷售的拉動(dòng)將減弱。


  申萬宏源宏觀分析師李一民表示,后續(xù)新增項(xiàng)目受理偏向謹(jǐn)慎,在本輪降準(zhǔn)之后,PSL(抵押補(bǔ)充貸款,即Pledged Supplementary Lending的縮寫)作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降,收緊PSL亦是大勢(shì)所趨。在PSL明顯收嚴(yán)后2-3個(gè)月開始,會(huì)顯現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)投資的壓力,“未來監(jiān)管趨嚴(yán)會(huì)大幅壓縮房地產(chǎn)到位資金。”


  李一民表示,截至目前為止,2018年1-5月累計(jì)投放PSL為4976億元,較去年同期增長(zhǎng)38.8%,同時(shí),2018年上半年P(guān)SL投放已經(jīng)達(dá)到了2017年全年的78%。


  三四線城市房?jī)r(jià)上漲幕后推手


  近日,寧悅正在考慮是否應(yīng)該將去年在日照投資的房產(chǎn)賣掉換到青島。


  寧悅說,目前日照房?jī)r(jià)單價(jià)已超萬元。“從日照這種三四線城市來看,目前高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)已很明顯。”


  不僅是日照,今年以來,許多二三四線城市房?jī)r(jià)“輪番上漲”。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,5月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有63個(gè),較4月再增5個(gè),其中,價(jià)格環(huán)比漲幅超過1%的多達(dá)21個(gè)。具體來看,三亞環(huán)比上漲2.4%,成都環(huán)比上漲2.1%,海口環(huán)比上漲2.1%,青島環(huán)比上漲2.0%,尤其是丹東,環(huán)比上漲高達(dá)5.3%。


  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,最近幾年樓市,特別是三四線城市,嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。


  張大偉表示,貨幣化安置造成了大量的購房需求,而部分城市的庫存不足,這些需求放大了購房緊張情緒。市場(chǎng)突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者,而大部分城市又因?yàn)樾刨J寬松購房者積極購房。各種政策疊加下,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲,從一線城市蔓延到二線,從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。


  從近兩年看,貨幣化安置比例不斷提高。數(shù)據(jù)顯示,2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%,而到了2016年時(shí),貨幣化安置比例已高達(dá)48.5%。


  在此背景下,房地產(chǎn)去庫存效果明顯,日前易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示,截至5月底,受監(jiān)測(cè)的百城住宅庫存總量為42708萬平方米,環(huán)比減少1.6%,同比減少8.2%。綜合歷史數(shù)據(jù),當(dāng)前百城庫存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平。


  海通證券相關(guān)報(bào)告也顯示,2014-2016年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米,分別占當(dāng)年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%,均逐步抬升。


  貨幣化安置比例減少是大勢(shì)所趨


  中國社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立表示,棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力和居住水平,但也要注意到,貨幣化安置同時(shí)刺激了需求,給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。


  尹中立表示,棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存。2014年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,將棚改的實(shí)物安置改為貨幣化安置,可以起到刺激市場(chǎng)需求的作用。從2015年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)看,無論是成交量還是成交價(jià)格,都呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定起到了重要的作用。


  尹中立指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權(quán)宜之計(jì),不宜長(zhǎng)期使用。他認(rèn)為,從當(dāng)前的形勢(shì)看,部分城市的房?jī)r(jià)漲幅過大,房地產(chǎn)去庫存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn),包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該逐步退出。


  “房地產(chǎn)市場(chǎng)既有一般消費(fèi)品的特點(diǎn),還有資本投資品的特點(diǎn)。”尹中立指出,“追漲殺跌”是投資市場(chǎng)的波動(dòng)特征,在整體金融緊縮的背景下,唯有樓市一枝獨(dú)秀,進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市是“最好的投資渠道”的理念。


  因此,尹中立認(rèn)為,大比例地進(jìn)行貨幣化安置不僅助長(zhǎng)了居民盲目加杠桿的沖動(dòng),也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市盲目擴(kuò)張,給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。


  “城中村等動(dòng)輒上千萬的補(bǔ)償金不僅大幅度推高了購房資本,而且?guī)砹瞬簧偕鐣?huì)問題。”有相關(guān)人士說道。


  北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任羅楚亮此前在中國城市百人論壇上也表示,作為一種財(cái)產(chǎn)積累形式,房產(chǎn)與收入不平衡之間相互影響,房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)于收入的貢獻(xiàn)率快速上升,低收入人口中所占的房產(chǎn)價(jià)值份額在下降。


  對(duì)此,張大偉認(rèn)為,從目前來看,三四線庫存在繼續(xù)減少,在一二線進(jìn)入補(bǔ)庫存后,三四線也開啟了庫存短缺時(shí)代。棚改政策雖然不會(huì)一刀切,但貨幣化安置政策,應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時(shí)候了。(記者 梁倩)


  轉(zhuǎn)自:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)


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