暢通投融資循環(huán) 多層次REITs市場穩(wěn)步構(gòu)建

首批公募REITs擴募上市一周年

暢通投融資循環(huán) 多層次REITs市場穩(wěn)步構(gòu)建

　　2023年6月16日，REITs市場迎來了里程碑事件——首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴募項目正式在滬深交易所上市，分別為博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華安張江光大REIT。

　　一年來，隨著首批項目的成功落地，REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展新格局日漸成形。截至2024年6月16日，上市公募REITs已近40只，合計發(fā)行規(guī)模超千億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，我國公募REITs市場正逐漸從試點階段轉(zhuǎn)向常態(tài)化發(fā)行階段，還有很大的規(guī)模增長空間，未來擴募模式也將更加開放。擴募環(huán)節(jié)的打通為后續(xù)擬進行擴募操作的項目提供實操經(jīng)驗，有助于推動完善REITs市場再融資功能，加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，穩(wěn)步構(gòu)建多層次REITs市場體系。

　　整體運營平穩(wěn)

　　“雙首批”項目示范效應凸顯

　　“綜合來看，首批擴募機構(gòu)整體運營保持穩(wěn)定。一年來，資產(chǎn)數(shù)量增加了、運營品質(zhì)提升了、市場影響更強了，擴募所形成的成長性預期和分散組合的優(yōu)勢，已經(jīng)在市場參與機構(gòu)心目中形成共識?！比鹚疾粍赢a(chǎn)金融研究院院長朱元偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示。

　　首批4單率先擴募的項目均為國內(nèi)首發(fā)加擴募“雙首批”基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，示范效應顯著?！皵U募一年以來，博時蛇口產(chǎn)園REIT的新購入資產(chǎn)整體運營情況較為穩(wěn)健，收入完成情況基本符合預期?！辈r基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄對記者表示，面對在資產(chǎn)區(qū)域分布的分散性、租戶類型分類的多元化、對接運管團隊的擴大化等方面出現(xiàn)的新挑戰(zhàn)，基金管理人在不同區(qū)域資產(chǎn)的差異化園區(qū)定位、不同類型租戶的定制化租賃方案、不同運管團隊的標準化統(tǒng)一管理等方面也正積累更多的運營管理經(jīng)驗，為后續(xù)進一步擴充基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)夯實了基礎(chǔ)。

　　“雙首批”項目之一的中金普洛斯REIT擴募后基礎(chǔ)設(shè)施項目增至10個倉儲物流園。根據(jù)2024年一季報，該基金報告期內(nèi)實現(xiàn)總收入約11943.47萬元，可供分配金額約8884.01萬元，達成預期。這也是中金普洛斯REIT的第11次季報，上市以來始終保持著可供分配金額超出招募說明書預測目標。截至2024年一季度，該項目期末平均簽約出租率為87.99%，期末不含稅有效平均租金單價為37.93元/平方米/月，環(huán)比穩(wěn)中有升。

　　“擴募是公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺，實現(xiàn)分散投資和規(guī)模增長的主要方式。從設(shè)立之初，我們便將園區(qū)的優(yōu)質(zhì)運營和資產(chǎn)擴募作為基金發(fā)展的兩條主線積極推動。在滿足擴募申報條件之后，我們就盡快啟動了擴募申報工作，最終有幸成為首批完成擴募的公募REITs之一?！敝薪鹌章逅筊EIT相關(guān)人士表示，在首批擴募項目的篩選上，綜合考慮了資產(chǎn)的合規(guī)性、增長潛力，分散投資等因素，通過擴募提升資產(chǎn)可租賃面積，分散收入來源，提高資產(chǎn)組合抵御風險的能力。

　　“中金普洛斯REIT目前的資產(chǎn)數(shù)量在行業(yè)中領(lǐng)先，首發(fā)和擴募資產(chǎn)遍布全國各主要經(jīng)濟圈，在地理區(qū)位上、租戶構(gòu)成上都高度分散，單一項目的租約變化，很難對整體資產(chǎn)組合的業(yè)績造成大的影響?！痹谥煸獋タ磥?，盡管在過程中有相關(guān)項目出現(xiàn)過租戶退租的情況，但如果放在十多個資產(chǎn)組合的層面來看，影響就相對可控，依然可以保持在較高的出租率水平，而且在可供分配現(xiàn)金流方面騰挪空間大、韌性比較強。

　　一項來自中金公司研究部統(tǒng)計顯示，擴募完成后，大部分擴募項目單位可供分配額（DPU）得到提升。根據(jù)管理人披露的公告，擴募完成后的中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT及華安張江光大REIT，2023年管理人預測單位可供分配額分別由擴募前0.174元/份、0.104元/份、0.096元/份和0.120元/份變動為0.178元/份、0.103元/份、0.102元/份和0.130元/份，變動幅度分別為2.1%、-1.0%、6.5%和8.4%。

　　積極盤活資產(chǎn)

　　市場再融資功能持續(xù)完善

　　“擴募是單只REIT實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路，也是整個REITs市場做大做強的基礎(chǔ)?！敝泻交鹣嚓P(guān)負責人對記者表示，對發(fā)行人來說，擴募是發(fā)行人打造資產(chǎn)上市平臺的有效途徑，能促進形成投融管退的良性循環(huán)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營；對投資人來說，擴募能夠分散風險、優(yōu)化投資組合、增厚投資收益。對基金管理人來說，擴募資產(chǎn)的購入對管理人提出了更高的管理要求。

　　對普洛斯而言，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為其提供了很好的資本循環(huán)的平臺。據(jù)介紹，該基金擴募項目總發(fā)售規(guī)模為18.53億元，償還外部債務(wù)、繳納相關(guān)稅費后，普洛斯凈回收資金約為12.83億元，擬用于新項目投資金額為12.10億元，以資本金形式優(yōu)先投資于國內(nèi)15個物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。截至目前，擴募回收資金正按計劃進行投資，已有部分募投項目完工并投入運營，拓展普洛斯資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)布局的同時，有力的助力了全國性和區(qū)域性企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，對當?shù)氐慕?jīng)濟和民生發(fā)展也起到了一定的支持作用。公開資料顯示，擴募后的中金普洛斯REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈。

　　華安張江光大REIT相關(guān)人士表示，對原始權(quán)益人而言，擴募有利于擴大融資規(guī)模，加大主業(yè)投資力度，加速投融管退的循環(huán)速度，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建更為成熟的資產(chǎn)證券化體系，最終服務(wù)到科技產(chǎn)業(yè)以及實體經(jīng)濟。招商蛇口相關(guān)人士也強調(diào)，擴募也是公司響應國家戰(zhàn)略，以資產(chǎn)盤活擴大有效投資、以投資融資循環(huán)促進高質(zhì)量發(fā)展的有效舉措。隨著擴募成功，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制進一步確立。

　　增長空間大

　　多個擴募項目“在途”

　　“首批擴募項目上市一年來，我國公募REITs市場逐漸從試點階段轉(zhuǎn)向常態(tài)化發(fā)行階段，在首發(fā)加擴募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局下，項目擴募有望迎來常態(tài)化發(fā)展，應積極看待擴募給REITs市場帶來的發(fā)展機遇?！敝泻交鸱矫姹硎荆紤]到我國存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的巨大體量，我國REITs市場還有很大的規(guī)模增長空間，未來擴募模式將更加開放，參考境外成熟REITs市場發(fā)展經(jīng)驗，同類型不同資產(chǎn)的擴募，不同原始權(quán)益人資產(chǎn)的擴募，不同類型資產(chǎn)的擴募等都有望成為我國REITs項目擴募的應用形式。邁入2024年，常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進進程中，更多REITs項目擴募工作進度條也在持續(xù)更新。

　　如市場上首個保租房公募REITs擴募項目近期浮出水面。華夏基金公告擬擴募購入的資產(chǎn)項目涉及北京市房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉凱盛家園等。另外，中航京能光伏REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、紅土深圳安居REIT三個項目也發(fā)布了擬擴募公告。其中，中航京能光伏REIT擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目已于4月1日獲上交所受理。據(jù)悉，這也是國內(nèi)首單探索光伏加水電資產(chǎn)混裝的擴募項目。

　　此外，中信建投國家電投新能源REIT在此前業(yè)績說明會中也透露，其原始權(quán)益人已于4月啟動了關(guān)于本基金擴募項目的財務(wù)顧問、評估與審計委托服務(wù)的招標工作；中國金茂相關(guān)負責人則在上市不久的華夏金茂商業(yè)REIT業(yè)績說明會上表示，已初步選定了計劃擴募的項目，在相關(guān)項目達到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動擴募籌備。

　　道阻且長，但前途光明。中金公司研究部表示，擴募是REITs市場可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。試點階段各項制度的建立亦不是一蹴而就，而是在摸索和實踐中慢慢前行。相信在市場各方努力推動下，我國REITs終有望成為服務(wù)實體經(jīng)濟、實體資產(chǎn)的重要資產(chǎn)大類。

　　“擴募是REITs實現(xiàn)外延式增長的重要途徑。第一批擴募在機制設(shè)計上還處于探索期，在平衡新舊投資人利益、擴募時機具體選擇與把握、擴募資產(chǎn)的選取與定價等多個方面都積累了寶貴的經(jīng)驗和教訓。隨著市場回暖，越來越多的REITs都在準備擴募的不同階段，相信也會從首批案例中汲取參考借鑒，充分發(fā)揮好擴募作為市值管理和資本運營工具的價值?！敝煸獋ケ硎?。

　　圍繞擴募工作，中金公司研究部建議管理人應把握發(fā)行窗口，實施適時擴募，充分保證擴募的有效性以及存量和擴募新進投資人的利益，避免股價大幅波動對于擴募的影響。未來擴募回收資金使用限制如若放松，或可為REITs市場引入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)為例，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（例如物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園和部分消費基礎(chǔ)設(shè)施）均為私募基金持有，若能夠放松擴募回收資金使用限制（如允許使用大部分對于私募基金LP進行分配），打通私募基金與公募基金鏈接橋梁，或為這一市場引入潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時亦能夠促進多層次REITs市場建設(shè)，促進中國特色REITs市場的可持續(xù)發(fā)展。

　　談及未來擴募市場發(fā)展的變化與趨勢，朱元偉認為，擴募是今年市場建設(shè)和發(fā)展的重點。相較于新審批和首發(fā)的項目，已上市REITs的擴募具有更高的重要性，與首發(fā)的中小規(guī)模REITs相比，投資者更希望看到，已經(jīng)被市場檢驗過的存續(xù)中的REITs通過擴募快速做大做強，進而帶動整個行業(yè)的擴容增效。同時，對首批擴募中存在新舊投資人利益平衡、擴募時間窗口、估值與定價等環(huán)節(jié)探索中出現(xiàn)的問題，監(jiān)管部門也正積極修改完善相關(guān)政策，在定向擴募之外也在積極探討現(xiàn)有投資人配售、公開擴募的操作性，凈回收資金的應用以及和Pre-REITs基金銜接，一直是市場比較關(guān)注的問題，有關(guān)各方也在積極尋找解決方案。(記者 韋夏怡)

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟參考報

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