住房交易逐步進(jìn)入存量時(shí)代

　　2023年以來，盡管新房成交量同比下降，但二手房成交量上漲，新房與二手房合起來的總成交量同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。這表明，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交格局發(fā)生了一定變化。

　　商品房交易總量實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)減輕了各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的擔(dān)憂。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整周期，比較直接的體現(xiàn)是新建商品房銷售量回升較為緩慢。1月至11月，新建商品住宅銷售量同比下降8%。在新房銷售量下降的情況下，二手房銷售量增長(zhǎng)帶動(dòng)總量實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求量仍保持穩(wěn)定，并未出現(xiàn)需求明顯萎縮的情況，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。由此，分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，不能只看新房交易量，而是應(yīng)綜合新房和二手房情況做出準(zhǔn)確判斷。

　　2023年以來，我國二手房交易量占住房總交易量比例創(chuàng)歷史新高。1月至11月，全國二手房交易量占新房和二手房總交易量的比重達(dá)37.1%，較上年同期提高約10個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。全國已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。二手房交易量在住房交易量中占比越來越大，住房交易逐步進(jìn)入存量時(shí)代或?qū)⑹谴髣?shì)所趨。放眼國外，美國當(dāng)前的新房交易量?jī)H占住房交易總量的10%左右。

　　二手房交易量上漲有多重原因。一些房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約，市場(chǎng)上出現(xiàn)了已售逾期難交付的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。很多消費(fèi)者擔(dān)心購買新房遇到難以交付的項(xiàng)目，而二手住宅不存在這個(gè)問題，即買即住。同時(shí)，今年以來，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費(fèi)”“降低二手房中介服務(wù)費(fèi)”“帶押過戶”等政策促進(jìn)了住房消費(fèi)需求釋放，更有助于提高二手住宅流動(dòng)性。此外，一些二手房本身就具有地理位置優(yōu)越、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等特點(diǎn)，和位置相對(duì)較為偏遠(yuǎn)的新建商品住宅相比，具有一定優(yōu)勢(shì)，當(dāng)本輪價(jià)格調(diào)整到購買者心理價(jià)位時(shí)便出手購買。

　　二手房交易量增長(zhǎng)將進(jìn)一步發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用。老舊小區(qū)改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新等工作的推進(jìn)，大大提高了存量住房品質(zhì)。隨著我國進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，住房發(fā)展進(jìn)入存量階段，存量經(jīng)營將在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中分量更重。房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的方式也將從過去以大規(guī)模購地開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向購地開發(fā)與存量房更新改造并重。二手房交易量占比提高，有利于帶動(dòng)家具、家電、家裝等下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，在存量住房更新和改造過程中，將更加注重提升居住服務(wù)品質(zhì)，因此有機(jī)會(huì)帶動(dòng)中介、租賃、物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)中服務(wù)內(nèi)容的比重將有所增長(zhǎng)。

　　針對(duì)二手房交易占比增長(zhǎng)這一趨勢(shì)，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，宜進(jìn)一步深挖二手房交易潛力，出臺(tái)有力措施更好釋放二手房需求。包括進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)金融支持政策，實(shí)行一定稅費(fèi)、中介費(fèi)優(yōu)惠措施，積極推進(jìn)完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新，優(yōu)化居住服務(wù)供給。同時(shí)，完善相關(guān)制度，包括探索建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等，形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障，讓老百姓住得安心。

　　二手房交易量占比提升，不代表新建商品住宅就無人問津了。隨著“保交樓”工作扎實(shí)推進(jìn)，房企紓困及穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)工作開展，以及加大力度推進(jìn)現(xiàn)房銷售，新房市場(chǎng)的預(yù)期也將隨之修復(fù)和穩(wěn)定，新房銷售有望逐步好轉(zhuǎn)。值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也在進(jìn)行中，未來新建商品住宅供給將根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)需求確定供給數(shù)量，配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地，以房定錢，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。（作者：亢舒）

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