樓市調(diào)控頻頻加碼 投機(jī)炒房已成過(guò)往云煙

　　進(jìn)入下半年，管理層接連出擊，從限售、限購(gòu)、貸款利率到融資渠道的全方位收緊，讓中國(guó)樓市過(guò)往神話，漸行漸遠(yuǎn)。與以往銷售和炒房客“越調(diào)越漲”的狂妄論調(diào)相左，即使是上半年一度出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”，也在不斷推出的調(diào)控重拳下煙消云散。

　　高位暫停 嚴(yán)控融資渠道

　　新周期，新樓市，普漲不可期，分化成為常態(tài)。隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，迷茫、謹(jǐn)慎，逐漸成為樓市主旋律。

　　7月4日，作為房企最重要的資金來(lái)源之一、市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)3萬(wàn)億的地產(chǎn)信托行業(yè)，不約而同地收到來(lái)自銀監(jiān)窗口的指導(dǎo)，被要求控制其業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，各家信托公司收到的監(jiān)管要求不盡相同，有的被要求“自覺(jué)控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模”，有的被要求“三季末地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過(guò)二季末”，甚至還有個(gè)別公司被明確點(diǎn)名，要求“全面暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。

　　7月6日，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)此作出進(jìn)一步回應(yīng)，并下發(fā)文件，再次闡明嚴(yán)控地產(chǎn)信托的目的。明確指出，信托公司要增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。

　　小暑一聲雷，黃梅倒轉(zhuǎn)回。一方面，銀保監(jiān)會(huì)口頭、書面雙管齊下，對(duì)地產(chǎn)信托業(yè)做出前所未有的強(qiáng)硬監(jiān)管姿態(tài)。另一方面，房企海外的融資渠道也被發(fā)改委進(jìn)一步收緊。

　　7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債，只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請(qǐng)材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息；加強(qiáng)信息披露，并在募集說(shuō)明書等文件中需明確資金用途等情況。

　　先有央行嚴(yán)控房地產(chǎn)資金、監(jiān)管部門嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，后有銀保監(jiān)會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)信托，發(fā)改委限制房企外債。一攬子相關(guān)政策，幾乎以釜底抽薪的方式，讓房企融資變得更加困難。

　　地產(chǎn)行業(yè)分析師王東東表示，隨著樓市調(diào)控和貨幣政策在高位按下“暫停鍵”，必將暫緩開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，轉(zhuǎn)而加快庫(kù)存去化和銷售回款，以緩解現(xiàn)金流的壓力。下半年，中國(guó)房企將直面“如何活下去”的詰問(wèn)。

　　迎淡季房企上演存量博弈

　　前有多部委對(duì)房地產(chǎn)的圍追堵截，后有樓市高增長(zhǎng)不復(fù)存在的現(xiàn)實(shí)壓力，加之高房?jī)r(jià)、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的教訓(xùn)在先，市場(chǎng)情緒正在悄然發(fā)生改變。

　　春江水暖鴨先知，在過(guò)去的一段時(shí)間內(nèi)，不少開(kāi)發(fā)商步入轉(zhuǎn)型窗口期，紛紛將公司“地產(chǎn)”概念弱化隱去，投巨資“橫跨賽道”重新起跑。其中既有跨界造車者，也有進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)者，更有將目光投向高端制造領(lǐng)域者。輾轉(zhuǎn)別處，從頭打拼的房企大佬，從曾經(jīng)的“富貴逼人”到“返璞歸真”，這股風(fēng)潮背后，絕非無(wú)的放矢。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比增速10.6%，較前6個(gè)月回落0.3%；同期房屋新開(kāi)工面積同比增速9.5%，較1-6月回落0.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速7.0%，比前6個(gè)月回落0.2%。

　　而在受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市中，新建住宅成交面積環(huán)比下降8%，其中四個(gè)一線城市成交環(huán)比下滑10%；18個(gè)二線城市新房成交環(huán)比下滑5%；18個(gè)三四線城市新房成交環(huán)比下降12%。

　　土地市場(chǎng)同樣熄火，在8月份低迷依舊。據(jù)悉，8月以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)繼續(xù)退燒，多地區(qū)土地成交數(shù)量和溢價(jià)率延續(xù)7月份成交低迷態(tài)勢(shì)。多宗地塊以零溢價(jià)率的底價(jià)成交，其中不乏過(guò)去十分火熱的一二線熱點(diǎn)城市。

　　各項(xiàng)數(shù)據(jù)的低迷，最終作用于房?jī)r(jià)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的《7月全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，總體來(lái)看，我國(guó)上漲城市數(shù)量雖然維持在較高水平，但房?jī)r(jià)漲幅已持續(xù)回落。二手房?jī)r(jià)格更是在兩個(gè)月內(nèi)，出現(xiàn)20個(gè)城市同步持續(xù)下跌。7月，無(wú)論是新房還是二手房，房?jī)r(jià)環(huán)比最高漲幅均不超2％。

　　王東東認(rèn)為，政策嚴(yán)控下，樓市漲幅收窄并趨于穩(wěn)定。不論環(huán)比還是同比，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)全面漲幅回落的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)淡季非常明顯。

　　當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)失去想象力，存量博弈只會(huì)越來(lái)越激烈。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳房?jī)r(jià)已近30個(gè)月沒(méi)有上漲，微跌成為新常態(tài)。而與之毗鄰的廣州，樓市去年沒(méi)有等來(lái)金九銀十，降價(jià)打折的風(fēng)潮反而席卷了全市。今年8月初，在廣州多地新開(kāi)樓盤中，大幅降價(jià)促銷的情況時(shí)有發(fā)生。其中，番禺、增城新盤，降幅普遍達(dá)到20%左右；而南沙、白云、黃埔等熱點(diǎn)地塊，也都有不同程度的折扣。

　　相關(guān)從業(yè)人員告訴記者，廣州樓市普降，并非過(guò)往尾盤清倉(cāng)或促銷噱頭，而是實(shí)打?qū)嵉卦诮祪r(jià)。個(gè)中緣由，既有虛高開(kāi)價(jià)后市場(chǎng)不買賬的尷尬，從而不得不回歸正常，也有通過(guò)搶跑式降價(jià)快速回籠資金，是現(xiàn)金流緊張下的不得已而為之。

　　據(jù)上述人士預(yù)料，只要國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境和調(diào)控方向不出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，存量博弈就不僅是廣州一地之事，將會(huì)覆蓋更多城市。屆時(shí)，“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”的導(dǎo)向體現(xiàn)將更為顯著。

　　房貸利率普漲 購(gòu)房者壓力增大

　　為防止部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)大，不僅信貸調(diào)控全方位從緊，自5月以來(lái)，全國(guó)房貸利率水平也大幅上調(diào)，波及范圍持續(xù)擴(kuò)大。房產(chǎn)銷售承壓、購(gòu)房者還貸成本驟增，幾乎地產(chǎn)鏈條上的所有利益關(guān)聯(lián)者，都能感受到來(lái)自市場(chǎng)的寒意。

　　《中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，為基準(zhǔn)利率1.110倍，環(huán)比上漲2BP；二套房貸款平均利率連續(xù)兩個(gè)月上漲，為5.76%，環(huán)比上漲1BP。

　　據(jù)了解，以杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、武漢、成都等為代表的多個(gè)熱點(diǎn)二三線城市，都已開(kāi)始執(zhí)行或正研究出臺(tái)房貸利率上浮政策。各地首套房貸利率較基準(zhǔn)均有不同程度上浮，二套房貸利率上調(diào)比例更甚，普遍10%起步，個(gè)別地方甚至高達(dá)40%。

　　房貸利率上調(diào)，是對(duì)部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的一個(gè)環(huán)節(jié)。國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控，因城施策，對(duì)過(guò)去一段時(shí)間房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的城市進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，是一些城市上調(diào)的主要原因。

　　值得關(guān)注的是，在此次房貸利率調(diào)整的大背景下，一線城市反而波瀾不驚。其中，北京和廣州兩地房貸利率水平與6月持平；深圳、上海兩地的環(huán)比甚至略降。

　　真正的暗流洶涌來(lái)自二線城市，尤以強(qiáng)二線，諸如大連、蘇州、杭州、寧波和長(zhǎng)沙漲幅為最。以大連為例，雖然其首套房貸利率水平在全國(guó)范圍內(nèi)仍屬低位，但由于7月當(dāng)?shù)囟嗉毅y行首套房貸利率上浮10%，二套上浮15%，使當(dāng)月單月漲幅高達(dá)20%。這恰恰與一線城市相對(duì)穩(wěn)定、二線城市則普遍相對(duì)過(guò)熱的樓市數(shù)據(jù)相吻合。

　　工作多年的李士元，目前正打算購(gòu)入他在長(zhǎng)沙的首套住房。他向記者算了一筆賬，若貸款175萬(wàn)元，以20年貸款期限，等額本息還款的方式計(jì)算，利率上浮15%與基準(zhǔn)利率相比，就需多付利息17.38萬(wàn)元。

　　李士元表示，作為打工一族購(gòu)買剛需，房貸利率同樣挑動(dòng)著他的神經(jīng)，雖好不容易湊足了首付，卻還是打算再觀望一陣。不過(guò)相較房?jī)r(jià)起伏，李士元坦言，利息支出的占比仍舊很低，他仍希望房地產(chǎn)調(diào)控能夠持續(xù)，讓房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸合理水平，也使等待更有意義。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，熱點(diǎn)城市房貸調(diào)控力度的加強(qiáng)在意料之中。未來(lái)，不排除部分城市抑或一些城市的部分區(qū)域，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲，但指望借此大賺特賺，怕是越來(lái)越難。所以，在防范風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫的同時(shí)，信貸政策也應(yīng)更好地切合居民合理的購(gòu)房需求。樓市不止?jié)q跌，健康發(fā)展才是王道。（記者 劉波）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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