樓市調(diào)控再收緊 去庫存已進入后續(xù)階段

　　近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，1月份至6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1月份至5月份回落0.3個百分點。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王新宇在接受媒體采訪時表示，4月份以來部分城市拿地政策有所收緊，致使房企拿地積極性下降，加之二季度以來，房企融資環(huán)境進一步收緊，房企資金面收緊將會影響未來投資開發(fā)進度。

　　具體來看，1月份至6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積772292萬平方米，同比增長8.8%，增速與1月份至5月份持平。1月份至6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%，降幅比1月份至5月份收窄5.7個百分點；土地成交價款3811億元，下降27.6%，降幅收窄8.0個百分點。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，房地產(chǎn)市場小陽春難入夏，整體樓市表現(xiàn)出現(xiàn)了小陽春后的退燒現(xiàn)象，不論是投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)，在收緊調(diào)控的影響下，市場再次出現(xiàn)了放緩，而且從趨勢看，預(yù)計7月份至8月份還會持續(xù)。

　　商品房銷售和待售情況來看，1月份至6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1月份至5月份擴大0.2個百分點。6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少74萬平方米。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，今年6月份商品房待售面積同比跌幅為8.9%。這條曲線走勢和預(yù)期是一致的，即繼續(xù)下跌，但下跌的速度是越來越放緩了?？傮w上說，去庫存已經(jīng)進入到后續(xù)的階段，去庫存的速度不會加快。當(dāng)然特殊點在于，目前房企銷售也有壓力，面臨部分去庫存的問題，所以預(yù)計會出現(xiàn)降價促銷的動作。

　　從房企到位資金來看，1月份至6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1月份至5月份回落0.4個百分點。嚴(yán)躍進表示，今年1月份至6月份房企到位資金同比增長為7.2%。類似數(shù)據(jù)和預(yù)期一樣，即和當(dāng)前防范金融風(fēng)險的大環(huán)境是有密切關(guān)聯(lián)的。5月份開始很多房企的融資壓力增加，資金面略有收緊，這也會影響房企的土地投資和房屋銷售策略。當(dāng)前包括信托融資和海外債的發(fā)行都明顯收緊，類似收緊的趨勢預(yù)計還會延續(xù)。

　　另外，6月份樓市出現(xiàn)了明顯調(diào)整，特別是二手房價格，出現(xiàn)了29%的城市下調(diào)，也就是有20個城市二手房價格跌了。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中：上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.3%和0.5%，北京下降0.1%。二手住宅銷售價格環(huán)比持平，上月為上漲0.1%。其中：北京和廣州持平，上海和深圳均下降0.1%。

　　31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)三個月持平；二手住宅銷售價格上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

　　嚴(yán)躍進分析，從房價指數(shù)數(shù)據(jù)看，6月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅為0.7%，同比增幅為10.8%。其中環(huán)比增幅相比5月份基本持平，說明6月份房價漲幅擴大的動力已經(jīng)開始減弱。

　　盡管一二線城市新建商品住宅價格還在上漲，不過由于新建商品住宅網(wǎng)簽價受限價等因素的影響，數(shù)據(jù)存在一定偏差，參考的價值相對要小一些，一些城市甚至不再公布房價。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，相比新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，二手房數(shù)據(jù)更有代表性。6月份20城市二手房出現(xiàn)下調(diào)，這是年內(nèi)第一次，熱點一二線城市再次進入到了調(diào)整階段。后續(xù)如果沒有明顯的信貸寬松政策，預(yù)計7~8月份，全國一二線城市將繼續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

　　張大偉分析，出現(xiàn)價格上漲回落的主要原因是樓市政策收緊預(yù)期再次出現(xiàn)，特別是從5~6月份各地調(diào)控政策看，收緊明顯。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

　　張大偉分析，樓市從3~4月份的明顯小陽春到5-6月份的快速退燒，說明房住不炒再次成為政策的主導(dǎo)方向。從市場分化趨勢看，上漲城市集中在部分三線城市，但總體上漲幅度已經(jīng)是2019年來的最低點。

　　7月12日，發(fā)改委官網(wǎng)掛出一則通知，題為“關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號)”，對房企海外發(fā)債加強約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長期海外債務(wù)，同時還需就債務(wù)規(guī)模、期限等進行備案登記。

　　在此之前，相關(guān)主管部門先后就銀行貸款、信托融資等渠道加強約束，收緊針對房企的融資渠道。

　　張大偉說，從后續(xù)趨勢看，7月初信托與美元債收緊，對于市場心理影響非常大，再疊加7~8月是市場的慣例淡季，預(yù)計房價下調(diào)城市數(shù)量將會繼續(xù)增加。

　　嚴(yán)躍進認(rèn)為，6月份并非銷售旺季，本身也會帶動房價的下跌或漲幅的收窄。而對于二線城市來說，潛在的購房需求還是很大，尤其是人才購房方面的動力還是很強。后續(xù)從穩(wěn)定房價的角度看，需要繼續(xù)對二線城市尤其是人才借落戶變相炒房的行為進行管控。（本版編輯綜合整理）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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