房地產(chǎn)稅改革漸行漸近 還需突破四個阻力區(qū)


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2018-05-07





  ◆ 房地產(chǎn)稅從立法到落地仍有一段路要走


  ◆ 征收房地產(chǎn)稅需要突破四個阻力區(qū):


  有切合國情的稅收減免:我國房價中有一大半是土地的價值,美國和香港的房產(chǎn)持有稅都有相應(yīng)扣除


  要做到征稅對象公平:只針對購買了合法商品住宅的居民征收房地產(chǎn)稅,而排除了小產(chǎn)權(quán)房,不公平


  房產(chǎn)價值評估要做到合理:普遍缺乏專業(yè)化房產(chǎn)評估公司,真實市場交易價格與評估價之間差距很大


  我國房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然突出

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(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))

  今年以來,房地產(chǎn)稅立法進程開始加快。2018年政府工作報告提出要穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。在今年全國兩會期間,財政部副部長史耀斌表示,按照中央決策部署,目前正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。4月11日,財政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上表示將推進房地產(chǎn)稅立法和實施。


  業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)稅改革是落實“房住不炒”、實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的重大部署,將帶來多重正面效應(yīng)。同時,由于我國國情特點,此項改革事關(guān)千家萬戶,涉及眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)者。房地產(chǎn)稅怎么收?如何滿足人民對美好居住生活的向往?在調(diào)節(jié)分配差距的同時又如何保護好公民財產(chǎn)權(quán)?針對這些熱點問題,《瞭望》新聞周刊記者近日進行了深入調(diào)研。


  房地產(chǎn)稅改革乃大勢所趨


  早在2013年,黨的十八屆三中全會就明確要求,“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。”尤其是黨的十九大報告重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”房地產(chǎn)市場發(fā)展定位,表明房地產(chǎn)稅改革這一市場調(diào)控政策大方向?qū)⑹谴髣菟叀?/p>


  不過,采訪中,相關(guān)專家也向《瞭望》新聞周刊記者表示,房地產(chǎn)稅從立法到落地仍有一段路要走。首先,正式開征必須走多重流程,關(guān)鍵是要經(jīng)過全國人大立法通過;其次,正式征稅的前提條件具備也仍需時日。比如,要建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng),實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)查詢個人名下房產(chǎn)情況等。


  本刊記者調(diào)研獲悉,目前立法程序已經(jīng)在推進之中,而全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記也正在穩(wěn)步推進。


  關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,國土資源部已明文向地方政府明確了兩個時間節(jié)點:一是在2016年底前,要基本實現(xiàn)停發(fā)舊證,改發(fā)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證;二是到2017年底前,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。從《瞭望》新聞周刊記者多地采訪了解到的情況看,不動產(chǎn)登記技術(shù)平臺已經(jīng)在全國推廣落地,很多地方甚至覆蓋到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。


  關(guān)于我國正在推進的房地產(chǎn)稅改革制度安排,今年兩會期間,史耀斌作了詳細(xì)闡述,“我國將從國情出發(fā)來設(shè)計房地產(chǎn)稅制度。比如,合并整合一些相關(guān)稅種,合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費負(fù)擔(dān)等等。以使設(shè)計的房地產(chǎn)稅制度能夠更加合理、更加公平。”


  將帶來多重正面效應(yīng)


  采訪中,多位相關(guān)研究者以及業(yè)內(nèi)人士的共識是,推進房地產(chǎn)稅改革,將有助于“房住不炒”,促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,抑制炒房投機行為,調(diào)節(jié)收入促進社會公平。同時,對于實現(xiàn)租購并舉的重大改革也將起到直接促進作用。


  一是房地產(chǎn)稅是“擠泡沫”的最快捷辦法。


  住建部原副部長仇保興認(rèn)為,房地產(chǎn)稅“擠泡沫”最快捷、最安全,打擊的不是剛需,而是投機和過度投資。與此同時,我國城市房產(chǎn)空置率較高。這種空置的樓盤也是一種庫存,會造成社會財富浪費。房地產(chǎn)稅可以專項精準(zhǔn)打擊投機、囤房的投機者。


  二是房地產(chǎn)稅將使市場更加平穩(wěn)。


  財政部原財科所所長賈康表示,房地產(chǎn)稅是長效機制,將使得房地產(chǎn)交易更理性、更穩(wěn)定。“不是說這一個稅種會使房地產(chǎn)價格降低,而是房地產(chǎn)稅推出一段時間后,會表現(xiàn)為大家調(diào)整自己的預(yù)期,經(jīng)濟行為更理性、市場更平穩(wěn)。”


  三是房地產(chǎn)稅是替代土地財政的重要手段。


  “用房地產(chǎn)稅代替土地財政,可以幫助地方政府平穩(wěn)擺脫對土地財政的依賴。”我愛我家房產(chǎn)公司副總裁胡景暉為《瞭望》新聞周刊記者舉例某直轄市說:該市有800萬套已經(jīng)發(fā)證住宅,假如只對其中400萬套征稅,以500萬元每套的市場評估價計算,哪怕明顯低于國外的1%稅率標(biāo)準(zhǔn),一年也可以收取2000億元稅收。與此同時,交易環(huán)節(jié)稅收將大幅減免,市場流通大增,將促進大量交易行為,實際交易稅收總量反而可能會增長。兩者相加,完全可以替代土地財政。


  四是房地產(chǎn)稅有助于形成“租購并舉”新格局。


  365地產(chǎn)家居網(wǎng)總經(jīng)理胡光輝為本刊記者分析,房地產(chǎn)稅開征有助于調(diào)節(jié)市場預(yù)期,減少年輕人因為擔(dān)心房價暴漲而大量提前購房的行為,形成市場購買力合理釋放、房價平穩(wěn)的良性循環(huán)。“年輕人租房將更加普遍,形成穩(wěn)定的長租市場。”


  五是可以理順完善我國產(chǎn)權(quán)保護法律體系。


  采訪中,中國社科院經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜說,依據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)條例,公民購買房產(chǎn)就有了由房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成的財產(chǎn),以兩權(quán)為抵押就可獲得銀行信貸,享有由此派生出的抵押權(quán),都可從土地增值中獲得資產(chǎn)增值收益。這些都是私人財產(chǎn)的基本特征,將進一步強化房地產(chǎn)私人財產(chǎn)的屬性,也是開征房地產(chǎn)稅的合理依據(jù)。


  合理整合現(xiàn)有涉房稅收


  調(diào)研中,《瞭望》新聞周刊記者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)稅盡管有多種好處,但在我國現(xiàn)實國情下,如何做到制度設(shè)計于法有據(jù)、整合稅費合情合理,依然有許多值得研究之處。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,目前,我國房地產(chǎn)項目開發(fā)需要繳納20多種稅費,購房者需要繳納10多種稅費,其中許多稅費與國外房地產(chǎn)稅征收名目相同。


  在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中,需要繳納10多種稅:包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅、耕地占用稅等。其中,主要是5.5%的營業(yè)稅、25%的所得稅和土地增值稅。


  此外,還征收了與城市建設(shè)相關(guān)多種稅費。比如,市政費、電力設(shè)施費、天然氣管道費、通信設(shè)備費、自來水管道費、教育設(shè)施建設(shè)費、園林綠化費、地下管網(wǎng)建設(shè)費、人防設(shè)施建設(shè)費、海綿城市建設(shè)費等。“我國征收的這些稅費,在國外有好幾種已經(jīng)包含在房產(chǎn)稅當(dāng)中。”胡光輝表示。


  在購買住房的交易和持有環(huán)節(jié),也要繳納多種稅費。比如,契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、物業(yè)維修基金、有線電視初裝費、天然氣安裝費、暖氣初裝費、印花稅、登記抵押費、公攤費、物業(yè)費等。二手房交易中,購房不足2年的要按交易全額繳納5.6%的營業(yè)稅,還要按成交價格減去房屋原值和相關(guān)稅費后的余額,繳納20%的個人所得稅、2.4%的中介服務(wù)費。對于非唯一住房,需要繳納1%的個稅和1%——3%的契稅,即便是“滿五唯一”住房,交易稅費也達到總價的5%左右。


  在美國居住多年的南京市民朱先生向本刊記者表示,現(xiàn)在國內(nèi)改善換房的交易成本較高,賣掉小房子,再買一套大房子,就要繳納幾十萬元的稅費,基本上“吞食”掉了一套房子幾年的增值收益。“國外只對售房后18個月內(nèi)未購置新房的凈收入,開征資本利得稅。國內(nèi)是買和賣都收稅,這就限制了改善需求,不太合理。”


  改革尚需破解四個阻力區(qū)


  業(yè)內(nèi)人士、專家和普通購房者都向《瞭望》新聞周刊記者表示,我國大多數(shù)老百姓擁有的住房都用來自住,屬于滿足基本需求,我國房地產(chǎn)稅改革應(yīng)考慮國情差異、發(fā)展階段不同與居民收入水平差距。因此,目前征收房地產(chǎn)稅需要突破四個阻力區(qū)。


  一是要有切合國情的稅收減免。


  根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù),我國購房者中首次置業(yè)的剛性需求人群多年來始終占大多數(shù),購買二套房改善型需求者居次。胡光輝建議征收房地產(chǎn)稅時減除土地價格。“我國房價中有一大半是土地的價值,市中心300萬元的住宅,可能200萬元是地價。”據(jù)其介紹,在房地產(chǎn)稅收制度完善的國家和地區(qū),比如美國和中國香港地區(qū),其房產(chǎn)持有稅都有相應(yīng)扣除。美國首套房購買者可以享有減免個人所得稅的待遇。


  深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉也介紹說,美國、日本等發(fā)達國家,除扣除項以外,實際稅基還要在房屋評估值的基礎(chǔ)上再打4——6折,還會限制稅率和用途,房價漲了還要降低稅率,確保稅負(fù)不超過收入的3%——4%。而且,首套房、低收入者、孤寡人群都有很大減免。


  二是要做到征稅對象公平。


  我國大城市周邊小產(chǎn)權(quán)房比較普遍、數(shù)量較多。小產(chǎn)權(quán)房未繳納任何稅費,卻享受城市基礎(chǔ)設(shè)施投入和各項事業(yè)發(fā)展帶來的紅利,獲得了相當(dāng)可觀的經(jīng)營性收益。如果只針對購買了合法商品住宅的居民征收房地產(chǎn)稅,顯然不公平。


  此外,我國帶有福利性質(zhì)的住宅體量巨大,是否征收?如何征收?都應(yīng)該有理有據(jù)。專家表示,我國住宅有央產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)房,還有房改房、商品房、經(jīng)濟適用房、安居房、限價房、自住商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等很多種。如果征稅界定不清,反而可能會加大不公。


  三是房產(chǎn)價值評估要做到合理。


  專家表示,我國各類住宅小區(qū)按照產(chǎn)權(quán)、品質(zhì)、位置、物業(yè)服務(wù)、學(xué)區(qū)等不同,價格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同,以及是否繳納土地出讓金和各種稅費造成的價值評估障礙,還有公共配套不同帶來的差異。


  比如,學(xué)區(qū)房的房屋質(zhì)量可能很差,但交易價格很高。對于原住戶而言,其收入大多并不高,居住面積狹小。如果基于換房而需繳納高昂房地產(chǎn)稅,對原住戶可能是沉重負(fù)擔(dān)。此外,一個小區(qū)里樓層朝向不同的同戶型住宅,可能價格差異較大。但目前普遍缺乏專業(yè)化房產(chǎn)評估公司,真實市場交易價格與評估價之間差距很大。


  四是我國房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然突出。


  房地產(chǎn)信息管理部門人士介紹,有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的產(chǎn)權(quán)證明;有的經(jīng)租房和原有私產(chǎn)因各種原因而失去了產(chǎn)權(quán)證明;有的人為免交契稅而長期不去辦理登記;以企業(yè)名義購買但個人享用,還有代持的和無名卻實際占有等等情況。如何準(zhǔn)確全面獲取房屋信息,仍然是一項長期艱巨的任務(wù)。(記者鄧華寧 刊于《瞭望》2018年第19期)


  轉(zhuǎn)自:《瞭望》新聞周刊
 

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