南京出臺(tái)存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則

　　據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官方微信“南京房產(chǎn)微政務(wù)”消息，近日南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、南京市規(guī)劃和自然資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合擬定了《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則(試行)》(以下簡稱《細(xì)則》)?！都?xì)則》將進(jìn)一步規(guī)范存量房屋改建為租賃住房辦理流程，加強(qiáng)建設(shè)管理。

　　消息顯示，《細(xì)則》適用范圍是南京市已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店(賓館)、廠房等存量房屋。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層(應(yīng)具備獨(dú)立交通空間)為基本改建單位。

　　《細(xì)則》規(guī)定，改建后的存量房屋土地性質(zhì)不變、原不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容不變，如遇土地或房屋征收等情形，應(yīng)按照原確權(quán)用途予以執(zhí)行。改建后的租賃住房暫不補(bǔ)交土地出讓金、土地年租金。改建后的租賃住房不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。

　　《細(xì)則》明確，4種情形不得改建為租賃住房。一是分割銷售的存量房屋；二是在成片工業(yè)用地或工業(yè)用地紅線范圍內(nèi)，存量房屋僅可改建為租賃公寓和宿舍，不應(yīng)改變該地塊原主導(dǎo)使用功能；三是用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲(chǔ)用地的，或土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋；四是其他經(jīng)論證禁止改建的情形。

　　《細(xì)則》還提到，改建項(xiàng)目運(yùn)營后，經(jīng)住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應(yīng)當(dāng)通過市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)辦理租賃合同網(wǎng)簽。網(wǎng)簽備案應(yīng)當(dāng)使用租賃合同示范文本，在商業(yè)銀行設(shè)立租金專用賬戶。

　　以下是《細(xì)則》全文：

南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則(試行)

　　第一條　根據(jù)國家、省市關(guān)于既有建筑改擴(kuò)建的有關(guān)規(guī)定，為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)、《市政府關(guān)于印發(fā)南京市市場化租賃住房建設(shè)管理辦法的通知》(寧政規(guī)字〔2019〕9號)等有關(guān)規(guī)定要求，遵循“合規(guī)適用、簡化高效”的原則，現(xiàn)制定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則(試行)》(以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》)。

　　第二條　本《實(shí)施細(xì)則》中所指租賃住房應(yīng)按照宿舍和公寓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

　　第三條　本《實(shí)施細(xì)則》適用范圍是本市已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店(賓館)、廠房等存量房屋。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層(應(yīng)具備獨(dú)立交通空間)為基本改建單位。

　　第四條　進(jìn)行改建的存量房屋應(yīng)權(quán)屬明晰，已經(jīng)聯(lián)合驗(yàn)收完畢，并已取得不動(dòng)產(chǎn)證，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情形，存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)利的，還應(yīng)取得所有他項(xiàng)權(quán)利人的書面同意。

　　第五條　改建后的存量房屋土地性質(zhì)不變、原不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容不變，如遇土地或房屋征收等情形，應(yīng)按照原確權(quán)用途予以執(zhí)行。

　　第六條　改建后的租賃住房暫不補(bǔ)交土地出讓金、土地年租金。

　　第七條　改建后的租賃住房不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。

　　第八條　存量房屋改建為租賃住房應(yīng)當(dāng)由改建單位征求相關(guān)利害人意見，并完成不少于10日的社會(huì)公示。

　　第九條　該改建項(xiàng)目近期不開展城市國土空間規(guī)劃有關(guān)內(nèi)容的實(shí)施建設(shè)。

　　第十條　以下情形不得改建為租賃住房：

　　1、分割銷售的存量房屋；

　　2、在成片工業(yè)用地或工業(yè)用地紅線范圍內(nèi)，存量房屋僅可改建為租賃公寓和宿舍，不應(yīng)改變該地塊原主導(dǎo)使用功能；

　　3、用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲(chǔ)用地的，或土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋；

　　4、其他經(jīng)論證禁止改建的情形。

　　第十一條　江北新區(qū)管委會(huì)、區(qū)政府(園區(qū)管委會(huì))和市屬國有企業(yè)每年編制存量房屋改建為租賃住房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)部門會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、國資等相關(guān)部門統(tǒng)籌后，報(bào)市政府審定。改建項(xiàng)目可行性論證報(bào)告報(bào)市規(guī)劃資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市應(yīng)急管理局。

　　第十二條　存量房屋改建原則上不得突破既有建筑原外輪廓線，不得改變相鄰關(guān)系，有條件的應(yīng)按改建后實(shí)際使用功能配備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房和公共配套設(shè)施。

　　第十三條　既有建筑改造為租賃住房，改建單位宜在立項(xiàng)(備案)前委托具有相應(yīng)等級的設(shè)計(jì)單位依據(jù)現(xiàn)行工程建設(shè)消防、人防等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對改建的技術(shù)可行性進(jìn)行評估論證，確保改建后能夠符合現(xiàn)行適用的相關(guān)規(guī)范。

　　第十四條　企業(yè)投資改建項(xiàng)目符合備案條件的，由改建單位通過江蘇省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)申報(bào)項(xiàng)目代碼并備案，獲取江蘇省投資項(xiàng)目備案證。

　　第十五條　涉及結(jié)構(gòu)改動(dòng)或荷載增加的項(xiàng)目，是否進(jìn)行房屋安全鑒定由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出確定意見。如遇涉及整體房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)或較大荷載增加的項(xiàng)目，改建單位應(yīng)當(dāng)委托在房產(chǎn)部門備案的房屋安全鑒定單位進(jìn)行可靠性鑒定，并出具鑒定報(bào)告，確認(rèn)房屋結(jié)構(gòu)安全狀況，再結(jié)合改造需要進(jìn)行整體設(shè)計(jì)、施工。

　　第十六條　屬于結(jié)構(gòu)改造項(xiàng)目，改建單位應(yīng)提供市政府批復(fù)的年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目備案證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等材料向規(guī)劃資源部門申請規(guī)劃條件。房屋建成時(shí)間超過10年的，改造前應(yīng)依法取得安全鑒定報(bào)告。根據(jù)規(guī)劃條件和鑒定報(bào)告，改建單位組織開展施工圖設(shè)計(jì)，并完成不少于10日的社會(huì)公示和相關(guān)利害人意見征求后，應(yīng)提供原規(guī)劃核準(zhǔn)圖或?qū)崪y成果、改建設(shè)計(jì)圖紙、改建說明等材料向規(guī)劃資源部門申請規(guī)劃認(rèn)定意見函，規(guī)劃認(rèn)定意見函應(yīng)將改建規(guī)劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關(guān)文號認(rèn)定一致。

　　第十七條　屬使用功能改變的，改建單位應(yīng)提供市政府批復(fù)的年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目備案證、不動(dòng)產(chǎn)登記證明(若有)等材料、原規(guī)劃核準(zhǔn)圖或?qū)崪y成果、改建規(guī)劃圖紙、改建說明等材料向規(guī)劃資源部門申請規(guī)劃認(rèn)定意見函，規(guī)劃認(rèn)定意見函應(yīng)將改建規(guī)劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關(guān)文號認(rèn)定一致。

　　第十八條　改建單位取得規(guī)劃認(rèn)定意見函后，根據(jù)《南京市深化施工圖審查改革實(shí)施意見》(寧建改辦﹝2019﹞11號)要求，開展施工圖專家技術(shù)論證，相關(guān)專家在施工圖審查專家?guī)爝x取。

　　第十九條　對于《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》(住建部51號令)所列特殊建設(shè)工程，改建單位應(yīng)依法申請建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查。對于特殊建設(shè)工程以外的其他按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程，改建單位應(yīng)根據(jù)改建內(nèi)容邀請建筑、給排水、暖通、電氣等相關(guān)專業(yè)消防專家開展消防設(shè)計(jì)技術(shù)論證，相關(guān)專家在消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收專家?guī)爝x取。

　　消防設(shè)計(jì)技術(shù)論證可與施工圖專家技術(shù)論證一并開展，部分專家可兼任。

　　第二十條　改建單位提供以下資料進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)施工許可等手續(xù)：

　　1、《南京市工程建設(shè)項(xiàng)目施工許可階段審批申請表》(網(wǎng)上填寫)；

　　2、備案證(含項(xiàng)目代碼)；

　　3、用地批準(zhǔn)手續(xù)(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料)；

　　4、符合規(guī)劃基本程序要求材料(規(guī)劃用途證明認(rèn)可材料等)；

　　5、符合寧建改辦﹝2019﹞11號要求的施工圖審查手續(xù)；

　　6、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同(上傳合同主要部分掃描件)；

　　7、消防設(shè)計(jì)審查意見書(特殊項(xiàng)目以外的其他建設(shè)工程提供消防設(shè)計(jì)技術(shù)論證意見書)；

　　8、核驗(yàn)繳費(fèi)情況(社保費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi))；

　　9、保障農(nóng)民工工資支付承諾書；

　　申報(bào)審查完成后，實(shí)名制管理、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、安全監(jiān)督備案等與施工許可證核發(fā)合并辦理。

　　第二十一條　工程建設(shè)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后，改建單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位按規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收并按規(guī)定對消防相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)，改建單位完成竣工驗(yàn)收報(bào)告及驗(yàn)收記錄。改建單位應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前，書面通知規(guī)劃資源部門開展工程規(guī)劃核實(shí)?？⒐を?yàn)收合格后6個(gè)月內(nèi)向規(guī)劃資源部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收檔案。

　　第二十二條　改建單位完成竣工驗(yàn)收后，依法辦理消防驗(yàn)收(備案抽查)手續(xù)。

　　第二十三條　項(xiàng)目改建單位完成消防驗(yàn)收(備案抽查)后60日內(nèi)，江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門查驗(yàn)改建單位的房屋可靠性鑒定報(bào)告(如涉及)、竣工報(bào)告、驗(yàn)收記錄以及消防驗(yàn)收(備案抽查)手續(xù)后，指導(dǎo)督促改建單位將由房產(chǎn)測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。

　　第二十四條　存量房屋改建為租賃住房的項(xiàng)目，應(yīng)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注記該宗地的具體公安棟號樓棟設(shè)立用益物權(quán)(居住權(quán))的基本情況，并符合相關(guān)要求。

　　第二十五條　本通知印發(fā)前已完成租賃項(xiàng)目信息登記的集中式長租公寓項(xiàng)目，按第十六條、第十七條履行規(guī)劃相關(guān)手續(xù)，由設(shè)計(jì)單位出具房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告，由在房產(chǎn)部門備案的房屋安全鑒定單位開展房屋可靠性鑒定，由改建單位委托在應(yīng)急部備案的消防安全評估機(jī)構(gòu)按照《人員密集場所消防安全評估導(dǎo)則》(GA/T1369)進(jìn)行消防安全評估，并取得評估結(jié)論等級為一般以上的消防安全評估報(bào)告。江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門查驗(yàn)改建單位的規(guī)劃相關(guān)手續(xù)、房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告、符合要求的房屋可靠性鑒定報(bào)告、消防安全評估報(bào)告后，指導(dǎo)督促改建單位將由房產(chǎn)測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。對存在未能完成規(guī)劃相關(guān)手續(xù)、不具備房屋設(shè)計(jì)安全技術(shù)報(bào)告、不滿足既有房屋結(jié)構(gòu)安全要求以及消防安全評估的改建項(xiàng)目，區(qū)政府牽頭依法依規(guī)處理。

　　第二十六條　改建項(xiàng)目運(yùn)營后，經(jīng)住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應(yīng)當(dāng)通過市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)辦理租賃合同網(wǎng)簽。網(wǎng)簽備案應(yīng)當(dāng)使用租賃合同示范文本，在商業(yè)銀行設(shè)立租金專用賬戶。

　　第二十七條　改建項(xiàng)目運(yùn)營后，區(qū)政府應(yīng)加強(qiáng)日常檢查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題依法處理，市房產(chǎn)、規(guī)劃資源、建設(shè)、城管、消防等部門應(yīng)按各自職能加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　第二十八條　本通知自印發(fā)之日起試行，試行期二年。

　　轉(zhuǎn)自：新地產(chǎn)

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