房地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)貸款增速回落 土地市場(chǎng)熱度逐漸改善

 　　土地供應(yīng)（2020.10.19-2020.10.25）：百城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比上升8.62%本周合計(jì)供應(yīng)91宗地塊；其中住宅用地30宗，商服用地6宗，工業(yè)用地53宗，其他用地2宗。本周100城土地供應(yīng)建筑面積合計(jì)973.01萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.01%，同比下降66.27%，累計(jì)同比上升8.62%，較前一周下降1.97個(gè)百分點(diǎn)。其中一線、二線、三線城市供應(yīng)面積分別為45.01、377.47、550.53萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-77.19%、-33.37%、-24.93%；同比增速分別為-85.42%、-52.78%、-69%；累計(jì)同比增速分別為44.76%、7.45%、5.92%；較前一周變動(dòng)-7.17、-1.02、-2.35個(gè)百分點(diǎn)。本周100城土地掛牌均價(jià)2512元/平方米，環(huán)比下降31.79%，同比下降22.92%。其中一線、二線、三線城市掛牌均價(jià)分別為8326、1510、2599元/平方米，環(huán)比增速分別為27.97%、-61.43%、-2.73%；同比增速分別為-11.77%、-61.01%、34.45%。

　　土地成交（2020.10.19-2020.10.25）：百城土地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比上升7.67%本周合計(jì)成交122宗地塊；其中住宅用地40宗，商服用地14宗，工業(yè)用地61宗，其他用地7宗。本周100城土地成交規(guī)劃建筑面積1158.07萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.92%，同比下降58.96%，累計(jì)同比上升7.67%，較前一周下降1.97個(gè)百分點(diǎn)。其中一線、二線、三線城市土地成交規(guī)劃建筑面積分別為16.14、645.67、496.26萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-93.84%、34.3%、-36.33%；同比增速分別為-81.21%、-38.38%、-70.6%；累計(jì)同比增速分別為30.34%、3.41%、8.76%；較前一周變動(dòng)-1.64、-1.03、-2.87個(gè)百分點(diǎn)。本周100城土地成交均價(jià)2519元/平方米，環(huán)比上升35.14%，同比上升25.32%。其中一線、二線、三線城市土地成交均價(jià)分別為867、3128、1781元/平方米，環(huán)比增速分別為-76.02%、70.09%、38.06%；同比增速分別為-89.93%、38.16%、17.4%。

　　投資建議：

　　百?gòu)?qiáng)房企10月銷售數(shù)據(jù)出爐。10強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房企10月單月銷售額分別為5196億元、10646億元、12805億元，同比增速分別為+9.7%、+23.7%、+22.6%，1-10月累計(jì)銷售額分別為39266億元、75597億元、91138億元，同比增速分別為+5%、+9%、+9%。流動(dòng)性方面，自10月15日至10月29日，中國(guó)人民銀行公開(kāi)展逆回購(gòu)操作11次，逆回購(gòu)規(guī)模已增至8300億元。通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作，進(jìn)行靈活對(duì)沖，確保資金保持合理充裕。10月30日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，報(bào)告顯示，2020年三季度末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額169.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13%，前三季度增加16.26萬(wàn)億元，同比多增2.63萬(wàn)億元。貸款投向主要變化包括“三農(nóng)”貸款增速持續(xù)回升，綠色貸款保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)步回落。2020年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，比上季度末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)26個(gè)月回落；前三季度增加4.42萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%，比上一年全年水平低6.8個(gè)百分點(diǎn)。2020年三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比上季度末低0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中個(gè)人住房貸款余額33.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.7%，增速與上季度末持平。“精準(zhǔn)導(dǎo)向”的政策防范房企杠桿及投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為償債能力突出、現(xiàn)金充足、杠桿水平相對(duì)較低且土儲(chǔ)區(qū)位良好的優(yōu)質(zhì)房企或受益。

　　衢州出臺(tái)樓市新政，擴(kuò)大限售樓盤范圍。10月30日，衢州市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知提到科學(xué)安排住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)商品住宅可售庫(kù)存及去化周期情況，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、節(jié)奏；建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，住宅用地采取“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)配建”方式公開(kāi)出讓，地塊設(shè)定最高限價(jià)，在最高限價(jià)內(nèi)按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得入選人；對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊，土地出讓前明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；提高租房提取公積金額度至每戶每年最高提卻不超過(guò)24000元，加強(qiáng)商品房住房預(yù)售管理等細(xì)則。供應(yīng)端持續(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?yàn)橹?，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度，“因城施策“會(huì)保持常態(tài)化。

　　行業(yè)趨勢(shì)有望由融資驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向至經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)質(zhì)量增長(zhǎng)，加之“因城施策”常態(tài)化，政策博弈的貝塔機(jī)會(huì)或逐步減少，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化?？申P(guān)注：資產(chǎn)負(fù)債表雄厚的企業(yè)，這類企業(yè)具備一定的加杠桿空間且在融資收緊下有望持續(xù)享受融資端的溢價(jià)；權(quán)益比例較高的房企，具備權(quán)益比例調(diào)整區(qū)間以撬動(dòng)空間；合作模式有特色及其優(yōu)勢(shì)的房企。短期重點(diǎn)推薦：萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、金科股份、城投控股、陽(yáng)光城、招商積余、南山控股等；持續(xù)建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)：萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、保利、招蛇、金科、陽(yáng)光城、世茂、融創(chuàng)、龍湖集團(tuán)、旭輝控股、中南建設(shè)等；2）物業(yè)管理：招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅、永升生活、雅生活、綠城服務(wù)等；3）商業(yè)及reits：南山控股、城投控股、大悅城、光大嘉寶、中國(guó)國(guó)貿(mào)、城建發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)自：天風(fēng)證券

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