海南升級地產(chǎn)調(diào)控 首推現(xiàn)房銷售制度！對地產(chǎn)行業(yè)影響有多大？

　　疫情來襲成為部分地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行適度放松，但海南卻反其道而行之，選擇升級房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡稱《通知》)，提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。

　　《通知》明確，即日起，實(shí)行新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南也成為全國首個規(guī)定全面實(shí)行現(xiàn)房銷售的省份。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃表示，新冠肺炎疫情對海南房地產(chǎn)業(yè)造成了一定影響，但通過落實(shí)省政府支持中小企業(yè)共渡難關(guān)八條措施、幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決困難，渡過難關(guān)，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，降低對房地產(chǎn)業(yè)的影響?！锻ㄖ返某雠_，并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場調(diào)控，而是為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，原來的調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，并進(jìn)一步完善。

　　看點(diǎn)一：試點(diǎn)安居型商品住房

　　安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

　　安居型商品住房售價由各市縣按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入、物價水平、建設(shè)成本等實(shí)際情況確定，并在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。近期，海南省擬在需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點(diǎn)建設(shè)。下一步，將根據(jù)試點(diǎn)情況，總結(jié)經(jīng)驗，分步實(shí)施，逐步推開。

　　《通知》提出，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房。下一步，海南省將加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)；繼續(xù)實(shí)施棚戶區(qū)改造和大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，滿足人民群眾改善性住房需求；有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居。

　　目前海南老百姓收入水平相對不高，但房價相對較高。根據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，2018年海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在31個省市排名第18位，而2019年三亞市和?？谑猩唐纷≌N售均價在全國40個重點(diǎn)城市分別排名第7位和第12位。為有力解決本地居民家庭和引進(jìn)人才住房問題，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)紅利?！锻ㄖ穭?chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，讓符合條件的居民家庭和引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價格，購買一套安居型商品住房。

　　看點(diǎn)二：本地居民限購三套房

　　《通知》提出，本地居民購買多套住房的限購政策，對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

　　海南省住建廳廳長霍巨燃表示，堅持“房住不炒”，遏制投機(jī)炒房，不僅是針對省外居民，還包括本地居民。為進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，回歸住房民生和居住屬性，同時為防止占用過多社會公共資源，為自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障，《通知》參照國內(nèi)部分城市的做法，提出實(shí)行本地居民購買多套住房的限購政策。

　　看點(diǎn)三：實(shí)行現(xiàn)房銷售制度

　　海南改革商品住房預(yù)售制度，自《通知》印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

　　為何此時推出現(xiàn)房銷售，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃表示，目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

　　下一步，海南省將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，堅持全域限購政策不改變，堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，支持合理自住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　分析：預(yù)售度存弊端

　　圍繞房地產(chǎn)預(yù)售制度是否取消的討論由來而久。

　　商品房預(yù)售， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。

　　中國內(nèi)地現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度起始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確。

　　對于房企而言，通過預(yù)售制度，開發(fā)商在建設(shè)初期，就可以通過提前銷售，占用購房者的資金，進(jìn)而形成以較少的自由資金撬動項目建設(shè)所需的龐大資金的“杠桿”效應(yīng)， 實(shí)現(xiàn)“空手套白狼”的經(jīng)營模式 。

　　然而，商品房預(yù)售制度也存在一些弊端。在商品房預(yù)售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。雖然，預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)數(shù)量，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一，但對購房者來說，因為保障度太低，存在各種不確定風(fēng)險，由此產(chǎn)生的大量糾紛經(jīng)常讓購房者付出不小的代價。

　　現(xiàn)房銷售對房企影響多大

　　現(xiàn)房銷售早幾年再度被熱議。2018年9月，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》?！锻ㄖ分赋觯唐贩款A(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。隨后2018年10月，深圳就推出了全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項目深圳龍華金茂府。

　　值得注意的是，作為一個重資產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)公司普遍有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，按照申萬一級行業(yè)劃分，剔除掉銀行、非銀金融兩個行業(yè)之后，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率常年高居全行業(yè)之首 。

　　疫情沖擊之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金本就緊張的情況下，一旦預(yù)售制取消，改為現(xiàn)房銷售，意味著預(yù)售部分資金也被縮減，資金壓力將會更大。

　　中信證券指出，現(xiàn)房銷售一方面將增加開發(fā)商的資金壓力，另一方面將降低開發(fā)商的周轉(zhuǎn)率。如果全面實(shí)行現(xiàn)房銷售，則通過預(yù)售款項償還開發(fā)貸和進(jìn)行后續(xù)開發(fā)的環(huán)節(jié)被切斷。對地產(chǎn)商而言，建設(shè)開發(fā)階段的資金需由自籌資金和外部貸款彌補(bǔ)，且這些款項使用周期均會被拉長至項目完工銷售，項目周轉(zhuǎn)率將被迫下降。

　　有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，民營與國(央)企融資渠道和成本相差很大。原來民營企業(yè)還能靠高周轉(zhuǎn)對沖資金壓力，但高周轉(zhuǎn)就犧牲了品質(zhì)?，F(xiàn)房銷售下，能低成本融資的將是最終贏家，相比之下民營房企壓力會更大。

　　海南擺脫對房地產(chǎn)依賴

　　以往現(xiàn)房銷售的政策只是部分城市零星出現(xiàn)，并未有省份大面積實(shí)施。海南此次宣布對新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，可謂走在前列。

　　海南房地產(chǎn)市場研究員羅浩在接受媒體采訪時指出，現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的影響是直接導(dǎo)致資金回籠周期延長，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險增加，從而降低其拿地投資意愿。

　　事實(shí)上，近年來海南一直在擺脫對房地產(chǎn)的依賴。2018年4月海南出臺一系列調(diào)控政策，以“壯士斷腕”的決心嚴(yán)控房地產(chǎn)。

　　海南省自2018年4月22日實(shí)施“全域限購”政策以來，房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。2019年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩(wěn)。

　　2019年海南全省生產(chǎn)總值增長5.8%，剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長6.3%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4個百分點(diǎn)至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個百分點(diǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報·e公司

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