營收增速下滑 規(guī)模房企中期業(yè)績喜憂參半

　　進(jìn)入8月以來，A股和港股上市房企陸續(xù)發(fā)布了2019年中期業(yè)績。南方日?qǐng)?bào)記者梳理了21家規(guī)模房企的業(yè)績數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年上半年，不少房企雖然各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍處于漲勢，但同比增速明顯不如去年同期。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，通常情況下，公司規(guī)模達(dá)到5000億元后，增速會(huì)自然放緩，納入統(tǒng)計(jì)的碧桂園和萬科均有這種趨勢，而增速下滑也提醒房企，到了要企穩(wěn)、高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)候了。

　　營收增速下滑

　　納入統(tǒng)計(jì)的21家房企中，營收同比增幅最高的龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收270.2億元，同比增長78.30%。而緊隨龍光地產(chǎn)之后的中國奧園實(shí)現(xiàn)營收236.7億元，同比增長73.19%。

　　盡管增幅較高，但限于兩家房企的基數(shù)水平，它們在規(guī)模房企中的業(yè)績并不算出眾。在納入統(tǒng)計(jì)的房企中，上半年?duì)I收超過千億規(guī)模的就有碧桂園、綠地和萬科，其中碧桂園為最高，營收為2020.1億元，同比增長53.16%。

　　事實(shí)上，納入統(tǒng)計(jì)的房企上半年?duì)I收增速下降的企業(yè)有14家，下降幅度最高的為綠城中國，相比去年同期實(shí)現(xiàn)的335.3億元中期營收額以及220.90%的同比增速，今年則由漲轉(zhuǎn)跌，上半年?duì)I收186.6億元，同比下降了44.40%。

　　與綠城中國相似，增速下降幅度較大的企業(yè)中，多數(shù)是去年同期營收都有較大增幅的房企。例如，融創(chuàng)去年年中營收465.8億元，同比增長215.28%，今年上半年?duì)I收768.4億元，同比增長64.95%，增速降幅超過150個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷售增幅趨緩

　　與營收水平相似，上半年房企銷售額的增速也同樣呈放緩趨勢。

　　在納入統(tǒng)計(jì)的21家房企中，有18家業(yè)績同比增幅不如去年，僅佳兆業(yè)、雅居樂、龍湖集團(tuán)3家企業(yè)增速攀升。銷售規(guī)模保持行業(yè)前列的碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)等龍頭房企，均在增速放緩之列。

　　其中，萬科宣布實(shí)現(xiàn)合約銷售金額3340億元，由于碧桂園公布的數(shù)據(jù)為權(quán)益金額，未公布合約銷售金額具體數(shù)值，因此萬科也成為納入統(tǒng)計(jì)的房企中，合約銷售額最高的企業(yè)，同比增長9.6%，但增速與去年相比，仍然下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　碧桂園中期業(yè)績顯示，上半年權(quán)益銷售額2819.5億元，由于去年同期該企業(yè)公布的仍是合約銷售額，因此參考克而瑞研究中心歷史數(shù)據(jù)，碧桂園權(quán)益銷售額同比上漲0.2%，增速亦出現(xiàn)下滑。

　　但碧桂園上半年還實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金回款約2771.1億元，這是自2017年起，第三次連續(xù)在年中實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。在沖刺銷量目標(biāo)的當(dāng)下，回款率也成為房企追逐的重點(diǎn)目標(biāo)，例如，旭輝總裁林峰就曾在中期業(yè)績會(huì)上表示，下半年的發(fā)展策略是以銷定產(chǎn)、降低庫存，提高去化、加快回款。而今年上半年，旭輝回款率達(dá)到95%。

　　整體來看，21家房企中銷售額均未出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象，增幅較高的佳兆業(yè)和金科，分別只有37.0%和36.0%的增長。銷售同比下降的企業(yè)反而有兩家，華夏幸福同比下降19.8%，綠城中國同比下降1.5%。

　　盈利水平分化

　　在21家上市房企中，凈利潤超過百億的有6家，從高到低分別是碧桂園230.6億元、萬科192.9億元、華潤置地146.2億元、保利129.6億元、綠地113.4億元和融創(chuàng)112.9億元。上述房企的凈利潤增幅都在35%以上，最高為融創(chuàng)，增幅達(dá)到66.59%。

　　有意思的是，融創(chuàng)在2018年公司凈利潤同比增長250.96%，如今，反而成為21家房企中凈利潤增幅下降最快的房企，增速同比下降了176.78個(gè)百分點(diǎn)。在21家房企中，凈利潤增速下降的共有14家，降幅較高的企業(yè)，反而去年同期都曾擁有較高的增長幅度。

　　盡管增速下滑，但多數(shù)房企的凈利潤仍在增長，僅遠(yuǎn)洋和綠城的凈利潤出現(xiàn)同比下滑。其中，綠城中國去年同期凈利潤31.2億元，同比增長145.83%，今年為30.7億元，同比下降1.55%。而遠(yuǎn)洋集團(tuán)則連續(xù)兩年下滑，其中去年上半年凈利潤27.2億元，同比下滑9.21%，今年上半年凈利潤25.3億元，同比下滑6.86%，降幅有所收窄。

　　但與此同時(shí)，房企中仍有凈利潤大幅增長的企業(yè)，例如金科上半年凈利潤31.7億元，同比大增299.5%，奧園上半年凈利潤28.0億元，同比增長89.86%。金科中報(bào)也顯示，除凈利潤大增外，歸屬上市公司股東的凈利潤同樣達(dá)到25.8億元，增幅288.50%。據(jù)其中報(bào)，金科的凈利潤大增是由于營收增長的基礎(chǔ)上，成本增幅不高所致，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用還出現(xiàn)了下降。

　　部分企業(yè)短期資金吃緊

　　在負(fù)債率方面，21家房企在2018年末和2019年中的資產(chǎn)負(fù)債率都維持在72%-92%的區(qū)間內(nèi)，變動(dòng)幅度并不大。

　　截至今年年中，有7家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，4家低于75%。其中資產(chǎn)負(fù)債率最高的是中南建設(shè)，為91.23%；最低的是華潤置地，為73.87%。碧桂園、萬科兩家龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.33%和85.26%。

　　從變動(dòng)數(shù)值來看，有8家房企資產(chǎn)負(fù)債率有所降低，其中綠地、佳兆業(yè)和雅居樂的負(fù)債率均降低了1個(gè)百分點(diǎn)以上。資產(chǎn)負(fù)債率上升的房企中，龍湖集團(tuán)、富力、新城控股3家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相比去年年末增長超過2個(gè)百分點(diǎn)，其中龍湖集團(tuán)增長2.43個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債率為74.65%，在21家房企中仍處于較低水平。

　　而在短期償債能力方面，記者梳理了20家房企上半年末持有現(xiàn)金和即將到期的債數(shù)額。截至年中，持有現(xiàn)金超過千億元的房企有4家，其中碧桂園高達(dá)2228.36億元，即期債務(wù)為787.60億元，兩者比值為2.83，另據(jù)中期業(yè)績透露，碧桂園還有約3133億元的銀行授信額度尚未使用，營運(yùn)資本充裕。

　　從比值來看，絕大多數(shù)房企的持有現(xiàn)金都可以覆蓋到即期債務(wù)，其中比值較高的華潤置地和龍湖集團(tuán)，持有現(xiàn)金是即期債務(wù)的4倍多，但也有兩家企業(yè)現(xiàn)金數(shù)額低于即期債務(wù)，分別是富力和榮盛。

　　轉(zhuǎn)型與風(fēng)波并存

　　進(jìn)入2019年，部分房企已經(jīng)從高增長軌道轉(zhuǎn)入業(yè)績增速放緩階段，并在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃上開始追求高質(zhì)量。在這一過程中，除了做好房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，已經(jīng)有不少房企在多元化轉(zhuǎn)型探索方面走向縱深。

　　以碧桂園為例，今年年初楊國強(qiáng)提出了做“高科技綜合企業(yè)”的目標(biāo)，把農(nóng)業(yè)和機(jī)器人兩大領(lǐng)域擺在了重要的位置。在機(jī)器人領(lǐng)域，碧桂園旗下博智林機(jī)器人公司研發(fā)中心已有超過1600人的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，已遞交申請(qǐng)專利將近500項(xiàng)。在先前召開的2019年中期業(yè)績會(huì)上，碧桂園總裁莫斌表示，博智林總共研發(fā)了37款建筑機(jī)器人，其中9款進(jìn)入到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行試運(yùn)作。“如果37款建筑機(jī)器人全部出來，對(duì)整個(gè)建筑業(yè)、對(duì)社會(huì)都是很大的貢獻(xiàn)”，莫斌說。

　　轉(zhuǎn)自：南方日?qǐng)?bào)

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