2月21日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，該《意見》提出，到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。無獨(dú)有偶，三天前的2月18日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》，這兩項(xiàng)極為重要的舉措被看做是國(guó)家新一輪投資拉動(dòng)和刺激經(jīng)濟(jì)的信號(hào)。
在中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)專家魏后凱看來，現(xiàn)代化都市圈的提出非常及時(shí)。2018年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，到2035年有望升至72%左右。在此過程中，城市群、都市圈將是吸納新增城鎮(zhèn)人口的主要平臺(tái)，而科學(xué)有序的都市圈規(guī)劃正當(dāng)其時(shí)。
一盤棋思維構(gòu)建都市圈
“構(gòu)建都市圈一體化發(fā)展機(jī)制，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制；允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑；健全都市圈商品房供應(yīng)體系，強(qiáng)化城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策協(xié)同。”在這份《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》中，該幾項(xiàng)被認(rèn)為是重中之重。
而此前國(guó)務(wù)院印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》也明確了粵港澳地區(qū)的戰(zhàn)略定位，它將是繼美國(guó)紐約灣區(qū)、美國(guó)舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后的世界第四大灣區(qū)?；浉郯拇鬄硡^(qū)以及更廣泛意義的都市圈概念正在形成若干年的紅利效應(yīng)。
一段時(shí)間以來，資源要素向特大城市過度聚集，其正面臨著人口爆炸、資源緊缺、環(huán)境污染、交通堵塞、管理困難等一系列問題。而解決特大城市的“大城市病”，疏解非核心功能，人口、產(chǎn)業(yè)及要素逐步外溢是發(fā)展到一定階段的應(yīng)有之義，也是必然產(chǎn)物。
在這份《意見》中，國(guó)家發(fā)改委明確提出要具有一盤棋規(guī)劃思維，從交通設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、城市功能互補(bǔ)、公共服務(wù)資源流通等多個(gè)方面對(duì)都市圈建設(shè)提出具體方向，無疑將消除區(qū)域城市間割據(jù)局面。
短期看，該舉措可刺激疲軟的經(jīng)濟(jì)；長(zhǎng)期看，可逐步消解城鄉(xiāng)二元的時(shí)代窘境。但與此同時(shí)，“培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，不能千篇一律、低水平同質(zhì)化，要推動(dòng)建設(shè)各有特色、具有競(jìng)爭(zhēng)力的都市圈。”魏后凱如是表示。
值得一提的是，都市圈規(guī)劃是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的大趨勢(shì)，同時(shí)也將改變以往城市發(fā)展的模式，這在紐約都市圈、倫敦都市圈以及東京都市圈等世界級(jí)都市圈的形成過程中早有先例。
而在新一輪現(xiàn)代化都市圈形成的紅利面前，都市圈核心城市周邊的房地產(chǎn)業(yè)無疑將迎來實(shí)質(zhì)性利好。
城市運(yùn)營(yíng)商協(xié)同價(jià)值鏈凸顯
雖然現(xiàn)代化都市圈的提出，提振了核心城市周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但未來舞臺(tái)唱主角的將是協(xié)同一體化。實(shí)際上，現(xiàn)代化都市圈的發(fā)展首要是統(tǒng)籌兼顧，產(chǎn)業(yè)、資源、地產(chǎn)與基建協(xié)同發(fā)展，如華夏幸福、鴻坤集團(tuán)等具備城市運(yùn)營(yíng)商優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將搶得紅利。
綜上所述，單純以住宅開發(fā)為主業(yè)的開發(fā)商在資源獲取方面勢(shì)必要聯(lián)合具備協(xié)同資源的企業(yè)，而那些具備產(chǎn)業(yè)、投資、商業(yè)、地產(chǎn)于一身的城市運(yùn)營(yíng)商則具備潛力。
有專家表示，除城市運(yùn)營(yíng)商角色外，還要有一線城市操盤經(jīng)驗(yàn)，可進(jìn)行核心城市周邊的產(chǎn)品和區(qū)域的升維。未來，將有更多的原核心城市人口外溢，其生活理念及消費(fèi)觀念較高，一線城市操盤經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商可消弭城鄉(xiāng)產(chǎn)品和外溢需求間的落差。
“更為重要的是，如果該運(yùn)營(yíng)商自身具備基建能力和產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、投資拉動(dòng)能力，將無疑會(huì)成為地方政府青睞的對(duì)象。”該專家稱。
而像華夏幸福、中海，綠城、融創(chuàng)、鴻坤等開發(fā)企業(yè)，具有一線城市操盤經(jīng)驗(yàn)，有著居住品質(zhì)升維的特性，在這輪都市圈紅利中將獲得更多機(jī)遇。特別是華夏幸福，鴻坤這類企業(yè)還具備產(chǎn)業(yè)載體與功能，尤為值得期待。
以鴻坤為例，鴻坤是最早提出“都市圈”和“生態(tài)圈”雙圈戰(zhàn)略，并持續(xù)踐行成果卓越的房企之一。
鴻坤認(rèn)為都市圈是城市群發(fā)展到成熟階段，最高空間組織形式，這與國(guó)家發(fā)改委對(duì)于現(xiàn)代化都市圈的概念不謀而合。實(shí)際上，鴻坤在都市圈戰(zhàn)略布局上頗具前瞻性，早在2011年，鴻坤就已經(jīng)開始布局京津冀都市圈，并在近年來逐步開展大七環(huán)都市圈戰(zhàn)略，在天津、承德、薊州、廊坊、懷柔、張家口、涿州等“京津冀”城市開發(fā)了十幾個(gè)項(xiàng)目。而在這期間，也是“京津冀”核心城市居住需求逐漸外溢，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越被更多購房者關(guān)注。
鴻坤從北京出發(fā)，把目光長(zhǎng)遠(yuǎn)的鎖定聚焦在“京津冀”城市群，逐漸將業(yè)務(wù)發(fā)展與城市群的發(fā)展相匹配，在都市圈戰(zhàn)略中領(lǐng)先一步，并加快了步伐。
“都市圈”戰(zhàn)略全國(guó)化布局
不難看出，目前最具經(jīng)濟(jì)活力的都市圈是京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等。而鴻坤的“都市圈”戰(zhàn)略與國(guó)家層面的戰(zhàn)略步調(diào)高度一致，在上述三個(gè)區(qū)域都已布局。
自2017年來，在“京津冀”協(xié)同發(fā)展基礎(chǔ)上，鴻坤成功進(jìn)入上海、江蘇、廣東、安徽、海南等直轄市和省份，從“京津冀”起航，已經(jīng)持續(xù)進(jìn)駐長(zhǎng)三角、珠三角以及海南都市圈。
鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁的袁春曾表示：“現(xiàn)代都市圈的發(fā)展已成為所有企業(yè)的共識(shí)，雖然都市圈的市場(chǎng)未來還有很好的成長(zhǎng)，但是我們要尋求更獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，分析集團(tuán)現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)布局以及能力，我們提出‘雙圈’戰(zhàn)略，一是繼續(xù)做都市圈，同時(shí)我們要賦予公司新的戰(zhàn)略力量和核心競(jìng)爭(zhēng)力，即‘生態(tài)圈’。”
有業(yè)內(nèi)人士稱，如果說都市圈戰(zhàn)略布局奠定了鴻坤在“都市圈”時(shí)代的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，“生態(tài)圈戰(zhàn)略”則能讓鴻坤整合自身資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生更大的價(jià)值效應(yīng)，形成多元化的城市復(fù)合型運(yùn)營(yíng)商。
目前來看，經(jīng)過近17年的發(fā)展，鴻坤集團(tuán)已擁有地產(chǎn)、資本、產(chǎn)業(yè)和文旅四大成熟業(yè)務(wù)板塊，并形成了鴻坤獨(dú)有的都市圈+生態(tài)圈“雙圈戰(zhàn)略”的戰(zhàn)略閉環(huán)。（王麗新）
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