業(yè)內人士稱，一方面燕郊房價大跌過后調整比較充分，另一方面近期有一些利好政策釋放，兩個因素疊加之后，燕郊樓市回暖。
“年前(2019年春節(jié)前)我打算自己在燕郊買一套二手房，本來都跟業(yè)主談好價格，76平方米面積總價130萬，算下來折合單價17000元/平方米，可后來地鐵平谷線改線方案出來之后，房東就變卦不賣了。那套房子恰好距離規(guī)劃建設中的地鐵站很近，現(xiàn)在業(yè)主要價兩萬多每平方米了。”燕郊中介郝偉(化名)落寞地對21世紀經(jīng)濟報道記者說起他最近的購房經(jīng)歷。
郝偉是河南商丘人，盡管是94年出生，但他已經(jīng)從事房產(chǎn)銷售六年之久。他告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，燕郊房價從春節(jié)前就開始漲價，北京市市委市政府搬遷到通州城市副中心再加上地鐵平谷線改線，這些信息都在刺激著燕郊樓市。
貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價僅為16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價已經(jīng)漲為18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均價已達到18805元/平方米。除了二手房，燕郊一手房單價普遍都在2萬元/平方米之上。
作為毗鄰北京最近的一個鎮(zhèn)，因大量溢出需求涌向燕郊，該地樓市素來有著樓市晴雨表之稱。在通州與北三縣一體化大背景之下，燕郊等地樓市的走勢也成為關注的焦點。
燕郊樓市躁動
2019年大年初三，燕郊一家名為“藝術中心”的售樓處仍有三兩前來看房的人群。因二手房業(yè)主普遍開始提價或惜售，這家一手樓盤開始成為中介推薦的重點樓盤。寬闊且安靜的街道，高樓林立，漂亮的綠化，如今的燕郊已經(jīng)不再是當年的鄉(xiāng)鎮(zhèn)模樣。售樓員指著規(guī)劃圖告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，按照通州與北三縣統(tǒng)一規(guī)劃要求，未來樓盤周邊將是大面積的公園與康養(yǎng)中心。
2019年1月，北京城市副中心行政辦公區(qū)正式啟用。高德地圖顯示，燕郊鎮(zhèn)人民政府距離這里僅11.3公里。隨即，有關燕郊的利好消息不斷涌出。2019年1月13日晚間，北京市規(guī)自委、市重大辦相關負責人披露，明年即將開工的北京城市副中心軌道交通平谷線已調整規(guī)劃，平谷線將在進入燕郊后拆分為兩支，其中一支接入城市副中心樞紐站，一條主線到達東壩地區(qū)。
盡管燕郊通地鐵的消息早就傳出，但副中心的正式搬遷以及地鐵調整規(guī)劃還是極大刺激了當?shù)貥鞘?。目前，在安居客上搜索燕郊房源，靠近?guī)劃建設的地鐵附近的二手房已經(jīng)貼出了“近地鐵”的標簽。
燕郊中介劉先生告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，上述利好對燕郊房價影響很大。“自從去年北京市公布地鐵線路改動后，燕郊房價開始回升?，F(xiàn)在燕郊房價均價在18000-24000元/平方米不等，這是一個區(qū)間價，具體多少錢要看具體位置。不少二手房漲幅在2000-4000元/平方米之間，而且很多業(yè)主開始惜售。”
劉先生還記得2017年3月之前燕郊市場的躁動。“那時候，燕郊房價一度漲至36000元/平方米，有些樓盤甚至突破過40000元/平方米。當時只是聽聞北京市政府要搬遷的消息房價就開始飛速上漲，現(xiàn)在加上地鐵平谷線改線，房價能漲到多少，現(xiàn)在誰都不敢說，誰也想象不到。”
提及目前業(yè)主心態(tài)，劉先生表示，“很多業(yè)主都不著急賣，大家都在關注政策，想買房的人也比較多。目前房價只是剛剛開始漲，而且房價上漲的前景很好，所以有些業(yè)主也按房不賣，想等房價再漲一漲。他告訴記者現(xiàn)在下手是比較合適。如果再等，可能后期房價就不好說了。最近中介都很忙，咨詢的人多了。”
郝偉也有同樣的感受，郝偉甚至還發(fā)給記者他保存的兩段視頻。一個是北京市第十五屆人民代表大會第二次會議新聞發(fā)布會視頻片段，相關領導主要闡述了地鐵平谷線改線方案；另一個是河北電視臺邀請專家解讀北京通州總體規(guī)劃與廊坊北三縣整合規(guī)劃將給北三縣帶來哪些利好。
一絲風吹草動都在挑動著樓市的神經(jīng)，燕郊更是如此。郝偉稱，“過完年之后來看房的人就沒有斷過。因為房價漲得快、前景好，來看房的都覺得買了之后就是賺，這個房價漲上去之后肯定掉不下來。就算現(xiàn)在漲，這個房價也算便宜的了，他們自己也會考慮購入。”
成交量回暖
房價上漲并非虛火，其背后是成交量回暖。
鏈家APP顯示，近90天(截止到2019年1月31日)，燕郊成交房源653套。一位在鏈家工作三年有余的中介稱，鏈家燕郊西區(qū)各個門店在2018年12月份共成交二手房150套左右，而2018年7月份這個數(shù)字僅為30套左右。自2017年7月廊坊五市限購力度達到頂峰后，月度成交數(shù)據(jù)“第一次出現(xiàn)這么多成交”。
燕郊樓市的真正調整始于2017年6月2日。繼北京調控升級后，廊坊市人民政府發(fā)布《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，意見明確表示北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購，非本市戶籍居民購房需提供3年當?shù)厣绫Ｇ蚁拶?套。
上述政策對環(huán)京樓市帶來了深度調整。58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，以燕郊為例，二手房的掛牌價格從2017年4月最高點的28611元/平方米降至低點。2018年10月15日，平均掛牌價格僅為20002元/平方米，相比去年4月降幅達到了30%。從安居客的線上瀏覽量來看，燕郊區(qū)域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明顯， 2018年下半年的瀏覽量依然處于下降態(tài)勢。
“燕郊的房價已經(jīng)在底部運行了很長一段時間，可以說已經(jīng)把前兩年的價格泡沫剔除干凈了，再下跌的空間很小。因此，任何一類利好政策都有可能引發(fā)強烈的反彈欲望。這波價格回暖，是政策和時間節(jié)點多方面作用的結果。一是通州將與北三縣整合規(guī)劃，二是平谷線確定燕郊站點，還有城際鐵路動工等利好。”58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震分析。
易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭注意到，燕郊這輪房價跌幅很大，之前漲幅也很大，上一輪高達250%左右，遠超北京房價漲幅。在投資投機需求的催動之下，樓市泡沫比較大。2017年3月之后，尤其是6月份之后，房價大跌，直至2018年年底，有所企穩(wěn)。到了2018年12月、2019年1月的時候，有一些利好政策。比如北京的通州城市副中心政府機關搬遷進來、最近的北三線的城市與通州城市副中心統(tǒng)一進行規(guī)劃，還有地鐵線路延伸到通過燕郊，這是一些利好消息。所以，一方面是燕郊房價大跌過后調整比較充分，另一方面就是近期有一些利好政策的釋放，兩個因素疊加之后，燕郊樓市回暖。
傳聞刺激
除了上述利好，引發(fā)燕郊樓市躁動的還有一則傳聞。傳聞稱，對于三河本地限購政策，兩地正探討北京五年社保輔助三河本地買房政策。對此，接近三河市政府人士透露，“這個事情正在溝通，沒有最終定論。”
不過，公開資料顯示，調控已經(jīng)對當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。三河市2017年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2017年全市地區(qū)生產(chǎn)總值547.5億元，按可比價格計算比上年增長0.1%，增速比上年回落5.9個百分點。地區(qū)生產(chǎn)總值增速回落主要是受調控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)大幅下滑引起的。2017年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值45億元，下降45.8%，下拉三產(chǎn)增速14.6個百分點，下拉地區(qū)生產(chǎn)總值增速6.6個百分點。財政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為19.1%，比上年下降5.5個百分點。
公報還顯示，房地產(chǎn)限購限貸政策出臺后，對三河市房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資132.3億元，比上年下降29.4%。占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為21.2%，所占份額比上年下降11.5%。全年商品房施工面積413萬平方米，比上年下降44.3%，其中住宅施工面積229萬平方米，下降56.2%。商品房竣工面積78萬平方米，比上年下降83%，其中住宅竣工面積27萬平方米，下降92.6%。商品房銷售面積52.8萬平方米，下降81.1%，其中住宅銷售面積47.3萬平方米，下降82.5%。商品房銷售額94.9億元，下降79.7%，其中住宅銷售額85.6億元，下降81.3%。
楊紅旭表示，其長期看好燕郊樓市。“第一就是離北京近，尤其是離通州城市副中心比較近，買房之后可以用來自住，作為第一居所；第二，隨著燕郊北三縣城市規(guī)劃與通州城市副中心并軌，燕郊的城市環(huán)境、公共服務、城市基礎建設配套會進一步優(yōu)化，這有利于房價、地價的上漲。”
關于北三縣樓市的未來，李震認為從燕郊和北三縣的功能定位來看，未來會成為人口主要外溢居住地，購房需求暫時不會冷卻。另外，今年上半年區(qū)域協(xié)同發(fā)展的相關規(guī)劃出臺的概率比較大，經(jīng)過一些利好刺激后，北三縣房價會有一定回升直到趨于穩(wěn)定，但在限購不放開的前提下，以及房住不炒的大背景下，燕郊很難再回到當初樓市瘋狂火爆的時代。（作者：祁三連 趙杰）
轉自：中新經(jīng)緯
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