房產(chǎn)是很多家庭最為重要的資產(chǎn)，關(guān)于房子的事，自然小視不得。此次，民法典各分編草案提請全國人大常委會審議，提出住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。這不僅給購房者吃下了“定心丸”，使其不必擔(dān)心土地被收回，更體現(xiàn)了我國對人民財產(chǎn)權(quán)的保護——
最近，有一則新聞很是吸引眼球——民法典各分編草案提請全國人大常委會審議。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
眼下，房產(chǎn)是很多家庭最為重要的資產(chǎn)，關(guān)于房子的事，自然小視不得。我國住宅用地的期限是70年，那么70年后房子是否仍然屬于我們？這同備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅有關(guān)系嗎？到期后如何續(xù)期，會不會又要交上一大筆錢？
70年期滿自動續(xù)期
要理解這則新聞，先得說說民法典。民法典是民法的基礎(chǔ)，重在保護私權(quán)利。民法典與人們生活密切相關(guān)，幾乎所有的民事活動比如合同簽訂、公司設(shè)立、財產(chǎn)保護、結(jié)婚離婚，都能在民法典中找到依據(jù)。
據(jù)介紹，目前我國正在醞釀的民法典是我國首部民法典。此次提請審議的民法典各分編（草案），將同已經(jīng)出臺的民法總則合并為一部完整的民法典草案，在2020年提請審議。
值得注意的是，此次審議的物權(quán)編草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。有關(guān)專家表示，房產(chǎn)是居民最重要的資產(chǎn)，這個規(guī)定體現(xiàn)了對居民財產(chǎn)權(quán)的保護，其意義不僅在于明確權(quán)益，更在于穩(wěn)定長遠預(yù)期。
以前，人們買房后可以拿到兩個證書，一個是房產(chǎn)證，一個是土地證。這是因為根據(jù)憲法，我國土地所有權(quán)歸國家和集體所有。在城市里，土地歸國家所有，在農(nóng)村，土地是集體所有。也就是說，人們在購房后，可以擁有房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)。
房屋所有權(quán)是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，根據(jù)我國2007年起施行的物權(quán)法，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于——房屋所有權(quán)沒有期限限制，土地使用權(quán)則有期限。土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。
現(xiàn)在，我國已經(jīng)推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房產(chǎn)證和土地證已經(jīng)合二為一，住宅用地仍有最高70年的使用期限。
“有恒產(chǎn)者有恒心”。此次草案規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期，意味著我們所購房屋70年土地使用權(quán)期滿后，可以自動續(xù)期，不必擔(dān)心土地被收回，體現(xiàn)了對人們財產(chǎn)權(quán)的保護。
穩(wěn)定預(yù)期，保障人們財產(chǎn)權(quán)，在此之前已顯端倪。2017年3月份，李克強總理在接受十二屆全國人大五次會議中外記者采訪時就曾表示，住房70年產(chǎn)權(quán)可續(xù)期，無需申請，無前置條件。
在此之前的2016年11月份，中共中央國務(wù)院出臺了《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》，提出要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
原國土資源部部長姜大明接受本報記者采訪時也曾表示，居民購買住房，其財產(chǎn)權(quán)會得到法律的有效保障。
為征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)
土地使用權(quán)期滿自動續(xù)期和征收房地產(chǎn)稅之間有關(guān)系嗎？對此，專家表示，兩者之間并沒有直接聯(lián)系。
但是，需要注意的一點是，房地產(chǎn)稅被定義為財產(chǎn)稅，征收的前提條件是私有財產(chǎn)，如果住宅的土地使用權(quán)是70年，期滿后不能續(xù)期，征收房地產(chǎn)稅就沒有根據(jù)。只有房屋和土地都屬于個人財產(chǎn)，從法律的角度來說，才能收取財產(chǎn)稅。
也就是說，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期在某種程度上為征收房地產(chǎn)稅奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)嘉豐瑞德負責(zé)人表示，70年產(chǎn)權(quán)問題一旦得以解決，影響房地產(chǎn)稅的法理問題就不存在了。與此同時，我國已經(jīng)賦予規(guī)模較大的城市以立法權(quán)，這也為房地產(chǎn)稅的“分城施策，分步推進”奠定了基礎(chǔ)。
另一個值得注意的是，我國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)登記體系進入到了全面運行階段。這些都為房地產(chǎn)稅的推出奠定了基礎(chǔ)。
住宅用地期滿后怎么辦
草案規(guī)定，70年期滿后續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。但是，對于續(xù)期多長時間、是否收取費用以及如何收取費用，并未給出具體規(guī)定，這也給期滿后是否要繼續(xù)收取土地使用費打了個問號。為更好理解這個問題，有必要追溯一下我國土地使用權(quán)出讓的來源。
我國最早的一個商品住宅小區(qū)東湖新村位于廣州市，是1979年開始動工的。但是，我國住宅市場化大規(guī)模推廣則在上世紀90年代。1998年大規(guī)模房改啟動后，住宅商品化才開始大規(guī)模啟動。因此，目前大多數(shù)商品房距離住宅用地70年使用權(quán)到期仍有較長時間。
1990年5月份，國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開始實施城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度。當時，在不超過住宅用地使用權(quán)最多70年的前提下，按20年至70年分檔，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。
正是由于這個原因，2016年溫州曾出現(xiàn)一批只有20年使用權(quán)的住宅用地到期，對于這批住宅期滿后的處置問題，原國土資源部給出的處置意見可作參考。這項處置意見給出了“兩不一正常”的方案，就是“不需要提出續(xù)期申請”“不收取費用”“正常辦理交易和登記手續(xù)”。
自然資源部副部長王廣華表示，對于少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題如何處理，原國土資源部出臺了過渡性措施，即業(yè)主不需要提出續(xù)期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。
在溫州這個個例中，采用的是無償續(xù)期模式，此次民法典草案規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期。對此，有關(guān)人士表示，住宅用地70年使用權(quán)到期后很可能以溫州為先例，不收取費用，保障公民財產(chǎn)權(quán)。
民法典草案規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期也涉及一些修法問題，根據(jù)黨中央批準的有關(guān)工作安排，該項工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。目前，國務(wù)院有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第一百四十九條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定，對此先作出一個原則性規(guī)定，即：續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進一步作好銜接。
有專家表示，目前也有可能與房地產(chǎn)稅結(jié)合，通過繳納房地產(chǎn)稅的方式，實現(xiàn)住宅用地使用權(quán)70年期滿后續(xù)期的銜接安排。
轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟日報
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