“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)。”6月25日，在這樣的思想指導(dǎo)下，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(下稱“6·25”新政)，被部分業(yè)內(nèi)人士稱為全國(guó)最嚴(yán)厲的樓市新政，限購(gòu)、限售、首付比例、購(gòu)房資格等都收緊，全面打響“反炒房”殲滅戰(zhàn)。
據(jù)了解，長(zhǎng)沙樓市新政之前，作為湖南省委機(jī)關(guān)報(bào)的《湖南日?qǐng)?bào)》在6月19日刊發(fā)了調(diào)查長(zhǎng)沙樓市亂象的監(jiān)督稿件，批評(píng)長(zhǎng)沙“調(diào)控政策前后不一，強(qiáng)化看漲預(yù)期”，然后連發(fā)4篇社論，毫不諱言地指責(zé)：“如今，房?jī)r(jià)高居不下、市場(chǎng)投機(jī)盛行，老百姓不高興、不贊成、不答應(yīng)。這就說(shuō)明，我們?cè)谶@一領(lǐng)域的工作有不到位的地方，離群眾的要求還相距較遠(yuǎn)。”
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從不同信源獲悉，長(zhǎng)沙樓市“6·25”新政出臺(tái)之前，湖南省委某主要領(lǐng)導(dǎo)親自暗訪長(zhǎng)沙樓市，對(duì)不少亂象頗為震驚、震怒，嚴(yán)令整頓。
一場(chǎng)轟轟烈烈的斗爭(zhēng)開始，炒房客、黑中介、部分開發(fā)商以及相關(guān)部門的“內(nèi)奸”均被視為“敵人”，《湖南日?qǐng)?bào)》甚至將其類比為“新中國(guó)成立之初，一些不法資本家試圖通過(guò)囤積居奇、哄抬物價(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序，挑戰(zhàn)新生的人民政權(quán)”。一時(shí)間，風(fēng)狂雨驟。
現(xiàn)階段長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)高企是炒房投機(jī)行為作祟
作為湖南省委機(jī)關(guān)報(bào)，《湖南日?qǐng)?bào)》如此嚴(yán)厲地批評(píng)本地的房地產(chǎn)政策，其風(fēng)向意義不簡(jiǎn)單?！逗先?qǐng)?bào)》一篇題為《不能讓長(zhǎng)沙成為投機(jī)者的樂園》的文章透視了當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)“高燒”不退、炒房成風(fēng)的表象，分析背后的癥結(jié)指出，現(xiàn)階段長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)高企，并不是供需矛盾，而是炒房投機(jī)行為作祟。
炒房客首當(dāng)其沖。針對(duì)個(gè)人，“6·25”新政明確長(zhǎng)沙本市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購(gòu)買第2套商品住房；市外遷入的戶籍家庭，落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn))，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房；暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房，已購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓……
已放進(jìn)來(lái)的“敵人”被扎入口袋，退路被封死，還要消滅扛著“人才新政”旗幟的援軍。
2017年3月18日長(zhǎng)沙發(fā)布的限購(gòu)政策稱，非本市戶籍家庭要在長(zhǎng)沙市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明才能購(gòu)買一套商品住房。
可是到同年8月，長(zhǎng)沙發(fā)布人才新政細(xì)則：大專以上學(xué)歷、長(zhǎng)沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無(wú)需社保，遷了戶口就可在長(zhǎng)沙購(gòu)房?jī)商住Ｊ袌?chǎng)普遍認(rèn)為，這一系列細(xì)則的直接后果之一就是為限購(gòu)松綁，吸引購(gòu)房大軍。
對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾于2017年9月刊發(fā)報(bào)道《頻現(xiàn)“秒光”盤，購(gòu)房指標(biāo)被炒至10萬(wàn)元，長(zhǎng)沙樓市被新政激活？》，今年5月底再次揭露當(dāng)?shù)厥⑿懈鞣N方式創(chuàng)造“剛需”(詳見《長(zhǎng)沙樓市庫(kù)存真的告急？》)。當(dāng)?shù)孛襟w還爆料85歲老人和12歲小孩購(gòu)房，眾聲喧嘩。
6月19日，《湖南日?qǐng)?bào)》鮮明表態(tài)：一座被房?jī)r(jià)綁架的城市，四處“搶人”又有何用？萬(wàn)千優(yōu)秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留?。慷且?ldquo;通過(guò)房?jī)r(jià)洼地，打造人才高地”。
6月25日，長(zhǎng)沙市住建委“痛改前非”：針對(duì)媒體爆料的85歲老人和12歲小孩購(gòu)房的現(xiàn)象，以及存在的企業(yè)購(gòu)房和部分家庭通過(guò)離異來(lái)獲得購(gòu)房資格等問(wèn)題，規(guī)定父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨(dú)家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房。未成年人不得單獨(dú)購(gòu)買商品住房。落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生，不得在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
落戶政策一年內(nèi)再次翻轉(zhuǎn)，剛需群體迅速萎縮。
剛需之外，第二套房的改善性需求雖未被封殺，但其購(gòu)房壓力也直線上升。
6月26日，湖南省直單位住房公積金管理中心印發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款政策的通知》“補(bǔ)刀”：繳存職工在長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買家庭第二套住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款比例不得低于60%。
鑒于此，當(dāng)前政策下，要買第三套房或更多的房子徹底無(wú)望。
歡呼之時(shí)，也有一批人表示委屈。一位聲稱辭去廣州高薪工作后落戶長(zhǎng)沙的購(gòu)房者在長(zhǎng)沙市住建委信箱中留言說(shuō)：“我們都是真正的剛需，也是誠(chéng)心誠(chéng)意想回長(zhǎng)沙發(fā)展，為家鄉(xiāng)建設(shè)出一份力，現(xiàn)在突然換了政策，如果長(zhǎng)沙對(duì)我限購(gòu)，那我將面臨‘留不下的城市，回不去的農(nóng)村’，衷心希望政府能考慮到我們的難處，針對(duì)不同需求制定出相應(yīng)利國(guó)利民的細(xì)則。”
6月26日，長(zhǎng)沙市住建委對(duì)此做出回復(fù)：“作為市政府限購(gòu)政策執(zhí)行部門，對(duì)于“6·25”新政只能嚴(yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實(shí)。望您理解！”
部分違規(guī)中介和“黑中介”投機(jī)問(wèn)題突出
在“6·25”新政出臺(tái)前兩天，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的二手房中介公司新環(huán)境地產(chǎn)已關(guān)門整頓，緊閉的大門上告示：“行業(yè)整頓，集中學(xué)習(xí)。”同樣的還有湖南中環(huán)地產(chǎn)，其高喊口號(hào)：“走正道，中環(huán)人一直在路上。”
一股肅殺之氣籠罩地產(chǎn)中介圈。
有二手房從業(yè)人員認(rèn)為自己是“背鍋俠”：二手房?jī)r(jià)格都是房主說(shuō)了算，更何況現(xiàn)在好一點(diǎn)的房子，比如學(xué)位房根本就沒有房源，“我們巴不得房主降點(diǎn)價(jià)成交一套，也能拿到傭金”。
一旁吶喊助威者也收到警告。今年6月初，長(zhǎng)沙市網(wǎng)信辦聯(lián)合市住建委、市公安局等部門集中約談了“布說(shuō)天下”“肖東敏”“0731房產(chǎn)網(wǎng)”等微信公眾號(hào)和網(wǎng)站負(fù)責(zé)人。他們被批利用微信等渠道，一方面充當(dāng)“吹鼓手”角色，一方面通過(guò)哄抬房?jī)r(jià)從中牟利。
而兵鋒所指，更多的炮彈扔向新房銷售中介。
早在2017年9月，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》率先報(bào)道長(zhǎng)沙購(gòu)房指標(biāo)被炒至10萬(wàn)元，某樓盤推出的房源只是象征性地對(duì)外放出少量房源，絕大多數(shù)房子早已被內(nèi)部搶光。
日前《湖南日?qǐng)?bào)》的“判決書”則這樣評(píng)論：部分違規(guī)中介和“黑中介”投機(jī)問(wèn)題突出。這些興風(fēng)作浪的中介機(jī)構(gòu)，發(fā)布二手房虛假價(jià)格信息，哄抬二手房市場(chǎng)價(jià)格，引起買房恐慌和賣方瘋狂，加劇房?jī)r(jià)非理性上漲，他們是一二手房?jī)r(jià)格倒掛的主要推手。有的造假騙取購(gòu)房資格，利用有購(gòu)房資格而無(wú)購(gòu)房意愿的人占據(jù)房源，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)交易；有的與開發(fā)商里應(yīng)外合、暗中勾結(jié)，以收取高額“茶水費(fèi)”的形式提供“內(nèi)部房源”。去年長(zhǎng)沙“5·20”新政出臺(tái)后，原來(lái)已預(yù)訂但因購(gòu)房者被取消購(gòu)房資格的這部分房源，被開發(fā)商與中介瓜分，以高出原來(lái)定價(jià)10余萬(wàn)元乃至近30萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)。
不過(guò)這次，更深層的權(quán)力尋租問(wèn)題未被提及。5月29日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，某樓盤銷售總監(jiān)透露，光是他手頭的“關(guān)系戶”都300多個(gè)人了，只要搖上號(hào)，再轉(zhuǎn)手倒賣出去，至少是20萬(wàn)元的收益。
建立房企“黑名單”、加快供應(yīng)能否穩(wěn)住長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)？
“一部分房企是市場(chǎng)亂象的重要推手。”《湖南日?qǐng)?bào)》在評(píng)論文章中如是寫道。
6月20日，長(zhǎng)沙市住建委通報(bào)，長(zhǎng)沙市國(guó)有資產(chǎn)置業(yè)有限公司、長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家公司開發(fā)的5個(gè)項(xiàng)目共捂盤2962套，暫停其在長(zhǎng)沙參與土地市場(chǎng)招拍掛；另外，對(duì)4家“捂盤惜售”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談警告。
“6·25”新政中則提出：捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律納入“黑名單”管理。
盡管定論“目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題，是投機(jī)炒作，而非供需矛盾”，但加快供給仍然是長(zhǎng)沙這波樓市運(yùn)動(dòng)的主要目標(biāo)所在。
長(zhǎng)沙市官方數(shù)據(jù)顯示，目前全市已監(jiān)制價(jià)格未申辦預(yù)售住宅面積有245.53萬(wàn)平方米，近2萬(wàn)套；已監(jiān)制價(jià)格達(dá)到預(yù)售條件、未及時(shí)申辦預(yù)售許可的項(xiàng)目有33個(gè)，共132.67萬(wàn)平方米。
按照新規(guī)，在建樓盤已達(dá)到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可；已辦理價(jià)格監(jiān)制的，必須在20日內(nèi)辦理預(yù)售許可；已辦理預(yù)售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對(duì)外公開銷售。
長(zhǎng)沙市住建委預(yù)計(jì)，具備預(yù)售條件的項(xiàng)目將集中在6月至7月入市。
政策立竿見影。長(zhǎng)沙較知名的樓市自媒體“地產(chǎn)BBC”運(yùn)營(yíng)者江郎告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，有些開發(fā)商坐不住了，“6·25”新政6月26日生效，6月25日當(dāng)晚，包括金茂灣、美的翰城、新城和樾等多個(gè)樓盤連夜開盤或簽約，美的翰城，開出1%的高價(jià)轉(zhuǎn)介費(fèi)。金茂灣開盤后，還在兜售房源。
短期內(nèi)，大量房源入市必將沖擊現(xiàn)有房?jī)r(jià)。長(zhǎng)期來(lái)看，因房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，土地供應(yīng)連續(xù)4年下滑的長(zhǎng)沙必須下決心供地，才能滿足今后的土地需求。
“6·25”新政提到，嚴(yán)格落實(shí)年度土地出讓計(jì)劃，優(yōu)先保障住宅土地供應(yīng)。
此前，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾報(bào)道，長(zhǎng)沙土地供應(yīng)自2013年后連年下滑，2016年332萬(wàn)平方米，不到2013年727萬(wàn)平方米高點(diǎn)的一半。另?yè)?jù)6月22日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，按照2018年度土地供應(yīng)計(jì)劃，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)(中心城區(qū)及望城)預(yù)計(jì)供應(yīng)388.88公頃。
然而最終的實(shí)際供應(yīng)量仍有待執(zhí)行力度。2017年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為396.2公頃，但實(shí)際僅完成100公頃左右，只占年度計(jì)劃的四分之一左右。
不過(guò)《湖南日?qǐng)?bào)》稱，政府有能力穩(wěn)住房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
長(zhǎng)沙樓市調(diào)控政策前后矛盾？
6月28日上午，幾段視頻在坊間流傳：20余人聚集在長(zhǎng)沙市政府門前，這些人因長(zhǎng)沙“6·25”新政失去購(gòu)房資格，前往市政府表達(dá)不滿。
《湖南日?qǐng)?bào)》此前曾批評(píng)長(zhǎng)沙樓市調(diào)控，稱其“調(diào)控政策前后不一，強(qiáng)化看漲預(yù)期”。然而，“6·25”新政再次出現(xiàn)類似情況：6月25日，長(zhǎng)沙頒發(fā)樓市新政。6月27日晚間，長(zhǎng)沙市住建委發(fā)布新政細(xì)則。按政策，落戶長(zhǎng)沙不滿一年的群體不具備購(gòu)房資格，但執(zhí)行政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是否以6月26日為界線，政策中并未明確，這讓6月26日之前已落戶，但時(shí)間不滿一年的購(gòu)房群體恐慌、焦急，甚至心生不滿，他們中有些人已經(jīng)支付了購(gòu)房定金。
長(zhǎng)沙曾在2017年先后推出“3·18”“5·20”“9·23”樓市調(diào)控政策，幾乎每次政策推出后，再出細(xì)則，細(xì)則出臺(tái)后再打補(bǔ)丁，打完補(bǔ)丁還須官方做解釋。
最近一年多以來(lái)，長(zhǎng)沙市政府的市長(zhǎng)信箱欄目，住建委等部門需要不斷回復(fù)市民疑點(diǎn)，形成了信箱施政的怪象。這讓很多購(gòu)房者無(wú)所適從，也損害了政策的權(quán)威性。
很多文件語(yǔ)焉不詳，表述不清，讓人混亂。例如，針對(duì)6月25日政策條文中“市外遷入的戶籍家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)，落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn))，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。”的規(guī)定，6月27日發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行長(zhǎng)政辦函[2018]75號(hào)文件細(xì)則》中解釋稱：“穩(wěn)定就業(yè)是指在長(zhǎng)沙工作并自購(gòu)房當(dāng)月起已連續(xù)繳納12個(gè)月社?；蛘邆€(gè)稅的。”
兩條結(jié)合起來(lái)看，市外遷入的戶籍家庭，到底是要12個(gè)月社保還是24個(gè)月社保，仍難定論。
再如，按政策，市外遷入的戶籍家庭落戶滿一年且有12個(gè)月社保，有購(gòu)房資格；市外戶籍有24個(gè)月社保，也有購(gòu)房資格。但如果你是市外遷入的戶籍，但落戶不滿一年，即使有兩年以上的社保，仍無(wú)購(gòu)房資格嗎？不遷戶口以社保條件符合資格，戶口遷入長(zhǎng)沙反而又沒有了購(gòu)房資格？
有些政策頻頻修改，甚至鬧出笑話。去年的“9·23”政策，細(xì)則先是認(rèn)定一個(gè)戶籍本上的所有成員，視同一個(gè)戶籍家庭，有購(gòu)買兩套房的資格。后有群眾反映，如果一個(gè)家庭，一家四口，父母名下已有兩套房，兩個(gè)子女都是大齡青年，都沒有購(gòu)房資格，并不公平。于是政策隨后做了修改，將戶籍家庭重新定義為父母和未成年子女。
另外，“9·23”政策之后，長(zhǎng)沙本地單身本科學(xué)歷人士，沒有購(gòu)房資格，但外地本科生，落戶長(zhǎng)沙就能買房，被指有失公允，最終再弦易張。
還有政策與實(shí)際執(zhí)行情況前后不一的現(xiàn)象。今年3月，長(zhǎng)沙發(fā)布精裝修政策，由于沒有出臺(tái)精裝價(jià)格的詳細(xì)限制條款，一度讓市場(chǎng)恐慌，拖延兩個(gè)月之后，發(fā)布裝修新政細(xì)則，其中規(guī)定“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊等剛性需求項(xiàng)目，全裝修部分的價(jià)格不得超過(guò)2500元/平方米。
按照政策，剛需房是指144平方米以下的房子，但細(xì)則出臺(tái)不到一周，金茂灣144平方米以下的房子，裝修價(jià)格到了3100元/平方米，接著，中海熙灣144平方米以下的房子，裝修價(jià)格高達(dá)5298元/平方米。一度傷害了政策的公信力。
這一次，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者6月28日晚獲悉，針對(duì)長(zhǎng)沙“6·25”新政，或?qū)⒂羞M(jìn)一步的細(xì)則與補(bǔ)救措施出臺(tái)，避免誤傷一批真正需要購(gòu)房的群體。
轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
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