共有產(chǎn)權(quán)房是近段時間行業(yè)熱議的高頻詞。
日前,北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見稿)。顧名思義,共有產(chǎn)權(quán)住房就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán),是對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化。有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,所以,剛需房受到的沖擊或許會比較明顯。
擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍
實際上,共有產(chǎn)權(quán)房并不是新名詞。早在2007年,江蘇淮安首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房,2010年上海推出共有產(chǎn)權(quán)保障房試點(diǎn),實行住房和經(jīng)濟(jì)“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。2014年,住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市,2016年上海推出了共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示,實際上共有產(chǎn)權(quán)房是對經(jīng)濟(jì)適用住房的提升,是政策不斷完善的過程,屬于保障性住房的范疇。
“相比傳統(tǒng)的保障房開發(fā),共有產(chǎn)權(quán)房具有明顯的制度優(yōu)勢。”居理新房數(shù)據(jù)研究院主任陽洋告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,首先,政府的出資顯性化,嚴(yán)格限制了“投機(jī)”性需求,同時也淡化了保障性住房開支,有助于改善地方政府的現(xiàn)金流量,讓地方資金轉(zhuǎn)起來;另外,本質(zhì)是為有合理購房需求的居民提供購房杠桿,提供了一種事實上的住房資金支持。
陽洋補(bǔ)充道,從當(dāng)前形勢看,北京推廣共有產(chǎn)權(quán)房是極為適合的。在北京當(dāng)前的住房保障制度之下,低收入居民的住房問題一般可以交由公租房和經(jīng)濟(jì)適用房解決,高收入居民能夠負(fù)擔(dān)商品房房價,然而還有部分居民既無法負(fù)擔(dān)商品房,又無資格申請公租房。一線城市居民中,這種“中間層”恰恰是規(guī)模最為龐大的群體;這些居民不僅需要居住權(quán),也需要置業(yè)權(quán),因此一線城市在近期是極有可能相繼推出共有產(chǎn)權(quán)政策。
關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的定價問題,中信證券研究指出,共有產(chǎn)權(quán)住房當(dāng)前還存在試點(diǎn)城市偏少,覆蓋人群過窄的問題,未來共有產(chǎn)權(quán)房完全有可能更加貼近“中間層”居民的需要。同時,如果把定價權(quán)完全給政府,則可能會產(chǎn)生制度運(yùn)行效率不夠,但把定價權(quán)完全給開發(fā)企業(yè),就會形成定價合理性問題和共有產(chǎn)權(quán)房源選擇問題。
剛需型商品房或受沖擊
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)提供了這樣一組數(shù)據(jù),目前北京的主要政策性住房為經(jīng)濟(jì)適用房(66.2萬套存量),兩限房(12.9萬套存量)、自住型商品房(10萬套存量).2017~2021年預(yù)計供應(yīng)25萬套自住型商品房,這些都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法執(zhí)行,到2021年預(yù)計北京全部存量為900萬套,共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自住房供應(yīng)以來 ,北京合計出讓了80宗(含)或者全為自住房的住宅土地,合計供應(yīng)了自住房面積達(dá)到了703萬平方米,大約能夠建成8萬套價格明顯低于北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。
對于共有產(chǎn)權(quán)房帶來的影響,房企也有不同的看法。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席、總裁李明表示,政策的出發(fā)點(diǎn)是解決剛性住房需求的難題,產(chǎn)權(quán)從設(shè)計時就是清晰的,和建立現(xiàn)代企業(yè)制度一樣,抓住了產(chǎn)權(quán)清晰這一根本,便于未來長效機(jī)制的對接。
雅居樂集團(tuán)北京區(qū)域營銷總監(jiān)何斌則表示,共有產(chǎn)權(quán)房的概念需要很多后續(xù)的政策支持才能有意義,比如不動產(chǎn)登記手續(xù),周邊教育資源的分配政策等。
那么,共有產(chǎn)權(quán)房是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)剛需型商品房價格下降、高端商品房價格上漲的兩極分化現(xiàn)象?
何斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前并不能作出這樣的判斷,短期內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房對購房者決策影響不大,因為有資格、買得起的人依然會考慮私有房產(chǎn),共有產(chǎn)權(quán)房針對的是沒有資格和買不起的一部分人群,但是如果后期支持政策落地,可能會有一部分剛需被引導(dǎo)進(jìn)入共有市場。
保利投顧研究院表示,共有產(chǎn)權(quán)覆蓋人群本身購買力更趨近于二手房市場,假如共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)能有效落地,將消化了大量的購房需求,預(yù)計其分流存量房市場購買力作用更大,而新建商品房市場將目標(biāo)人群轉(zhuǎn)向改善人群的高端化趨勢將加大。
何斌進(jìn)一步表示,整體看來,共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)辦法只是樓市整體調(diào)控的一個環(huán)節(jié)而已,但是綜合起來看影響深遠(yuǎn),所以近期企業(yè)都在從戰(zhàn)略上進(jìn)行調(diào)整,試圖從單一的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型成為城市運(yùn)營商。
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