影響當(dāng)前房?jī)r(jià)的因素更多來(lái)自預(yù)期

　　2016年四季度以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)升級(jí)。特別是今年3月中旬后，以“限購(gòu)”、“限貸”為主要特征的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正全面升級(jí)到“限購(gòu)”、“限貸”、“限商”、“限售”、“限價(jià)”這五大措施，調(diào)控政策之嚴(yán)厲前所未有，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易急劇萎縮，住宅交易價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的可能性顯著上升。但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否就此出現(xiàn)拐點(diǎn)，抑或是未來(lái)房?jī)r(jià)非理性上漲動(dòng)力已經(jīng)完全消除，仍需密切觀察。雖然影響房?jī)r(jià)的因素很多，但在住宅供求基本平衡這一基本面下，筆者認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要因素可能更多來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，而通過(guò)稅收工具影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，可能會(huì)是值得探索的方向。

　　當(dāng)前熱點(diǎn)城市高高在上的住房交易價(jià)格，無(wú)論是按照國(guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比、住宅租售比指標(biāo)，還是住房絕對(duì)價(jià)格國(guó)內(nèi)外橫向比較，都已經(jīng)明顯偏離合理水平。房地產(chǎn)調(diào)控政策、流動(dòng)性和利率等在內(nèi)的住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)基礎(chǔ)條件的微小變化，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無(wú)法合理支撐房?jī)r(jià)的大幅上漲，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)非理性投機(jī)炒作氛圍已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠桿進(jìn)行投資性購(gòu)房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿，甚至采取假離婚繞開(kāi)購(gòu)房資格限制等行為，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　事實(shí)上，就在本輪房?jī)r(jià)快速上漲前，2014年以來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了滯漲情況，部分城市價(jià)格已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌。資金面緊張雖然可以解釋2008年四季度那一波房?jī)r(jià)回調(diào)，但很難解釋2014年那一波房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。2015年1~5月全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.2%。2015年3季度以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，資本市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩導(dǎo)致金融市場(chǎng)出現(xiàn)“資產(chǎn)荒”，熱點(diǎn)城市住宅不動(dòng)產(chǎn)投資屬性得到金融市場(chǎng)廣泛認(rèn)同。2015年四季度到2016年國(guó)慶假期前的熱點(diǎn)城市住宅不動(dòng)產(chǎn)高溫不退，與其說(shuō)是刺激政策催化的結(jié)果，更不如說(shuō)是市場(chǎng)信心的空前高漲。2016年國(guó)慶假期前后熱點(diǎn)城市出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但政策效應(yīng)僅僅持續(xù)半年。2017年年初，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了高位明顯上漲的情況，環(huán)熱點(diǎn)城市周邊住宅價(jià)格出現(xiàn)了非理性炒作，最終引致了前所未有“五限”政策措施的出臺(tái)。不難看出，只要房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控與市場(chǎng)交易行為之間蛛網(wǎng)博弈的可能性依然存在。

　　而穩(wěn)定樓市預(yù)期的關(guān)鍵在于降低住宅不動(dòng)產(chǎn)投資屬性。資金面狀況、市場(chǎng)利率、地方政府樓市調(diào)控政策、社會(huì)輿論導(dǎo)向等，都會(huì)或多或少影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，而房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期影響房地產(chǎn)交易行為的機(jī)理在于住宅不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期投資回報(bào)率與其他投資工具投資回報(bào)率的比較。如果住宅不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率過(guò)高，則房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，市場(chǎng)交易行為趨向非理性狂熱，反過(guò)來(lái)又促使房?jī)r(jià)加速上漲。如果住宅不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率較其他投資工具回報(bào)要低很多，則市場(chǎng)交易清淡，住宅供過(guò)于求，庫(kù)存壓力增大。而歷史投資的高回報(bào)，決定了“炒房慣性”具備堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。個(gè)體決策雖然容易受到各種外部因素變化的影響，但歷史經(jīng)驗(yàn)往往對(duì)未來(lái)行為存在預(yù)測(cè)性。

　　這些年來(lái)，為穩(wěn)定我國(guó)住房市場(chǎng)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，但市場(chǎng)一旦回穩(wěn)，投機(jī)投資炒作就“風(fēng)生水起”，嚴(yán)重?fù)p害到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行。無(wú)論是2016年熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)集體“躁動(dòng)”，還是年初重慶“打飛的”炒房，抑或是海南冬季度假集中購(gòu)房現(xiàn)象，很難說(shuō)沒(méi)有受到“投資炒房”慣性的驅(qū)動(dòng)。由于房屋持有環(huán)節(jié)成本過(guò)低，而現(xiàn)有金融約束又很難有效提升投資炒房成本，加上熱點(diǎn)城市對(duì)周邊富裕人群和資金的吸納能力，市場(chǎng)潛在炒房動(dòng)力充足。而從國(guó)際上看，采取稅收杠桿工具降低炒房回報(bào)，是各國(guó)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房行為的普遍作法。在法國(guó)購(gòu)房不僅要繳納高額地皮稅，而且還要支付住房稅或空房稅，導(dǎo)致住宅不動(dòng)產(chǎn)投資長(zhǎng)期不被國(guó)人認(rèn)可。韓國(guó)從2007年起對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收占其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80%。2016年7月25日，加拿大不列顛哥倫比亞省宣布外國(guó)買家額外征收15%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅。雖然稅收杠桿也難以從根本上杜絕炒房行為，已經(jīng)實(shí)施房產(chǎn)稅或利用稅收杠桿打擊外地買家的城市，也曾出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，但相關(guān)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，這說(shuō)明稅收杠桿工具在降低炒房整體回報(bào)上是可行的。因此，選擇熱點(diǎn)小城市探索利用稅收工具抑制炒房行為，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下總結(jié)和積累試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快探索出臺(tái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

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