三四線城市去庫存持續(xù)分化：部分城市取消“購房補(bǔ)貼”

　　被為數(shù)不少的三四線城市所采用的“購房補(bǔ)貼”政策，目前在一些地區(qū)正進(jìn)入“退潮期”。

　　5月9日，蕪湖發(fā)布新的調(diào)控政策，提出新房交易后兩年內(nèi)不得入市，同時(shí)取消了購房的契稅補(bǔ)貼。

　　而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，4月以來，包括鎮(zhèn)江、嘉興、蕪湖等熱點(diǎn)地區(qū)，都取消了“購房補(bǔ)貼”的相關(guān)政策，被認(rèn)為代表著“去庫存”的政策已經(jīng)在部分地區(qū)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

　　但與此同時(shí)，一些地區(qū)卻仍在推出“購房補(bǔ)貼”政策，顯示出當(dāng)?shù)厝齑鎵毫θ栽凇?/p>

　　一些觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著一二線城市開始全面進(jìn)入“限購、限貸、限價(jià)、限售”的“四限”時(shí)代，被擠出的購房需求，必然會(huì)對(duì)周邊三四線城市樓市產(chǎn)生進(jìn)一步影響。但大部分城市的去庫存壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性解決，樓市分化仍將持續(xù)。

　　三城取消“購房補(bǔ)貼”

　　“購房補(bǔ)貼”，一般指個(gè)人購買商品住房時(shí)，地方政府對(duì)個(gè)人發(fā)放的補(bǔ)助，一般與購房契稅或應(yīng)納稅房價(jià)掛鉤進(jìn)行補(bǔ)助。

　　5月9日，安徽省蕪湖市公布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，提出增加土地供給、新建商品住房須在取得產(chǎn)權(quán)證2年后方可轉(zhuǎn)讓等調(diào)控政策。其中，調(diào)整當(dāng)?shù)刭彿科醵愌a(bǔ)助政策的條款，引起各方關(guān)注。

　　《意見》指出，取消《市住房城鄉(xiāng)建委、財(cái)政局關(guān)于加快商品房去庫存促進(jìn)住房消費(fèi)相關(guān)規(guī)定的通知》(蕪市建〔2015〕264號(hào))中“一、化解房地產(chǎn)庫存滿足居民改善性需求：在市區(qū)購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應(yīng)交4%契稅的購房者，在其繳納契稅后由財(cái)政部門給予應(yīng)繳50%的補(bǔ)助”。

　　所謂4%契稅，一般指購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，需按照4%的稅率征稅。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，此前兩個(gè)月，江蘇鎮(zhèn)江和浙江海寧也先后取消了購房契稅補(bǔ)貼。但兩地與蕪湖相比，政策細(xì)則上有所不同。

　　其中，海寧的政策是截至購房日，在本市參加社會(huì)保險(xiǎn)正常連續(xù)繳費(fèi)未滿1年的非本市戶籍居民，在購買新建商品房時(shí)不享受當(dāng)?shù)?ldquo;購房補(bǔ)貼”政策。鎮(zhèn)江則規(guī)定，停止執(zhí)行本市戶籍人口在市區(qū)購買首套商品住房，給予應(yīng)納稅房價(jià)1%的政府性補(bǔ)貼的政策。

　　在安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李國昌看來，“購房補(bǔ)貼”取消的差別，主要與當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況有關(guān)。在控房價(jià)這一核心目標(biāo)下，政策針對(duì)的群體，是對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響更大的群體。

　　他分析，海寧靠近上海，其市場(chǎng)交易量上升、房價(jià)上漲主要受上海外溢需求影響。而蕪湖購房者則大量來自當(dāng)?shù)睾椭苓吙h市，外地投資者比例相對(duì)較小，對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲的貢獻(xiàn)度也相對(duì)更小。

　　因此，一些觀點(diǎn)看來，蕪湖的此次政策，更多是居住需求導(dǎo)致的去庫存形勢(shì)逆轉(zhuǎn)。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明當(dāng)前三線城市中，部分熱點(diǎn)城市去庫存戰(zhàn)略基本得到較好實(shí)施，去庫存戰(zhàn)略逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐址績r(jià)的戰(zhàn)略上來。

　　“冰火兩重天”持續(xù)

　　實(shí)際上，不僅是取消“購房補(bǔ)貼”，三四線熱點(diǎn)城市，由于一二線外溢效應(yīng)導(dǎo)致房價(jià)較快上漲，3月份以來密集出臺(tái)調(diào)控政策。

　　其中，以保定、滄州、廊坊為代表的環(huán)京津城市、以鎮(zhèn)江、嘉興、無錫為代表的環(huán)滬寧杭城市和以佛山、中山為代表的環(huán)廣深城市，政策力度最大、出臺(tái)最為密集。近期一些非一線城市周邊的三四線城市，包括甘肅天水和海南的?？?、瓊海等地，也開始進(jìn)入“調(diào)控大軍”。海口甚至將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房，也納入本次限購范圍。

　　然而，盡管出臺(tái)調(diào)控政策的三四線城市不斷增多，但數(shù)位受訪者均指出，少數(shù)熱點(diǎn)三四線城市的去庫存形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，并不意味著房地產(chǎn)去庫存即將結(jié)束。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月末，全國商品房待售面積68810萬平方米，僅比去年末減少729萬平方米，去年12月和今年1、2月甚至都出現(xiàn)了庫存上升的情況。

　　易居研究院發(fā)布的4月全國50城新建商品住宅成交報(bào)告也顯示，受其監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型三線城市中，有18個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，而其他12個(gè)城市則有所上升，市場(chǎng)分化明顯。

　　這也可以從一些地方近期政策中見到端倪。比如，四川資陽3月發(fā)布政策，對(duì)在2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(qū)(一城三區(qū))購買商品房的購房人，由受益財(cái)政給予住房每套12000元、車庫每個(gè)2000元的獎(jiǎng)勵(lì)。事實(shí)上，當(dāng)?shù)剡B續(xù)兩年提高購房獎(jiǎng)勵(lì)金額，可見其去庫存壓力。

　　新城控股副總裁歐陽捷此前告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，住宅市場(chǎng)的庫存情況差異較大，在一二線城市庫存持續(xù)下滑、強(qiáng)三線城市去庫存加速的同時(shí)，一些弱三四線城市庫存其實(shí)仍在上升。

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