樓市再入博弈期:7月商品房成交降溫 部分項(xiàng)目舍量保價(jià)


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2024-08-22





  受多重因素影響,進(jìn)入下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)再度步入博弈階段。


  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年前7月,全國(guó)新建商品房銷售面積5.4億平方米,同比下降18.6%;新建商品房銷售額5.3萬(wàn)億元,下降24.3%,降幅均比上半年有所收窄。


  其中,7月商品房銷售面積6233萬(wàn)平方米,銷售額6197億元,高于去年同期,但比6月有明顯下調(diào)。


  分析人士指出,“5·17新政”對(duì)市場(chǎng)的提振作用仍然存在,但在度過(guò)年中的業(yè)績(jī)沖刺期后,房企的推盤節(jié)奏開(kāi)始放緩,部分項(xiàng)目取消了價(jià)格優(yōu)惠措施。同期,不少二手房業(yè)主也對(duì)報(bào)價(jià)更為堅(jiān)持,二手房議價(jià)空間有所減少。這也深刻影響了市場(chǎng)的量、價(jià)表現(xiàn)。


  7月,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍然以降為主,但上海、北京的二手房?jī)r(jià)格連續(xù)兩個(gè)月持平或上漲,有望走出獨(dú)立行情。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化局面,正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。


  總體來(lái)看,經(jīng)過(guò)6月的整體升溫后,供需雙方都在趨于冷靜,市場(chǎng)博弈態(tài)勢(shì)正在出現(xiàn)。


  從“沖規(guī)?!钡健氨@麧?rùn)”


  “5·17新政”后,房地產(chǎn)市場(chǎng)信心大增,加之房企大力推盤,市場(chǎng)交易一度升溫。今年6月,全國(guó)商品房銷售面積1.13億平方米,商品房交易額1.15萬(wàn)億元,相當(dāng)于整個(gè)上半年的約1/4。


  進(jìn)入7月,房企推盤節(jié)奏放緩,加之天氣炎熱,購(gòu)房者入市熱情不高,樓市出現(xiàn)季節(jié)性降溫。7月,全國(guó)商品房銷售面積和銷售額環(huán)比降幅均超過(guò)四成。


  這種情況的出現(xiàn),還有價(jià)格層面的因素。


  在完成銷售額的沖刺后,一些商品房項(xiàng)目開(kāi)始收回此前的折扣,從“沖規(guī)?!鞭D(zhuǎn)為“保利潤(rùn)”,這也在一定程度上影響了市場(chǎng)交易。


  北京某大型房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,近兩年入市的項(xiàng)目,大多是在2021年和2022年的高點(diǎn)拿的地,土地成本較高。加上近年來(lái)市場(chǎng)降溫,銷售周期拉長(zhǎng),大部分項(xiàng)目利潤(rùn)微薄,還有不少項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)。


  因此,在借助“5·17新政”效應(yīng)完成搶收后,很多項(xiàng)目不再提供價(jià)格折扣,其他的優(yōu)惠措施也逐漸取消。


  這種情況同樣出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),近期北京多個(gè)區(qū)域的二手房業(yè)主開(kāi)始上調(diào)報(bào)價(jià)。有機(jī)構(gòu)也指出,在大部分一二線城市,二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間開(kāi)始減少。


  有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示,一些業(yè)主因急于用錢或信心不足等原因,報(bào)價(jià)過(guò)低,并導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域出現(xiàn)低價(jià)成交的情況。下半年這種情況有所減少,說(shuō)明業(yè)主的預(yù)期提升,讓價(jià)意愿減少。但受此影響,交易量也出現(xiàn)下滑。


  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,“持續(xù)復(fù)蘇的動(dòng)力不足,市場(chǎng)再次進(jìn)入博弈周期。”


  8月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛(ài)華在新聞發(fā)布會(huì)上表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于調(diào)整中。


  分化局面繼續(xù)顯現(xiàn)


  供需雙方的博弈還影響了房?jī)r(jià)。7月,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)以降為主,但與6月相比,新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市都有所增多,反映出市場(chǎng)復(fù)蘇的勢(shì)頭還不穩(wěn)定。


  其中,一線城市房?jī)r(jià)仍然最具抗跌性,顯示出不同能級(jí)市場(chǎng)的分化局面。7月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%,二線、三線城市分別環(huán)比下降0.6%、0.7%。同期,一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%,二線、三線城市的降幅均為0.8%。


  在一線城市中,房?jī)r(jià)表現(xiàn)也有分化。最近兩個(gè)月,上海樓市交易量明顯升溫,新房、二手房?jī)r(jià)格均連續(xù)環(huán)比上漲,漲幅領(lǐng)跑70城。北京表現(xiàn)平穩(wěn),廣、深房?jī)r(jià)仍處于下降狀態(tài)。


  58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出,北京、上海正在堅(jiān)定走出獨(dú)立行情。上海的房?jī)r(jià)表現(xiàn),顯示出市場(chǎng)的韌性正不斷強(qiáng)化;北京的二手房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)持平,政策的效力開(kāi)始釋放。


  作為市場(chǎng)最直觀的“晴雨表”,近期的量、價(jià)表現(xiàn)說(shuō)明,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低溫運(yùn)行狀態(tài)。但好消息是,市場(chǎng)信心已經(jīng)有所恢復(fù)。


  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示,今年前7月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)竣工面積、房企到位資金等指標(biāo)都處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,但房企到位資金增速的降幅有所收窄。7月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為92.22,連續(xù)兩個(gè)月回升。


  多數(shù)業(yè)內(nèi)分析人士指出,在市場(chǎng)處于調(diào)整、博弈的關(guān)鍵時(shí)期,需要政策層面持續(xù)的信心注入,才有望走入升溫行情。


  此外,收儲(chǔ)存量商品房用作保障房的做法被寄予厚望,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,其有可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。


  張波表示,雖然這一政策的效果并未在7月充分體現(xiàn),但今年下半年各地的“收儲(chǔ)”動(dòng)作將不斷加快。對(duì)于一些區(qū)位相對(duì)較好,并且新房供應(yīng)量大的區(qū)域,“收儲(chǔ)”能起到減少市場(chǎng)供應(yīng)的效果,供需矛盾會(huì)不斷緩解,這對(duì)于熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格的影響會(huì)尤其明顯。


  轉(zhuǎn)自:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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