近日,新發(fā)布的廣州樓市7月成交數(shù)據(jù)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。在新建商品房受營(yíng)銷淡季影響成交環(huán)比有所下跌的同時(shí),二手房成交活躍度仍然維持萬(wàn)套以上(數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州中原研究發(fā)展部)。值得一提的是,二手房成交占比提高正在成為重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要趨勢(shì)。
中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2024年1~7月,25個(gè)代表城市二手房成交占比提升至64.1%,存量市場(chǎng)格局逐漸清晰。業(yè)內(nèi)人士指出,在新的供需關(guān)系達(dá)到平衡之前,二手市場(chǎng)將持續(xù)以價(jià)換量行情,同時(shí)也令新房市場(chǎng)更聚焦改善賽道。
淡季成交有所降溫 二手表現(xiàn)優(yōu)于一手
7月份是樓市傳統(tǒng)的營(yíng)銷淡季,隨著暑期出游熱情的上升,置業(yè)熱度也有所下降。因此,成交降溫也在業(yè)內(nèi)的預(yù)計(jì)之中。從廣州的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,7月份新房網(wǎng)簽套數(shù)約為5978套,環(huán)比下降9%,同時(shí)二手房則相對(duì)活躍,網(wǎng)簽套數(shù)為10034套,環(huán)比下降4%。由于近兩個(gè)月整體成交表現(xiàn)較佳,廣州全市的新房去化周期由5月的高位23個(gè)月下降至21.5個(gè)月。
其中,二手房相對(duì)堅(jiān)挺的表現(xiàn)尤為值得注意。從成交面積來(lái)看,廣州的二手房成交占比自2020年的48%逐年提升,到2024年上半年已經(jīng)達(dá)到61%,一二手成交分化趨勢(shì)明顯。這一趨勢(shì)并非孤例??硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2024年上半年重點(diǎn)20城二手房成交占比增至62%,同比增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出,二手房交易占比提升,一方面是存量時(shí)代的必然性,另一方面則是商品房從資產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向一般商品屬性后,持有多套房的意愿下降,住房政策會(huì)轉(zhuǎn)向存量盤活,推動(dòng)二手房交易占比進(jìn)一步提升。
二手成交占比提升仍有空間 新房聚焦居住品質(zhì)
貝殼研究院與華泰研究所研報(bào)顯示,美國(guó)、法國(guó)、日本的高能級(jí)城市等成熟市場(chǎng)2023年二手房成交套數(shù)占比普遍在70%~90%之間。當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)的二手房成交占比提高的趨勢(shì)仍將持續(xù)。
這一進(jìn)程將對(duì)一二手市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響。一方面,隨著二手市場(chǎng)掛牌量的上升,“以價(jià)換量”行情延續(xù)。以廣州為例,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,2024年1~7月廣州二手房成交60232套的同時(shí)成交均價(jià)加速回調(diào),從去年的3萬(wàn)余元,降至今年的2字頭。其中,大面積改善產(chǎn)品議價(jià)幅度居前,90平方米小面積成交占近7成,顯示出剛需剛改群體對(duì)于二手市場(chǎng)的主導(dǎo)作用。合富研究院分析指出,在買方市場(chǎng)格局之下,廣州二手樓市復(fù)蘇行情仍較大程度依賴于降價(jià)盤成交。
當(dāng)二手房在剛需剛改品類形成替代效應(yīng)時(shí),新建商品房在高端改善賽道越來(lái)越“卷”則成為必然?!爱?dāng)前新房靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)無(wú)法營(yíng)銷,只能滿足不斷升級(jí)的改善需求,比如在功能、品質(zhì)、設(shè)計(jì)、用材等上突出自己的競(jìng)爭(zhēng)力,最終使得新房市場(chǎng)越來(lái)越聚焦。”李宇嘉說(shuō)道。
置業(yè)提醒
兩大因素或影響存量房市場(chǎng)
上述研報(bào)還特別提醒道,雖然看好二手市場(chǎng)的長(zhǎng)期活躍度,但要特別關(guān)注兩個(gè)變量對(duì)二手房的影響。第一是當(dāng)前部分存量住宅的房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、居住品質(zhì)可能難以滿足改善性需求,尤其是房齡較老的住宅,會(huì)使得其實(shí)際換手率低于預(yù)期。其次,正在推進(jìn)配售型保障房的收儲(chǔ)和建設(shè),可能會(huì)分流部分剛需類二手房需求。(記者 龍樂(lè)樂(lè))
轉(zhuǎn)自:廣州日?qǐng)?bào)
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