降首付比例、認(rèn)貸不認(rèn)房 多地二套房政策“松綁”

　　多地樓市正在陸續(xù)松綁，二套房利好政策接連出臺(tái)。近日，福州、廈門、成都、南昌等多地傳出擬降低二套房首付比例下限的消息。8月21日，北京商報(bào)記者從多地銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，個(gè)別地區(qū)已調(diào)整二套房首付比例，同時(shí)按照“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策執(zhí)行；亦有部分地區(qū)表示，暫未收到二套房相關(guān)政策調(diào)整通知，首付比例仍按照原有政策執(zhí)行。在分析人士看來(lái)，下調(diào)二套房首付比例以及實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策有利于降低購(gòu)房者入市門檻，目前一線城市較為審慎，但預(yù)計(jì)二線以及以下城市跟進(jìn)二套房政策“松綁”的可能性較高。

　　已有地區(qū)下調(diào)首付比例

　　已有城市對(duì)二套房政策進(jìn)行松綁。近日，廈門傳出優(yōu)化調(diào)整二套房貸政策：“本市有一套住房，且有一筆房貸未結(jié)清”的購(gòu)房人家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例由50%降至40%，同時(shí)，二套房個(gè)人住房貸款利率下限由“LPR+80BP”下調(diào)為“LPR+60BP”。

　　8月21日，北京商報(bào)記者從廈門地區(qū)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，上述政策目前已執(zhí)行，二套房首付比例已降至40%，且首套房房貸利率若已結(jié)清，二套房可按照首套房利率3.7%執(zhí)行，若未結(jié)清，則按照“LPR+60BP”執(zhí)行。根據(jù)8月21日最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），5年期以上LPR仍較上月保持一致為4.2%，意味著廈門二套房目前的房貸利率已由5%降至4.8%。

　　不久前，南昌市發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施的通知》，其中提到，居民家庭通過公積金或商業(yè)銀行貸款購(gòu)買住房的，首次購(gòu)房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%。對(duì)為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房且符合相關(guān)政策規(guī)定的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例、貸款利率均按低限要求執(zhí)行。

　　北京商報(bào)記者從南昌多家銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，目前已按照首套房首付比例20%、二套房首付比例30%執(zhí)行，如果首套房房貸已結(jié)清，二套房可按照首套房利率執(zhí)行。某國(guó)有銀行個(gè)貸經(jīng)理透露，“南昌實(shí)行‘認(rèn)貸不認(rèn)房’，首套房貸款利率結(jié)清，二套房利率就按照首套房執(zhí)行，目前首套房房貸利率為4%、二套房為4.8%”。

　　談及多地降低二套房首付比例的原因，光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華表示，主要是部分區(qū)域根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供需情況，優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，以更好滿足居民改善性住房需求，提振區(qū)域樓市信心，促進(jìn)房地產(chǎn)加快復(fù)蘇。

　　多地按兵不動(dòng)仍在觀望

　　事實(shí)上，自中央政治局7月24日召開會(huì)議提出，“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”后，多地便陸續(xù)傳出調(diào)整二套房信貸政策的消息。

　　除廈門和南昌外，福州、成都等地也有降低二套房首付比例下限的消息傳出。不過，8月21日，北京商報(bào)記者從上述地區(qū)銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，目前暫未收到二套房相關(guān)政策調(diào)整通知。

　　例如，福州傳出擬對(duì)已有一套住房且房貸尚未償清、再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的購(gòu)房人，首付比例由50%下調(diào)至40%的消息。不過，某國(guó)有銀行福州支行貸款經(jīng)理透露，目前暫未收到調(diào)整通知，若有調(diào)整后續(xù)會(huì)對(duì)外公告，目前首套房未結(jié)清貸款二套房首付比例仍為50%。成都地區(qū)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)表示，目前二套房首付比例未變，利率也仍按照4.8%執(zhí)行。

　　一線城市也按兵不動(dòng)尚處在觀望之中。某國(guó)有銀行北京支行房貸經(jīng)理透露，二套房政策未變，首付比例仍按照原有執(zhí)行，利率為“LPR+105個(gè)基點(diǎn)”。廣州、深圳、上海二套房政策也暫未調(diào)整，二套房首付比例均為70%。

　　“當(dāng)前，大部分城市首套房首付比在20%-30%，而二套房首付比在30%-70%，部分城市二套房首付比例與首套房相差較大，抑制了改善性住房客群的入市積極性?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，下調(diào)二套房首付比例以及“認(rèn)貸不認(rèn)房”，對(duì)于購(gòu)房者而言，意味著改善性住房客群能夠以較低的首付購(gòu)買二套房，減輕了資金壓力，有利于拉動(dòng)意向購(gòu)房者入市。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，能夠增加貸款需求，業(yè)務(wù)量會(huì)隨之提升，此外，對(duì)于提升整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力具有一定的積極意義，有助于拉動(dòng)市場(chǎng)活躍度。

　　不過，目前一線城市較為審慎，陳霄表示，主要在于一線城市的政策調(diào)整對(duì)于全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)具有風(fēng)向標(biāo)意義，長(zhǎng)期以來(lái)一線城市房地產(chǎn)政策都處于嚴(yán)控之下，但需求量巨大，若是松綁程度把控不好可能會(huì)引起市場(chǎng)的大幅波動(dòng)進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　還有哪些政策在路上

　　繼中央政治局會(huì)議后不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也釋放樓市積極信號(hào)稱，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

　　其中，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策較為受到關(guān)注。據(jù)了解，“認(rèn)房認(rèn)貸”關(guān)乎二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，此前部分一二線城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即有過購(gòu)房貸款記錄再購(gòu)房的貸款人，即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì)按照二套房的首付比例、利率執(zhí)行，提高了部分購(gòu)房者的貸款成本。

　　而“認(rèn)房不用認(rèn)貸”即不管購(gòu)房者有沒有貸款記錄，只要購(gòu)房者證明其名下無(wú)房，其就可以按照首套房認(rèn)定。自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)聲后，鄭州率先表態(tài)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

　　此外，另?yè)?jù)北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二套房首付比例暫未調(diào)整的地區(qū)中，亦有部分實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策。例如，某國(guó)有銀行成都支行人士透露，“首套房貸款利率結(jié)清，二套房利率就按照首套房執(zhí)行，利率為4.2%”；某國(guó)有銀行深圳支行也表示，若首套房貸款已結(jié)清，二套房再貸款利率可按照首套房執(zhí)行，為4.5%。

　　“在‘認(rèn)房又認(rèn)貸’上核心城市有望逐步放開?！?陳霄表示，政策的落地只是時(shí)間問題，采取的方式上可能偏向于分區(qū)域遞進(jìn)。而相較于一線城市，二線和三四線城市后續(xù)跟進(jìn)調(diào)整首付比例以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的可能性較高。另外，針對(duì)改善性需求的釋放上，稅費(fèi)減免將會(huì)擴(kuò)大力度，同時(shí)不排除創(chuàng)新性政策的出臺(tái)，供需端雙向發(fā)力，共同促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放。

　　周茂華建議，目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題，各地需要根據(jù)區(qū)域供需情況，因城施策，用好穩(wěn)樓市政策空間，促進(jìn)房地產(chǎn)供需加快金融良性循環(huán)；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)推進(jìn)保交樓、城中村改造和“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。（記者 李海顏）

　　轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)

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