變化之間看樓市


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2023-08-23





  “人因宅而立,宅因人而存?!卑簿訕窐I(yè),是中華民族幾千年來固有的文化傳承。


  從老子的“安其俗,樂其業(yè)”,到杜甫的“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”,再到如今的“住有所居”,住房一直承載著人們的期冀和憧憬,既關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展,也關(guān)乎萬千幸福生活。


  “房子”“房價”一直牽動著老百姓的神經(jīng)。今年以來,樓市經(jīng)歷階段性調(diào)整,一季度前期積壓的購房需求集中釋放,市場有所改善,二季度市場回歸常態(tài)化運行。在近期的調(diào)研走訪中,記者觀察到一些新動向。


  7月31日,在江蘇省南京市不動產(chǎn)登記中心華僑路服務(wù)大廳,我們見到前來辦理個稅退稅手續(xù)的趙先生。


  今年年初賣掉80多平方米自住房,6月初花540萬元買下120多平方米的南部新城改善房,趙先生十分滿意?!岸嗵澚烁纳菩宰》繐Q購稅費減免政策,今天辦理了4萬多元的退稅。”他說,“比起房價雖沒多少,但這可是實實在在的實惠。”


  而今年一直在看二手房的北京市民陳馨,最近卻放緩了購房腳步。“周邊二手房房價比幾個月前降了一些,還想再等等?!?/p>


  在上海,太平洋房屋閔行區(qū)銀都路店店長老劉告訴記者,集團研究部數(shù)據(jù)顯示,上海7月最后一周的二手房成交量3100多套,環(huán)比增加了500多套。


  有人仍在觀望,有人果斷出手。購房者的不同心態(tài),折射出市場供求關(guān)系變化疊加政策優(yōu)化調(diào)整下的房地產(chǎn)市場走勢。


  7月24日召開的中央政治局會議對樓市作出重大判斷和部署:適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱。


  “供求關(guān)系發(fā)生重大變化”——在房產(chǎn)中介行業(yè)摸爬滾打10多年的李女士對此深有感觸。2009年大學(xué)畢業(yè)就進入北京房產(chǎn)中介行業(yè)的她,10多年來親眼見證了市場的變化調(diào)整?!爱?dāng)年門店附近的房價一兩萬元一平方米,沒想到后來每平方米漲到五六萬元,有的核心地段甚至漲到10多萬元?!彼锌?,“這兩年,隨著調(diào)控政策的加強,房價終于穩(wěn)住了?!?/p>


  回憶起市場火熱的日子,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融信中國營銷有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言當(dāng)年場景仍歷歷在目:“當(dāng)時在杭州、寧波等熱門城市,上千套房子一上午就能賣掉,很多樓盤都是‘日光盤’,買房甚至要靠搖號。”他說,但現(xiàn)在搖號買房的情況就很少了,購房人選房的空間也更大。


  樓市的發(fā)展變化在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上也有直觀反映:2008年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約3萬億元,商品房銷售面積6.2億平方米;到2021年這兩個數(shù)字分別增長了近5倍和近3倍,達到14.76萬億元和17.94億平方米。


  隨著樓市的發(fā)展,全國人均住房建筑面積也顯著提升,從上世紀(jì)90年代的8平方米左右,增長到2020年的約42平方米。2020年的普查數(shù)據(jù)顯示,我國家庭戶人均住房約1.2間。


  過去,市場曾供不應(yīng)求,這其中有大量的剛性和改善性居住需求,也難免有各種投資投機性需求。


  當(dāng)前,樓市逐漸進入新的發(fā)展階段,住房總量短缺問題已經(jīng)基本解決,人均住房建筑面積明顯提升。同時,宏觀環(huán)境也在變化,近年來人口增速放緩乃至首次下降,城鎮(zhèn)化進程進一步放緩,房地產(chǎn)更加回歸理性……


  市場降溫下,人們對好房子、好社區(qū)的改善性需求在日益升溫。


  可以說,經(jīng)歷幾十年高速發(fā)展后,我國房地產(chǎn)市場整體走過供不應(yīng)求階段,住房短缺矛盾逐步得到解決;堅持“房住不炒”的定位,過去形成的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營深層邏輯正在改變;房地產(chǎn)市場正在從增量為主轉(zhuǎn)向存量為主,從“有沒有”向“好不好”的時代邁進。


  因時而變,因勢而動。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下,對政策進行調(diào)整優(yōu)化,正是科學(xué)應(yīng)時之舉。


  實際上,近兩年,各地陸續(xù)對樓市優(yōu)化調(diào)控,推出降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化限購政策、公積金支持、換購住房個稅減免等政策措施。


  中央政治局會議對房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)后,多地都在積極行動。合肥市出臺推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點、探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價等舉措;鄭州市宣布落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策;北上廣深表態(tài)更好滿足居民剛性和改善性住房需求……


  記者調(diào)研了解到,7月底以來,有購房者積極看盤、詢問中介,購房意愿明顯增強;也有的擔(dān)心新政出臺后市場需求增多,選擇提前出手;還有的購房者在觀望等待。


  促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展,相關(guān)部門持續(xù)釋放出積極信號——


  7月底,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;


  7月26日,稅務(wù)總局梳理發(fā)布近幾年相關(guān)稅收優(yōu)惠政策指引,涉及個人購房契稅、增值稅等;


  8月1日,中國人民銀行明確,因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率;


  8月4日,國家發(fā)展改革委表示,在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴大有效投資等方面加強政策儲備,不斷釋放超大規(guī)模市場潛力……


  據(jù)了解,還有很多城市正在研究制定新的支持購房需求的政策措施。


  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,更多地方調(diào)控細則出臺,將給房屋交易和市場信心提振帶來利好,但這并不意味著新一輪刺激的到來。推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,長期思路在于不斷優(yōu)化供給體系。


  加大保障性住房建設(shè)和供給,積極推動城中村改造,托起新市民和新青年的“安居夢”,無疑是重要方向之一。


  上海市首批“城中村”改造試點、中心城區(qū)最大城中村紅旗村是一個鮮活案例。走進這里,很難想象一片曾破敗不堪的城市“邊角料”,正崛起為充滿活力的城市副中心——


  高樓大廈拔地而起,文化場域加速建設(shè),高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)呼之欲出。近1600戶家庭已安居;購物中心“中海環(huán)宇城MAX”即將開業(yè);剛剛交付的包含165套房間的保障性租賃住房樓棟已啟動招租……


  有專家算過一筆賬,預(yù)計未來3年,21個超大特大城市每年城中村改造投資規(guī)?;蛟谌f億元左右,與保障房建設(shè)有機結(jié)合,在拉動內(nèi)需、惠及民生方面將大有可為。


  如今,“安居”的內(nèi)涵更廣闊、更立體、更豐富。萬千廣廈,那一磚一瓦筑起的不僅是為百姓遮風(fēng)擋雨的住房,更是創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間、推動人與環(huán)境和諧共生的重要載體。


  隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好,一系列優(yōu)化調(diào)整政策落地顯效,房地產(chǎn)市場將逐步走穩(wěn)、更加健康,也將溫暖更多人安居樂居的夢想。(記者于佳欣 王優(yōu)玲 李延霞 鄭鈞天)


  轉(zhuǎn)自:新華每日電訊

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