房地產(chǎn)市場年初呈企穩(wěn)勢頭 房企探尋良性健康發(fā)展錨點(diǎn)


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時間:2023-04-12





  近日,國家統(tǒng)計局公布的今年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示,從多個維度觀察,國內(nèi)房地產(chǎn)市場似乎正走向企穩(wěn)態(tài)勢。


  其中包括房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積和金額等數(shù)據(jù)都顯示出明顯的降幅收窄,當(dāng)然這一定程度也與去年同期的基數(shù)相對較低有關(guān)、不同能級城市尚存在一定程度分化。不過值得注意的是,住宅竣工面積、住宅銷售額均實(shí)現(xiàn)增長。


  行業(yè)認(rèn)為,竣工面積的增長意味著“保交樓”政策正良好運(yùn)行。隨著年初以來政策端的多方位發(fā)力,房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。


  同時,現(xiàn)房銷售正成為主流趨勢,這也對房企的周轉(zhuǎn)效率和綜合能力提出要求,圍繞高質(zhì)量發(fā)展路線,房地產(chǎn)企業(yè)也在積極謀求適宜的路徑。


  邁入企穩(wěn)進(jìn)程


  根據(jù)統(tǒng)計局公布,房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)相比去年同期都呈現(xiàn)改善勢頭。


  銷售方面,1-2月全國商品房銷售面積同比下降3.6%,商品房銷售額下降0.1%,二者的下跌幅度出現(xiàn)明顯收窄,而住宅銷售額出現(xiàn)增長3.5%。


  從多方面市場情緒反饋來看,春節(jié)后的確出現(xiàn)小陽春行情。信達(dá)證券指出,2023年春節(jié)假期后,重點(diǎn)監(jiān)測城市的新房和二手房市場周度成交面積連續(xù)5周持續(xù)攀升,短期市場熱度提升相對明顯。


  究其原因該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,主要來自2022年末的延后需求得到集中釋放,同時房企也在此時間內(nèi)加大了推貨力度。


  開發(fā)投資方面有類似情形,整體1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額度同比下降5.7%;房企房屋施工面積同比下降4.4%;房屋新開工面積下降9.4%;不過房屋竣工面積增長8%,其中住宅竣工面積增長9.7%。綜合對比來看,施工相關(guān)的面積部分均實(shí)現(xiàn)大幅改善,體現(xiàn)出“保交樓”舉措的穩(wěn)步推進(jìn)。


  房企對此正努力籌劃。頭部房企碧桂園在此前舉行的2023年度工作會議期間就提出“四?!惫ぷ髦攸c(diǎn),即“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”。


  碧桂園集團(tuán)總裁莫斌指出,交付力既是房企社會責(zé)任的擔(dān)當(dāng),也是企業(yè)產(chǎn)品力、服務(wù)力的直觀體現(xiàn),更是房企穿越周期、實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。


  在近期發(fā)布的公告中,碧桂園表示,盡管2022年行業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),公司仍全力做好保交付工作,連同聯(lián)營合營等項目已累計交付近70萬套房,交付量高居行業(yè)榜首。在銷售市場疲弱的情況下,集團(tuán)圍繞可動用現(xiàn)金的核心管理目標(biāo),保持穩(wěn)健的財務(wù)水平和運(yùn)營狀況,凈負(fù)債率長期保持低位,維持了良好的信用記錄。


  東興證券指出,一方面,銷售的企穩(wěn)是解決交付問題和行業(yè)信用風(fēng)險的核心,只有新房市場銷售實(shí)現(xiàn)了持續(xù)性復(fù)蘇,才能確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)對于“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”具有重要作用,對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。


  另一方面,只有確保房地產(chǎn)行業(yè)特別是頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,才能有效防止地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險,進(jìn)而防范銀行系統(tǒng)和地方債務(wù)兩大風(fēng)險。當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展,政策正在形成合力,銷售市場正在走向觸底回升。


  東方金誠認(rèn)為,展望后市,在政策力度和方向不變的情況下,樓市可能會迎來一個緩慢回暖過程。高頻數(shù)據(jù)顯示,3月1日-18日30大中城市單日平均商品房成交套數(shù)為4295套,較去年3月的3397套有26.43%的增量。結(jié)合1-2月樓市表現(xiàn),認(rèn)為一季度樓市初具復(fù)蘇跡象。然而,也需注意3月的“小陽春”可能僅為前期滯后需求的集中釋放,可持續(xù)性有待觀察,二季度或?yàn)橛^測樓市走向的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。


  拉長周期來看,房地產(chǎn)行業(yè)依然將正向發(fā)展,只是發(fā)展路徑有所變化。近期的2022財年業(yè)績會上,莫斌就表示,房地產(chǎn)仍是支柱行業(yè),未來5-10年的年均住房增量需求將穩(wěn)定在10億平方米左右,城鎮(zhèn)化率增速雖然放緩但仍有較大增長空間,改善性需求將是未來最大需求。中國城鎮(zhèn)化的下半場,居民更加注重生活品質(zhì)的提升。


  當(dāng)前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入全新發(fā)展階段,市場從過去的高速增長期逐步進(jìn)入平穩(wěn)期,商業(yè)模式和競爭格局也發(fā)生了極大變化,企業(yè)唯有主動求變、突破自我方能適者生存、走向未來。因此莫斌表示,未來碧桂園將積極調(diào)整、努力提供更好的產(chǎn)品與服務(wù),通過更加適銷對路的安排,比較穩(wěn)健地渡過現(xiàn)在的市場低谷情況。


  健康良性發(fā)展


  行業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為,當(dāng)前行情下政策底已現(xiàn),市場整體是否能完全走向積極變化,真正穩(wěn)住并回升,將有賴于政策面的持續(xù)呵護(hù)。


  政策面在2022年11月已經(jīng)開始陸續(xù)釋放支持舉措。監(jiān)管部門圍繞銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資等方面給予支持,被稱為“三支箭”。


  2023年的政府工作報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,建立實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制,擴(kuò)大保障性住房供給,推進(jìn)長租房市場建設(shè),穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。


  在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”方面,還提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。


  因此信達(dá)證券指出,隨著融資支持政策逐步落地,房企資金面改善效果逐步顯現(xiàn),疊加政策面的推進(jìn),認(rèn)為2023年保交樓有望取得更加實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。


  對于房企來說,更重要是在當(dāng)下時機(jī),持續(xù)走向高質(zhì)量的健康良性發(fā)展之路,匹配更適宜的管理能力、更優(yōu)的技術(shù)賦能等多重舉措并行。


  “走質(zhì)量發(fā)展之路的第一條路徑是以市場為導(dǎo)向,以客戶為中心?!蹦笕绱酥赋?,并要求各區(qū)域做到由“按時交樓”進(jìn)入“完美交樓”。同時還將安排核心管理人員牽頭,從集團(tuán)層面統(tǒng)籌產(chǎn)品力提升工作。


  據(jù)莫斌透露,新一年集團(tuán)將用精準(zhǔn)化傳統(tǒng)投資配合代管代建、科技建造市場化等多維發(fā)展,推動公司可持續(xù)經(jīng)營。他還強(qiáng)調(diào),現(xiàn)金流是前提,利潤是核心,區(qū)域總裁應(yīng)當(dāng)努力提升經(jīng)營意識,落實(shí)常態(tài)化市場分析,科學(xué)研判,聚焦深耕。


  因此流動性尤為重要。近期公告顯示,公司在境內(nèi)儲架式發(fā)行200億元中期票據(jù)也已獲準(zhǔn)注冊,3月正申請一筆面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行不超過186億元人民幣公司債券事宜。此前該公司已先后與數(shù)十家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,獲得逾人民幣3,000億元意向性綜合授信支持,是行業(yè)為數(shù)不多能夠完成多品種融資發(fā)行的優(yōu)質(zhì)民營房企。


  綜合來看莫斌認(rèn)為,未來現(xiàn)房銷售一定是大勢所趨,而科技建造可以幫助地產(chǎn)主業(yè)以品質(zhì)和效率取勝,打造出市場、客戶認(rèn)同的好產(chǎn)品。據(jù)悉截至2023年1月,已有33款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用,累計應(yīng)用施工面積超千萬平方米。


  這也成為公司接下來重要的發(fā)展方向。據(jù)業(yè)績會上介紹,圍繞地產(chǎn)主業(yè),碧桂園積極開拓科技智慧建造體系及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等新業(yè)務(wù)賽道,形成“高科技綜合性企業(yè)”的清晰打法。


  當(dāng)下的企穩(wěn)進(jìn)程對于房企來說是關(guān)鍵機(jī)會。東興證券認(rèn)為,優(yōu)質(zhì)頭部房企將持續(xù)受益于競爭格局的改善,在需求回暖之時搶占先機(jī)。因此看好具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企,以及有望獲得融資端的大力支持、有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。


  而身處其中能夠積極應(yīng)對、攻守兼?zhèn)?,擁抱科學(xué)生產(chǎn)力的發(fā)展路線,才有望更好地走穩(wěn)良性發(fā)展之路。


  轉(zhuǎn)自:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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