二線城市領(lǐng)銜 樓市限制性措施加速退出

　　“在武漢市住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的居民家庭可新增一個(gè)購(gòu)房資格，在非限購(gòu)區(qū)域擁有的住房不計(jì)入居民家庭購(gòu)房資格認(rèn)定套數(shù)，非本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買首套住房的可實(shí)行購(gòu)房資格‘承諾辦、容缺辦’?！?br/>

　　2月6日，武漢發(fā)布《關(guān)于激發(fā)市場(chǎng)主體活力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，從強(qiáng)化供給側(cè)保障、加快擴(kuò)大有效需求、支持困難行業(yè)發(fā)展、推動(dòng)企業(yè)加快發(fā)展等四方面提出16條措施。其中最令人關(guān)注的，是限購(gòu)政策的進(jìn)一步放寬。

　　同日，哈爾濱也發(fā)布文件，提高公積金貸款的房齡年限和額度上限。哈爾濱還對(duì)為數(shù)不少的特定購(gòu)房人群給予購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　2023年以來，已有多個(gè)地方出臺(tái)相關(guān)文件，對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)進(jìn)行支持。其中，限購(gòu)、限貸等各類限制性措施的解除，是最為明顯的特征。

　　去年末以來，監(jiān)管部門多次重申房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位。此后，各地陸續(xù)確定新一年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，房地產(chǎn)在穩(wěn)增長(zhǎng)中的作用更加凸顯。在此背景下，解除限制性措施、促進(jìn)住房消費(fèi)成為重要的刺激手段。

　　在此過程中，二線城市的動(dòng)作尤其引人關(guān)注。

　　承擔(dān)穩(wěn)增長(zhǎng)重任

　　在歷次樓市政策調(diào)整中，一線城市因示范效應(yīng)較強(qiáng)，其動(dòng)作通常較為慎重；三四線城市的調(diào)整力度雖大，但因市場(chǎng)體量小且形態(tài)多樣，缺乏足夠的典型意義。因此，二線城市既有較高的關(guān)注度，也往往能體現(xiàn)樓市政策的總體方向。

　　除武漢、哈爾濱外，近期還有不少二線城市出臺(tái)了穩(wěn)樓市的實(shí)際措施。

　　2月3日，南京發(fā)布文件稱，對(duì)出售房屋后1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠；允許分區(qū)實(shí)施階段性住房購(gòu)買契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠；支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款，減輕居民首付資金周轉(zhuǎn)壓力；在充分尊重居民意愿基礎(chǔ)上，適當(dāng)拓寬房屋征收貨幣化安置渠道。

　　2月1日，河南洛陽宣布擴(kuò)大住房補(bǔ)貼范圍，將申請(qǐng)租房補(bǔ)貼的人員范圍擴(kuò)大至全日制本科，申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼的擴(kuò)大至駐洛部隊(duì)、省屬在洛機(jī)關(guān)事業(yè)單位以及城市區(qū)以外全日制專科（含）以上畢業(yè)生。最高購(gòu)房補(bǔ)貼10萬元。

　　1月31日，湖南確定各市州個(gè)人住房貸款首付比例下限。其中，長(zhǎng)沙個(gè)人首套房貸最低首付比例降至30%，二套降至40%。

　　分析人士認(rèn)為，這些城市陸續(xù)推出穩(wěn)樓市政策，既與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍的局面有關(guān)，也與穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力密不可分。

　　以武漢為例，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，作為熱點(diǎn)二線城市，武漢的供地面積、成交量一度位居全國(guó)前三。但去年以來，武漢市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑下，去年武漢新房?jī)r(jià)格同比下降5.6%、二手房?jī)r(jià)格下降6.1%，降幅位居70大中城市前列。因此，結(jié)合房?jī)r(jià)和新房庫(kù)存情況，此次松綁可謂事出有因。

　　李宇嘉同時(shí)表示，作為中部大省的省會(huì)，武漢在湖北“一省獨(dú)大”。2023年，湖北省的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為6.5%左右，武漢市的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為6.5%以上，高于大部分省市確定的水平。要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，武漢的樓市必須要穩(wěn)定下來?；跇鞘羞\(yùn)行的現(xiàn)狀，必須要在一季度讓交易量?jī)r(jià)探底企穩(wěn)，然后才能在二三四季度實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的目標(biāo)。

　　值得注意的是，在武漢出臺(tái)的上述文件中，將房地產(chǎn)納入“支持困難行業(yè)發(fā)展”的行列。這也被認(rèn)為是監(jiān)管部門欲釋放房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ囊环N考量。

　　“小陽春”能否如約？

　　在近期的諸多穩(wěn)樓市措施中，各類房地產(chǎn)限制性措施的退出，是重要的特點(diǎn)。這其中，針對(duì)消費(fèi)端的措施力度最大。

　　近期，天津出臺(tái)九方面33條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策，其中有5條政策涉及房地產(chǎn)行業(yè)，通過優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易等措施，支持居民“以小換大”“賣舊買新”，以更大力度精準(zhǔn)支持合理住房需求。同時(shí)建立新發(fā)放首套房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，持續(xù)完善差別化住房信貸措施。

　　在山東省召開全省住建工作會(huì)議后，近期，省內(nèi)的臨沂、東營(yíng)、威海等地均調(diào)整了公積金貸款政策，涉及降低公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款額度上限等。湖南也下調(diào)了全省13個(gè)非限購(gòu)市州的個(gè)人住房貸款首付比例，首套最低降至20%，二套降至30%。

　　限購(gòu)、限貸政策的松綁，大大降低了購(gòu)房門檻。截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)。其中有4個(gè)城市的最低首套房貸利率達(dá)到3.7%，為當(dāng)前商業(yè)貸款利率的歷史最低水平。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)端，一度遭到限制的房地產(chǎn)融資開始有實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)，多個(gè)城市出臺(tái)了鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)政策。近期，房企也陸續(xù)開始通過發(fā)債等方式進(jìn)行融資。

　　此外，“限價(jià)令”也有所松動(dòng)，主要體現(xiàn)在對(duì)降價(jià)銷售的放行。春節(jié)前后，不少城市允許房企以低于備案價(jià)的價(jià)格進(jìn)行促銷，從而促進(jìn)市場(chǎng)交易。

　　在推行了多年后，這些樓市限制性措施正在加速退出。

　　其對(duì)市場(chǎng)的影響顯而易見。上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)顯示，2023年1月份，70城新建商品住宅推盤面積為998萬平方米，環(huán)比去年12月有明顯下降。但考慮到春節(jié)因素的影響，與去年2月（春節(jié)假期所在的月份）相比，提升了52%。

　　“今年各地房企推盤節(jié)奏明顯加快，也說明各地房屋銷售節(jié)奏在加快，房企的入市意愿也明顯增強(qiáng)。這得益于今年較好的樓市營(yíng)商環(huán)境，以及各地密集的購(gòu)房政策出臺(tái)。”該機(jī)構(gòu)指出。

　　上述機(jī)構(gòu)還表示，各地推盤節(jié)奏、售樓處的運(yùn)行情況，是樓市交易行情預(yù)判的先行指標(biāo)。當(dāng)前此類指標(biāo)不錯(cuò)，也說明2月份以來市場(chǎng)行情有提振的基礎(chǔ)，這也會(huì)進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房者的信心。

　　多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)還顯示，近期二手房市場(chǎng)的掛牌、帶看等指標(biāo)明顯上升，二手房的交易情況有所回升，部分城市的二手房?jī)r(jià)格也開始反彈。考慮到二手房市場(chǎng)享受的政策力度弱于新房，該現(xiàn)象也能證明市場(chǎng)預(yù)期正在恢復(fù)。

　　對(duì)于未來的市場(chǎng)走勢(shì)，分析人士普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的筑底行情后，很難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做過高的期待。但隨著預(yù)期的修復(fù)，樓市“弱陽春”仍然有望出現(xiàn)。（張敏）

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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