杠桿的終結(jié)：2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)七大展望

　　盡管《時(shí)代》周刊給了2020年一個(gè)“最壞一年”的評(píng)價(jià)，但對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，2020年卻是重要的轉(zhuǎn)折年、關(guān)鍵年。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，很多新的變化開始出現(xiàn)：曾經(jīng)被資本追逐的長(zhǎng)租公寓遭遇寒冬；長(zhǎng)效機(jī)制逐漸落地，樓市調(diào)控趨于常態(tài)化；“三道紅線”給房企套上“緊箍咒”，顛覆了房地產(chǎn)業(yè)原有的增長(zhǎng)模式；互聯(lián)網(wǎng)對(duì)居住服務(wù)的滲透進(jìn)一步加深，VR看房、直播賣房等新的營(yíng)銷方式層出不窮……

　　這些變革的背后，實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)、人口、技術(shù)、監(jiān)管等多種因素交織影響的結(jié)果，疫情則起到了加速器的作用。

　　在我國(guó)新舊增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也在經(jīng)歷新舊時(shí)代的更迭。一方面，調(diào)控如常，紅利減退，行業(yè)本身的商業(yè)邏輯和增長(zhǎng)模式都在面臨調(diào)整；另一方面，在“十四五”規(guī)劃提出的雙循環(huán)增長(zhǎng)框架下，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位也在悄然發(fā)生變化。

　　近日，貝殼研究院發(fā)布2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)年度展望報(bào)告。報(bào)告結(jié)合內(nèi)外環(huán)境的變化，以及行業(yè)本身的發(fā)展邏輯，報(bào)告提出了七項(xiàng)重要展望。從范圍上，這些預(yù)測(cè)涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)操作環(huán)節(jié)和上下游領(lǐng)域，內(nèi)容豐富；從時(shí)間跨度上，部分觀點(diǎn)不僅預(yù)測(cè)明年，甚至將目光放在未來(lái)5年的周期中，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　趨勢(shì)一：房?jī)r(jià)普漲時(shí)代一去不返

　　回顧過(guò)去的2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，全國(guó)新建商品住宅交易規(guī)模將達(dá)到15萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8%左右。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)測(cè)算，全國(guó)二手房交易規(guī)模達(dá)到7.3萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.1%。

　　對(duì)于2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)保持復(fù)蘇的原因，貝殼研究院指出：第一，疫情激發(fā)了消費(fèi)者住房條件改善的需求；第二，在新冠疫情的沖擊之下，全球貨幣流動(dòng)性充裕，房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的資產(chǎn)受到青睞。這也使得在中央始終堅(jiān)持“房住不炒”的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然升溫。

　　從當(dāng)前的形勢(shì)判斷，一方面，2021年宏觀貨幣政策將繼續(xù)遵循宏觀審慎原則應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的諸多不確定性，另一方面，房地產(chǎn)金融降杠桿將持續(xù)深化，促使房地產(chǎn)、金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

　　在這樣的形勢(shì)下，貝殼研究院預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)總體成交體量與今年相當(dāng)。金融對(duì)房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代一去不返。

　　從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域之間的市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大，2021年長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)將保持溫和上漲，珠三角市場(chǎng)可能受調(diào)控影響而有所降溫，但市場(chǎng)基本面仍然強(qiáng)勁。其他非核心城市市場(chǎng)降溫的可能性更大。

　　趨勢(shì)二：存量深化，服務(wù)崛起

　　從十四五規(guī)劃建議看，未來(lái)5年，我國(guó)住房發(fā)展的重點(diǎn)是民生保障，房地產(chǎn)政策以防風(fēng)險(xiǎn)、保民生為主。

　　其背后的原因，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到了總體平衡、局部過(guò)剩的狀態(tài)，未來(lái)更多是要解決結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，尤其是核心城市新市民住房困難的問(wèn)題；同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有所加大，特別是房企的金融負(fù)債過(guò)高，需要通過(guò)差別化信貸政策逐步化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這樣的政策導(dǎo)向下，貝殼研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)5年我國(guó)房地產(chǎn)的金融屬性逐步減弱，購(gòu)房需求逐步回歸居住本質(zhì)，由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口流動(dòng)等基本面主導(dǎo)的供需變化，是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)因素。幾大趨勢(shì)將開始出現(xiàn)：

　　第一，市場(chǎng)存量化程度加深。預(yù)計(jì)五年內(nèi)新房年銷售額從15萬(wàn)億往下穩(wěn)步回落，二手房市場(chǎng)交易規(guī)模，則在7萬(wàn)億的基礎(chǔ)上逐漸增長(zhǎng)。

　　第二，從賣方市場(chǎng)進(jìn)入到買方市場(chǎng)，對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高。品質(zhì)住房不僅僅是居住面積的擴(kuò)大，并且對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)都提出更高的需求。

　　第三，買方市場(chǎng)還對(duì)服務(wù)提出更高的要求。以消費(fèi)者新居住需求為導(dǎo)向，居住行業(yè)需要提供給新居住產(chǎn)品和服務(wù)，原先離散的業(yè)務(wù)將被打通，新房、二手房、租賃、設(shè)計(jì)、裝修、物業(yè)、家居以及更多的售前售后服務(wù)將被有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)統(tǒng)一的生態(tài)體系。

　　趨勢(shì)三：數(shù)字化重塑地產(chǎn)營(yíng)銷

　　新冠疫情在客觀上成為數(shù)字化營(yíng)銷的“催化劑”。2020年疫情期間，一些房企嘗試使用“線上售樓處”、直播賣房等形式進(jìn)行線上營(yíng)銷，為傳統(tǒng)線下營(yíng)銷帶來(lái)有益的補(bǔ)充。

　　但貝殼研究院分析認(rèn)為，由于開發(fā)時(shí)間短、缺少產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)驗(yàn)證，線上平臺(tái)實(shí)際的使用價(jià)值有限，其基本邏輯仍然是“為房找客”。

　　不過(guò)，線上營(yíng)銷讓行業(yè)認(rèn)識(shí)到線上化的重要價(jià)值和發(fā)展趨勢(shì)。無(wú)論在信息展示、獲客，還是看房、交易等環(huán)節(jié)，線上化都帶來(lái)了效率的極大提升。未來(lái)，隨著政府積極參與到線上化過(guò)程中，政務(wù)信息化不斷推進(jìn)，數(shù)字化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的改造將會(huì)更為深入。

　　貝殼研究院報(bào)告認(rèn)為，展望未來(lái)，在城鎮(zhèn)化深化、人口紅利消退的背景下，數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)高階發(fā)展和創(chuàng)新的核心驅(qū)動(dòng)力之一。居住服務(wù)業(yè)進(jìn)入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費(fèi)者提供更多的選擇權(quán)和更好的服務(wù)體驗(yàn)。同時(shí)，這也將倒逼房企提升質(zhì)量，改善服務(wù)品質(zhì)，從而更好地迎接買方時(shí)代。

　　趨勢(shì)四：現(xiàn)金流緊張成房企常態(tài)

　　由于顛覆了原有的高杠桿模式，“三道紅線”對(duì)行業(yè)的影響將是長(zhǎng)期和深遠(yuǎn)的。貝殼研究院分析認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將有幾大趨勢(shì)：

　　第一，集中度提升。今年前100房企集中度為67.2%，行業(yè)變革加速行業(yè)洗牌的過(guò)程中，業(yè)績(jī)集中度仍有一定的提升空間。

　　第二，利潤(rùn)率下滑。融資新規(guī)影響下房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級(jí)市場(chǎng)加速上行。但調(diào)控城市“限地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)”的政策與核心城市的高競(jìng)爭(zhēng)性將不斷推高房企成本上升，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平或?qū)⒅饾u下滑。

　　第三，現(xiàn)金流趨緊。2021年房企到期債務(wù)同比增長(zhǎng)36%，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速，未來(lái)幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

　　第四，鞏固基本盤與推進(jìn)多元化并進(jìn)。過(guò)去多年來(lái)，房企多元化業(yè)務(wù)“遠(yuǎn)水不解近渴”的現(xiàn)狀促使房企回歸基本盤意愿上升，但與此同時(shí)，把握未來(lái)的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期仍然重要。未來(lái)，在繼續(xù)鞏固基本盤的同時(shí)，與十四五發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合的物業(yè)管理、健康養(yǎng)老、人工智能與租賃等領(lǐng)域，將是企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

　　趨勢(shì)五：經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)化進(jìn)程加速

　　2020年，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化升級(jí)顯著，表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證滲透率增加、收入水平提升，高學(xué)歷人才正在涌入，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)認(rèn)可度得到提升。

　　貝殼研究院分析，這一方面是由于行業(yè)競(jìng)合的規(guī)則體系漸已形成，經(jīng)紀(jì)公司從過(guò)去的競(jìng)爭(zhēng)為主轉(zhuǎn)向競(jìng)合為主，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人之間的房源共享聯(lián)賣機(jī)制正在構(gòu)建；另一方面，行業(yè)信息化水平大幅提升，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)、VR、AI等新技術(shù)在行業(yè)內(nèi)得到廣泛應(yīng)用，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、技術(shù)化方向發(fā)展。

　　貝殼研究院認(rèn)為，上一個(gè)五年行業(yè)重點(diǎn)在“房”的數(shù)字化，下一個(gè)五年重點(diǎn)是居住服務(wù)者的數(shù)字化，服務(wù)者的數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施加速構(gòu)建。以“線上化、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、VR技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)”及新基建為底層的技術(shù)革命，正在引領(lǐng)一場(chǎng)居住領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　與之相對(duì)應(yīng)地，未來(lái)行業(yè)將逐步構(gòu)建居住行業(yè)專業(yè)人才學(xué)歷教育及職業(yè)教育體系，服務(wù)者職業(yè)認(rèn)證、職業(yè)教育、雇主品牌都得到更多重視。政府和行業(yè)將通過(guò)數(shù)字化手段形成房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，推動(dòng)服務(wù)者職業(yè)化。

　　趨勢(shì)六：長(zhǎng)租公寓進(jìn)入調(diào)整期

　　2020年是長(zhǎng)租公寓遭遇寒冬的一年。依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，今年超40家長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛或資金鏈斷裂。

　　貝殼研究院分析認(rèn)為，今年疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的沖擊是長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的直接原因，但長(zhǎng)租公寓企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的深層次原因主要有三：首先，以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)能力不足；其次，包租模式融資困難，企業(yè)容易傾向于使用長(zhǎng)期預(yù)收款，容易陷入租金貸擴(kuò)張的陷阱；最后，行業(yè)進(jìn)入門檻過(guò)低，經(jīng)營(yíng)企業(yè)缺乏一定的資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜。

　　長(zhǎng)租公寓的崛起僅僅是最近10年的事情。貝殼研究院指出，在經(jīng)歷了萌芽、起步、大量試水之后，行業(yè)已經(jīng)在2019年出現(xiàn)陣痛，并隨之進(jìn)入反思和調(diào)整的階段。

　　對(duì)比國(guó)外租賃專業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，貝殼研究院提出，長(zhǎng)租公寓的租賃機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)仍是發(fā)展趨勢(shì)，但未來(lái)行業(yè)需要解決融資、合規(guī)性兩個(gè)問(wèn)題，從而適應(yīng)利潤(rùn)率微薄的行業(yè)現(xiàn)狀，以及愈加嚴(yán)格的監(jiān)管政策。

　　另外，在發(fā)展模式上，相比于重資產(chǎn)的包租模式，托管方式可能更加適合當(dāng)下中國(guó)的國(guó)情。國(guó)外的租賃住房很大比例采用托管服務(wù)模式，托管房源在私人租賃房源中占比更高，行業(yè)發(fā)展成熟。托管模式既能夠幫助業(yè)主打理房屋，又不會(huì)背負(fù)過(guò)高的改造成本，更加適合現(xiàn)階段的租賃市場(chǎng)。

　　趨勢(shì)七：老舊小區(qū)改造蓄勢(shì)待發(fā)

　　2020年是老舊小區(qū)改造的元年，盡管政策大力支持，但要想進(jìn)入這片萬(wàn)億規(guī)模的藍(lán)海卻并不容易。

　　各地落實(shí)并推進(jìn)老舊小區(qū)改造的過(guò)程中普遍面臨三個(gè)最重要的困難：第一，居民針對(duì)改造意見(jiàn)難以達(dá)成統(tǒng)一，阻礙老舊小區(qū)改造的實(shí)施；第二，居民對(duì)于改造經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的擔(dān)憂；第三，改造后的物業(yè)維護(hù)問(wèn)題。這也導(dǎo)致目前老舊小區(qū)改造的居民出資意愿低，企業(yè)參與積極性不高。

　　貝殼研究院認(rèn)為，進(jìn)入存量時(shí)代，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用從投資轉(zhuǎn)為消費(fèi)，而城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要并且迫切的組成部分。在“新基建”的框架下，未來(lái)老舊小區(qū)改造仍有很大的空間有待釋放。

　　貝殼研究院建議，政策上還需要進(jìn)一步加大支持力度。比如，明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的保障機(jī)制；支持社會(huì)力量通過(guò)質(zhì)押老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目的收益權(quán)的方式來(lái)申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款等。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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