業(yè)委會"難產(chǎn)"業(yè)內(nèi)人士稱開發(fā)商有配合組建的義務(wù)

本版漫畫/王偉賓

做法是成立業(yè)主大會工作輔導(dǎo)中心

由社區(qū)專家、教授、業(yè)委會主任等組成協(xié)助小區(qū)成立業(yè)委會

大河網(wǎng)報道:去年11月，針對鄭州市物業(yè)管理中存在的問題，市里提出提升物業(yè)水平的19條措施，其中之一就是，今年年底前實現(xiàn)城市社區(qū)業(yè)主委員會全覆蓋，對沒有組建業(yè)委會的小區(qū)，要限期組建。面對習(xí)慣性“難產(chǎn)”的事實，業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商有配合組建業(yè)委會的義務(wù)，而業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)“主人翁”意識，業(yè)委會并非“事不關(guān)己”。

難題

1

業(yè)主不積極，認(rèn)為業(yè)委會“事不關(guān)己”

搜集20%的業(yè)主簽名，是青青美廬小區(qū)組建業(yè)委會的帶頭業(yè)主小劉最頭疼的事。他把組建業(yè)委會的必要性“說爛了”，比如可以很便捷地啟動維修資金，把漏水許久的樓頂早日修好，但低層的業(yè)主說，“又漏不到我家，業(yè)委會關(guān)我啥事?！毙⒑秃芏鄻I(yè)委會籌備帶頭人都遇到過業(yè)主不積極的現(xiàn)象。

支招

業(yè)主應(yīng)學(xué)習(xí)外國一入住就組建業(yè)委會

鄭州市房管局物業(yè)管理處處長程建穎：在南方，很多業(yè)主不會讓電梯滿載，寧愿多等一會兒，因為他知道滿載會減損電梯的壽命，影響的還是自己。業(yè)委會也是如此，雖然他可能沒解決某個業(yè)主的問題，但他代表的是小區(qū)全體業(yè)主，在監(jiān)督物業(yè)時，不像以前單兵作戰(zhàn)，它更有力度。

知名物業(yè)專家舒可心：業(yè)主要向國外學(xué)習(xí)，一住進(jìn)小區(qū)，就先成立業(yè)主大會、選出業(yè)委會。平時，花很少的成本讓它運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦與物業(yè)或者開發(fā)商發(fā)生糾紛，就能立即反應(yīng)。

難題

2

業(yè)主彼此陌生，牽頭人缺乏公信力

有業(yè)委會籌備組成員回憶，組建業(yè)委會大多采用挨家挨戶敲門的辦法，且多在晚上。一些業(yè)主曾把他們當(dāng)推銷員、騙子、小偷，甚至曾被投訴到物業(yè)公司。有時同一個樓層的鄰居，都彼此陌生，難開展工作。

支招

居委會平時應(yīng)給業(yè)主搭建溝通平臺

河南省物業(yè)商會秘書長張國強(qiáng)：業(yè)主彼此陌生，牽頭業(yè)主缺乏公信力是成立業(yè)委會的通病。居委會在平時應(yīng)該給業(yè)主搭建溝通的平臺，比如組織文娛活動、體育比賽、年度聯(lián)歡會。

一些小區(qū)有業(yè)主QQ群、小區(qū)論壇、貼吧，那些入住率低或租房戶多的小區(qū)，可以借鑒，在網(wǎng)上加強(qiáng)溝通。

難題

3

開發(fā)商、物業(yè)公司設(shè)絆子

目前，要成立業(yè)委會的小區(qū)，大多是業(yè)主和物業(yè)矛盾無法調(diào)解，業(yè)委會組建起來后，第一件事就是“干掉”物業(yè)公司。而鄭州90%的物業(yè)公司都是開發(fā)商下屬的，一聽說要組建業(yè)委會，開發(fā)商和物業(yè)公司常常設(shè)絆子。

支招

業(yè)主可向物業(yè)協(xié)會投訴設(shè)阻物業(yè)公司

鄭州市物業(yè)管理協(xié)會會長張國?。何飿I(yè)公司應(yīng)該正確看待業(yè)委會。有了業(yè)委會，物業(yè)公司更易開展工作。

對于業(yè)委會籌備組，開發(fā)商和物業(yè)應(yīng)提供業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、產(chǎn)權(quán)證面積等最基本信息。

目前，鄭州有1000家物業(yè)公司，其中410家是物業(yè)管理協(xié)會的會員單位。如果在籌備業(yè)委會時，物業(yè)公司設(shè)絆子，業(yè)主可以向協(xié)會投訴，協(xié)會將協(xié)調(diào)解決。

難題

4

成立業(yè)委會門檻偏高，容易“黃湯”

據(jù)規(guī)定，成立首次業(yè)主大會，應(yīng)由3名以上業(yè)主提議，并征得入住20%以上業(yè)主簽字同意，將書面申請?zhí)峤凰诘氐姆抗懿块T。業(yè)委會籌備組成立之日起45天內(nèi)，要召開首次業(yè)主大會，選出業(yè)委會。不少牽頭業(yè)主反映，業(yè)委會成立門檻偏高，一旦中間遇到絆子容易“黃湯”。

支招

業(yè)主要先吃透相關(guān)法律法規(guī)

張國強(qiáng)：業(yè)主要想成立業(yè)委會，要先弄懂學(xué)好《物權(quán)法》、《業(yè)主大會規(guī)程》和《鄭州市物業(yè)管理條例》，這一點很關(guān)鍵?；I備業(yè)委會，要弄明白有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，按規(guī)定辦事，這才能掌握主動權(quán)。

難題

5

政府相關(guān)部門指導(dǎo)缺失

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，相關(guān)部門的指導(dǎo)缺失是事實。不少居委會每年有舉辦社區(qū)活動的任務(wù)，這些活動只能在小區(qū)里進(jìn)行，而場地、水電等支持都由物業(yè)公司提供，為得到支持，這些部門不愿“得罪”物業(yè)公司，對業(yè)主的幫助自然少了。

支招

成立業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會向業(yè)委會過渡

程建穎：去年11月，鄭州市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)了《鄭州市住宅小區(qū)業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會指導(dǎo)意見》，由鄭州市副市長張建慧簽發(fā)，要求“沒有業(yè)委會的小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會”，以行政手段加快業(yè)委會成立的步伐。

街道辦將到小區(qū)每棟樓走訪，每棟樓選出一個“樓長”，由3~11人組成業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會，代行業(yè)委會部分職責(zé)，這是召開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會前的過渡組織。

舒可心：現(xiàn)在北京的辦法比較好，讓公益律師、公益人士、第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)等，協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主大會、選出業(yè)委會。

2011年，北京市住建委批復(fù)成立“北京首一業(yè)主大會工作輔導(dǎo)中心”，是由國內(nèi)及北京的社區(qū)專家、教授、業(yè)主委員會主任組成，為社區(qū)提供專業(yè)化服務(wù)，協(xié)助小區(qū)成立業(yè)委會。該中心一年能幫助幾十個小區(qū)成立業(yè)委會。

難題

6

組建業(yè)委會缺乏資金

青青美廬小區(qū)業(yè)主小劉稱，在籌備業(yè)委會的這幾個月里，印刷費、通信費、交通費等，他已經(jīng)花了近千元。沒有資金來源，完全靠個人奉獻(xiàn)，積極性容易被打消，也是業(yè)委會“難產(chǎn)”的原因之一。

支招

政府撥款或物業(yè)將公共面積收益劃撥一部分給業(yè)委會

舒可心：業(yè)主大會是業(yè)主自己的組織，既然認(rèn)為業(yè)委會有用，業(yè)主就要為其承擔(dān)費用。如果業(yè)委會沒經(jīng)費，他們利用職權(quán)獲利，那豈不是更糟？

業(yè)委會也有義務(wù)和責(zé)任，比如它應(yīng)誠信，不能騙業(yè)主，還應(yīng)定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督物業(yè)公司，如委員不盡義務(wù)，業(yè)主就罷免他。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，資金，幾乎是每個業(yè)委會出現(xiàn)問題的根源，但如何解決資金問題，還沒有太好的先例。

他建議，對于每個籌備業(yè)委會的小區(qū)，政府部門予以撥款，撥了多少、支出多少、賬目明細(xì)等，由政府、業(yè)委會定期張榜公示。

物業(yè)公司在小區(qū)公共面積的收益，如室外廣告、樓宇電梯廣告等，這些理應(yīng)花在業(yè)主身上，也可以抽出一部分劃給業(yè)委會。

來源：大河網(wǎng)

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