鄭州龍湖首塊土地拍出天價 每平米成本約1.1萬元

在連續(xù)幾日的陰雨之后，昨日天氣異常得熱，中午12時，鄭州市氣象臺就發(fā)布了高溫橙色預(yù)警，稱當(dāng)日下午市區(qū)最高溫度將在37℃以上。

　　猶如當(dāng)日的天氣，今年以來，鄭州新區(qū)前兩塊商住房地塊在起始價平淡成交后，昨日上午掛牌的第三塊，也是鄭州新區(qū)龍湖地區(qū)的第一塊普通商住房用地入市，引來了7家開發(fā)商的激烈競爭，在鄭州新區(qū)土地儲備交易中心最終以每畝地價936.12萬元成交，被鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司納入囊中。

　　記者 胡審兵

　　　　聲音

　　目前開發(fā)商拿地屬于戰(zhàn)略性的

　　記者昨日查閱了今年以來鄭州新區(qū)商住房用地成交情況，昨日的交易火爆是今年以來的第一次，前兩塊商住房用地都是以無競爭、起始價成交。

　　對此，河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰認(rèn)為，近期，不光是在鄭州，在北京等一些城市均陸陸續(xù)續(xù)爆出高價地的消息，這說明隨著市場回暖，一些開發(fā)商在去庫存化后，手里積攢了一些資金，同時對市場預(yù)期有了新的判斷。這樣，有些開發(fā)商就會有拿地動作，這和我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢是一致的。

　　對于是否會出現(xiàn)高地價下一步推升高房價的問題，李曉峰認(rèn)為存在這種可能，“但也會存在變數(shù)，開發(fā)商項目開盤入市需要結(jié)合當(dāng)時的市場、具體情況進(jìn)行分析”。李曉峰指出，雖然當(dāng)前仍然屬于房地產(chǎn)市場的調(diào)控時期，但開發(fā)商拿地屬于戰(zhàn)略性的，因為一個項目的開發(fā)周期較長，而項目的具體價格定位則屬于戰(zhàn)術(shù)性的，屬于對未來走勢的判斷。

　　A

　　龍湖地塊

　　22輪爭奪龍湖地區(qū)首塊地

　　昨日掛牌的第一塊地為鄭政新出（2012）9號地，位于九如路東、龍湖中環(huán)南路北，宗地面積37671.39平方米（折合56.51畝），容積率小于1.7，建筑限高24米，建筑密度小于28%，綠化率大于35%，掛牌起始價為37400萬元，加價幅度為500萬元。

　　根據(jù)掛牌規(guī)則，當(dāng)日掛牌時間10時截止時，如果有競買人表示愿意繼續(xù)競價，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。

　　到10時掛牌截止時，該地塊已經(jīng)過了3輪競爭，價格已升至39900萬元，比起始價高出了2500萬元。轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競爭后，3號和1號輪番把價格抬到42900萬元。第7輪，4號競買人加價500萬元至43400萬元，隨后6號把價格一筆1500萬元的單子直接又抬到44900萬元。隨后3號、2號、4號、6號輪番加價，到了第13輪以后，各家競買人都以每次500萬元的幅度小心加價了，雖然市內(nèi)溫度低，但仍不時有人擦汗、不停地喝水，空氣也讓人感到緊張。

　　2號、3號、4號不停地相互加價，其間第16輪把價格加到49900萬元的4號競買人不停地出去打電話，后來在第20輪、第22輪再次出手后，其他競買人不再繼續(xù)往上跟。最終，上午11時，在主持人連續(xù)3次詢問“還有沒有人繼續(xù)加價”后，該地塊以歷時1小時、爭奪22輪的結(jié)果，以52900萬元成交，競得者為鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司。

　　記者隨后了解到，該地塊吸引了包括永威置業(yè)、鄭州建投、正商、建業(yè)、通利等7家開發(fā)商參與。

　　房價成本約每平方米1.1萬元

　　據(jù)參與此次競拍的永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺介紹，該地塊要求配建廉租回購房6400平方米、社區(qū)辦公及物業(yè)等用房1000平方米，還需要無償為政府建設(shè)四個一工程用房，即一個居民文體活動中心、一個警務(wù)工作室、一個衛(wèi)生服務(wù)站和一個離退休人員管理服務(wù)站用房。按此投資估算，每畝地還需要另外增加150萬元的建筑成本，該地塊商品房銷售價格將來每平方米低于2萬元可能就會發(fā)生虧損。

　　經(jīng)營城市實戰(zhàn)專家、深圳王牌城市研究策劃有限公司董事長上官同君大致測算，該地塊每平方米樓面地價為8260元。如加上按多層的建安成本、報建費用、管理成本、稅收，成本每平方米約在11000元。如果是市場化開發(fā)的房地產(chǎn)項目，2013年下半年入市的話，售價估計要在每平方米2萬元以上。

　　【算賬】

　　房價將不低于2萬/平方米

　　鄭州永威置業(yè)有限公司也參與了龍湖首塊土地競拍，永威置業(yè)常務(wù)副總馬水旺在其新浪微博中用了一個詞：“揪心”。馬水旺說，參與競買的開發(fā)商，有通利、正商、建業(yè)、名門、鄭州市建投和軌道置業(yè)，實力都不可小視。

　　據(jù)悉，龍湖首塊住宅用地的容積率為1.7，建設(shè)密度＜28%，綠地率＞28%，按照每畝地價936.1萬元算，在此基礎(chǔ)上還需交4%的契稅、耕地占用稅，建設(shè)一個居民文體活動中心，一個警務(wù)工作室，一個衛(wèi)生服務(wù)站和一個離退休人員管理服務(wù)站用房，建10%的廉租房由政府按成本價回購。“按此投資估算，每畝需增加150萬元的建筑成本，因此實際的土地成本應(yīng)為1086萬元/畝。”

　　馬水旺表示，實際上，由于受規(guī)劃限制，昨天出讓的龍湖首塊土地的商品房可售面積只有5.67萬平方米，預(yù)計樓面價將突破10900元/平方米，再加上建筑安裝費、利息、銷售稅金和人員成本等相關(guān)費用，該地塊商品房銷售價低于20000元/平方米就會虧損。

　　對此，鄭州市軌道交通有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，軌道置業(yè)是該公司的全資子公司，主要負(fù)責(zé)對地鐵沿線的土地、物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，盈利用于彌補建設(shè)資金。“龍湖地區(qū)的地鐵配套前期工程已經(jīng)啟動，公司對龍湖地區(qū)的開發(fā)非常有信心，競得的地塊將建高端住宅。”

　　鄭州房地產(chǎn)進(jìn)入龍湖時代

　　上官同君介紹，2002年8月23日，鄭東新區(qū)CBD內(nèi)環(huán)第一批土地招拍掛進(jìn)入市場，標(biāo)志著鄭州市房地產(chǎn)市場用了10年，跨過107（指老107，現(xiàn)在的中州大道）；2004年5月1日前后，CBD內(nèi)環(huán)金成地產(chǎn)、偉業(yè)財富廣場上市交易，房子均價每平方米2680元；2004年10月20日，CBD奧林匹克花園入市，房價每平方米3300元。如今是2012鄭州新區(qū)龍湖區(qū)域建設(shè)大幕拉開，龍湖作為鄭州最高端的商務(wù)區(qū)、最高端的商住區(qū)，寸土寸金炙手可熱的龍湖地塊，出現(xiàn)高價地是正常的。

　　上官同君預(yù)計，本次龍湖土地掛牌成交價格每畝936.12萬元，按理說遠(yuǎn)比業(yè)內(nèi)對于龍湖未來地價的預(yù)測要低得多，隨著龍湖土地緊鑼密鼓地進(jìn)入市場，這個片區(qū)是鄭州未來最高端的區(qū)域，地價節(jié)節(jié)攀高，業(yè)內(nèi)可拭目以待。
B

　　新火車站地塊

　　5家開發(fā)商為了24.18畝的地塊爭了110分鐘

　　如果說龍湖地區(qū)首塊地入市引起了眾多開發(fā)商關(guān)注的話，位于康寧路北、康平路西的16119.43平方米（折合24.18畝）的地塊，因為距離鄭州新火車站較近，現(xiàn)場競爭更為激烈。

　　該地塊名稱為鄭政新出（2012）10號地，規(guī)劃要求該地塊容積率小于3.5，建筑限高80米，綠化率大于30%，建筑密度小于25%。掛牌起始價為15160萬元，加價幅度為300萬元。上午10時掛牌截止時，已經(jīng)歷了兩輪競爭，價格升至15460萬元。

　　當(dāng)日的現(xiàn)場競價階段，5號、1號、2號、6號、3號、4號等競相加價，特別是第5輪，6號競買人一單3300萬元甩出來，把價格直接抬到19360萬元。但隨后，各競買人一直以300萬元的單子往上加價。

　　到了第20輪，3號競買人300萬元加至24460萬元后，各家競買人紛紛退出，隨后的競爭成了5號和1號的表演，中間多次出現(xiàn)主持人問“有沒有人繼續(xù)加價，第一次第二次”后，兩家再次舉手示意，時間一直到中午12時50分。經(jīng)過了110分鐘的競爭后，1號競買人放棄跟單，最終5號競買人以31960萬元把該地塊納入囊中，整塊地爭奪經(jīng)過了45輪。

　　與掛牌起始價15160萬元相比，成交價高出16800萬元，是起始價的2.1倍。每畝地價達(dá)到1321.75萬元，競得人為東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展有限公司。據(jù)了解，該地塊有5家開發(fā)商參與競爭。

　　上官同君測算，該地塊綜合各方面因素，將來房子的成本約在每平方米9000元。不過，這塊地還不能算是鄭州“地王”，2010年11月份，鄭東新區(qū)新火車站對面的土地，每畝地價曾達(dá)到2030.13萬元。

　　C

　　其他地塊

　　與上述兩塊地的激烈爭奪相比，當(dāng)天，鄭州新區(qū)還有一塊住宅用地和一塊批發(fā)零售用地可謂平靜成交。

　　其中，位于文苑南路北、明理路東的鄭政新出（2012）11號地，面積為4434.48平方米（折合6.65畝），容積率要求小于3.5，建筑限高100米，因為無人競爭，被鄭州瑞泰置業(yè)有限公司以起始價2600萬元納入囊中，每畝地價390.98萬元。

　　鄭政新出（2012）13號地，位于商都路南、博學(xué)路西，面積4070.37平方米（折合6.11畝），掛牌起始價為1940萬元，土地用途為批發(fā)零售（加油站）。經(jīng)過兩輪競爭后，河南省聯(lián)合石化有限公司以2940萬元拿下該地塊，每畝地價481.18萬元。

　　當(dāng)天除了鄭州新區(qū)有幾塊地掛牌出讓外，當(dāng)天上午9時，鄭州市國土資源局土地交易中心現(xiàn)場也有一塊商住房用地掛牌出讓。

　　該地塊面積為43929.91平方米（折合65.89畝），位于隴海西路西、西環(huán)路東，容積率小于3.5，建筑限高為100米，掛牌起始價為25036萬元，每次加價幅度為200萬元。

　　最終，該地塊以26236萬元成交，競得人為河南怡昌置業(yè)有限公司，每畝地價為398.18萬元。
（來源：鄭州晚報）

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