廣東東莞CBD建設(shè)提速 “未來之地”呼之欲出

　　12月16日，在工程機(jī)械的巨大轟鳴聲中，南城街道水澗頭村北區(qū)八巷一棟三層半的樓房應(yīng)聲倒下。在樓前的空地上，南城街道水澗頭村移交房屋拆除啟動儀式剛剛在這里舉行，宣布首批共拆除21棟移交房屋。

　　水澗頭村是東莞正在打造的高品質(zhì)國際商務(wù)區(qū)（下稱“CBD”）內(nèi)唯一的城中村。隨著“第一拆”的啟動，水澗頭村拆遷安置工作進(jìn)入新階段，CBD建設(shè)進(jìn)一步提速。水澗頭舊村原址將打造為東莞國際商務(wù)區(qū)乃至中心城區(qū)的景觀核心——中央公園。明年上半年，東莞將開展中央公園設(shè)計方案國際競賽，同時完成首開區(qū)首批土地出讓。

　　支撐東莞新形象與新經(jīng)濟(jì)的“未來之地”，正一步步從藍(lán)圖走向現(xiàn)實。

　　土地整備硬仗爭分奪秒

　　從廣深高速進(jìn)入東莞大道，經(jīng)過熱火朝天的南城宏圖總部基地后，一路向北行駛，很快就來到總面積2.14平方公里的東莞國際商務(wù)區(qū)。這里由東莞大道、環(huán)城西路、三元路、宏圖路所圍合形成，與東莞行政文化中心區(qū)相連，是中心城區(qū)核心地段唯一的連片空地。

　　2000年左右，東莞市政府啟動該片區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃工作。經(jīng)過“十年磨一劍”謀定而后動，去年10月城市設(shè)計深化方案定稿，今年初國際商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)工作實質(zhì)性啟動。

　　CBD被稱作“城市心臟”，是區(qū)域功能的核心與經(jīng)濟(jì)中樞，也是現(xiàn)代化城市的標(biāo)志和象征。東莞國際商務(wù)區(qū)由南城國際商務(wù)區(qū)更名升級而來，凝聚著整個城市的期待——這一區(qū)域要成為東莞建設(shè)“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”的最高端標(biāo)桿，以城市升級引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型升級。從產(chǎn)業(yè)的角度來看，東莞規(guī)模龐大的制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級正處于關(guān)鍵期，亟須通過CBD引入更多、更高質(zhì)量的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供服務(wù)支撐。

　　“我們希望通過高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高品質(zhì)建設(shè)東莞國際商務(wù)區(qū)這一平臺載體，進(jìn)一步發(fā)揮服務(wù)業(yè)要素資源集聚的優(yōu)勢，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)，進(jìn)而推動形成與先進(jìn)制造業(yè)融合發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。”市長肖亞非在10月22日舉行的東莞國際商務(wù)區(qū)招商交流會上表示。

　　水澗頭村作為CBD中唯一的城中村，多年來一直為各方所關(guān)注。2000年初片區(qū)規(guī)劃啟動開始至今，市政府和南城街道一直對水澗頭村實施土地嚴(yán)控政策。

　　在這里，狹窄的道路兩側(cè)，建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的三四層高樓房密密挨著，半空中各類電線管道交纏，地面污水四溢……構(gòu)成一副典型的“城中村”畫面，村容村貌、居住環(huán)境和公共配套都已嚴(yán)重落后。越來越多原住民搬離，民房大多改造成出租屋出租給外來務(wù)工人員。在不遠(yuǎn)處的石竹新花園、萬科城市風(fēng)景小區(qū)，以及東莞大道另一側(cè)的世紀(jì)城、金色華庭、天利中央花園等中高檔小區(qū)，與水澗頭村形成鮮明的對比。

　　可以說，水澗頭村的拆遷安置工作，既是東莞CBD打造高品質(zhì)城市空間、產(chǎn)業(yè)升級的需要，也關(guān)系到村民生活品質(zhì)以及幸福感、獲得感的提升。

　　今年3月，市中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)現(xiàn)場指揮部（下稱“現(xiàn)場指揮部”）掛牌成立以來，發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)督促職能，調(diào)動市自然資源局、市城管局和南城街道等多部門力量通力合作，開展了一場爭分奪秒的土地整備硬仗。

　　南城重大辦主任、南城拆遷指揮部綜合協(xié)調(diào)組負(fù)責(zé)人彭文峰介紹，在現(xiàn)場指揮部統(tǒng)籌下，南城街道今年5月成立水澗頭村拆遷安置工作指揮部，組建4個工作組、12個動遷工作組團(tuán)，在5個月內(nèi)基本完成房屋測量、拆遷安置方案制定、風(fēng)險防控方案制定等一系列土地房屋征拆前期工作，先后召開拆遷安置村戶代表大會、全體村民大會。10月25日，街道舉行拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽約啟動儀式，順利完成第一批村民的補(bǔ)償協(xié)議簽訂。

　　“今年以來，水澗頭村拆遷安置工作已取得一系列階段性成果。”在拆除啟動儀式上，南城街道黨委副書記、辦事處主任蘇東表示，目前該區(qū)域確權(quán)工作已100%完成，房屋測繪工作已基本完成。自10月25日簽約啟動儀式以來，共簽約68戶86棟，已移交房屋28棟。

　　與此同時，拆遷安置住宅建設(shè)工作也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。今年11月初，宏圖路東側(cè)一塊108533平方米的地塊順利完成土地出讓工作，該地塊由深圳市潤投咨詢有限公司（華潤置地）以總價45億元的最高上限價成交。國際商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)工作實質(zhì)性啟動后的首個出讓地塊、總用地面積超過10萬平方米、用于國際商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一的城中村水澗頭村的拆遷安置房建設(shè)，多重標(biāo)簽之下，這宗地塊格外引人關(guān)注。

　　在這背后，“東莞效率”充分體現(xiàn)。今年4月以來，現(xiàn)場指揮部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)市自然資源局、市財政局、市環(huán)保局、南城街道以及東實集團(tuán)等單位，在6個月內(nèi)就完成安置項目地塊的選址論證、土地清表、控規(guī)調(diào)整、土規(guī)調(diào)整、地塊包裝、經(jīng)濟(jì)測算、土壤環(huán)境調(diào)查、土地出讓并聯(lián)審批等一系列土地整備工作，確保安置地塊于9月底順利掛網(wǎng)出讓。

　　滿足市民對美好生活新期待

　　滿足市民對美好生活的新期待，是這一輪東莞中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的一個重要理念。

　　現(xiàn)場指揮部辦公室副主任鄧然介紹，在國際商務(wù)區(qū)最新的城市設(shè)計規(guī)劃校正方案中，經(jīng)過多輪研究最終決定對水澗頭村采用區(qū)內(nèi)安置，選定在商務(wù)區(qū)西側(cè)、距離水澗頭村不足200米的一片土地作為安置項目地塊選址。“這一選址從商務(wù)區(qū)規(guī)劃的整體性、兼顧村民的鄉(xiāng)土情懷、確保村民共享CBD開發(fā)建設(shè)紅利、提升村民生活水平等角度進(jìn)行了綜合考慮。”

　　在安置小區(qū)的建設(shè)規(guī)劃上，現(xiàn)場指揮部也頗費一番心思。“農(nóng)民上了樓不能永遠(yuǎn)當(dāng)農(nóng)民，安置小區(qū)無論是風(fēng)貌、立面還是商鋪、業(yè)態(tài)，一定要與CBD的高品質(zhì)匹配。”鄧然表示，“我們根據(jù)村民提出的戶型配比等安置需求進(jìn)行多輪修改，確保設(shè)計方案滿足村民訴求。”

　　為確保水澗頭村村民利益的同時，順利推動舊村拆遷和商務(wù)區(qū)建設(shè)工作，拆遷安置項目建成的住宅、商業(yè)物業(yè)實行安置物業(yè)限價、限銷售對象的“雙限房”模式。出讓信息顯示，項目按建筑面積計算限定最高銷售單價均不高于8000元/平方米，產(chǎn)權(quán)車位限定最高銷售單價不高于8萬元/個，大大低于周邊住宅的市場價，有力地保障村集體和村民補(bǔ)償物業(yè)的權(quán)益和價值。

　　同時，通過科學(xué)測算拆遷成本和土地收益，減輕政府推動水澗頭村拆遷和啟動商務(wù)區(qū)建設(shè)的資金負(fù)擔(dān)。此次出讓的地塊分為5個小地塊，2塊用做安置住房，還配置3塊地塊用于經(jīng)營性項目，保障了安置項目開發(fā)主體的市場動力。

　　在外界紛紛猜測水澗頭村拆遷后原址的用途時，現(xiàn)場指揮部經(jīng)過多輪討論后拍板，改變最初高強(qiáng)度開發(fā)商業(yè)辦公用途的規(guī)劃，將水澗頭舊村原址規(guī)劃建設(shè)為CBD乃至中心城區(qū)的景觀核心——中央公園，在這一寸土寸金的區(qū)域內(nèi)打造22.25公頃的“城市綠心”，為市民提供高品質(zhì)的生態(tài)、休閑、健身、娛樂公共空間，并配置文化商業(yè)、展示演藝、地下停車等公共配套設(shè)施，成為一個宜業(yè)宜居的樂園。公園選址方案公布后，得到水澗頭村村民的廣泛認(rèn)可與支持。

　　中央公園及CBD首開區(qū)明年啟動規(guī)劃建設(shè)

　　除了中央公園，未來的CBD還有哪些亮點？

　　今年3月起，現(xiàn)場指揮部牽頭會同片區(qū)城市綜合運(yùn)營商華潤置地開展東莞國際商務(wù)區(qū)規(guī)劃校正及地下空間等專項研究工作，目前已形成階段性成果。本輪規(guī)劃校正立足于“鏈接全球 領(lǐng)航東莞”的國際視野，提出東莞國際商務(wù)區(qū)定位為“東莞門戶、城市客廳、創(chuàng)新樞紐、區(qū)域引擎”，未來將打造為“世界智造門戶、灣區(qū)魅力都心”。

　　“門戶形象不一定是所謂超高的寫字樓，我們希望未來的中央公園成為東莞的門戶新形象。”在東莞CBD規(guī)劃校正方案編制單位AECOM公司的設(shè)計中，CBD的整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心兩軸四組團(tuán)”。

　　其中，“一心”正是位于水澗頭村原址的中央公園，將打造與沿東莞大道的商務(wù)展示界面遙相呼應(yīng)的城市景觀陽臺。“兩軸”為串聯(lián)城市東西生活組團(tuán)的濱水休閑軸及融合城市和活力與未來體驗的中央活力軸，“四組團(tuán)”分別為金融科貿(mào)組團(tuán)、國際生活組團(tuán)、總部運(yùn)籌組團(tuán)和創(chuàng)新活力組團(tuán)。

　　“東莞CBD整個區(qū)域以中央公園為中心，橫向新基河流過，一側(cè)旗峰山屹立，山水相融的獨特景觀，形成東莞CBD的獨特之處，這種結(jié)合城市自然地理環(huán)境、城市布局形成具有地方特色的東莞CBD。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副總規(guī)劃師朱榮遠(yuǎn)對這一規(guī)劃給予高度評價，“不僅可以拉近城市與居民的距離，更可以小中見大，將城市形象十分巧妙地融入到細(xì)節(jié)之中，顯得自然、平易近人，這也是對城市文化很好的運(yùn)用和體現(xiàn)。”

　　“規(guī)劃科學(xué)是最大、最長遠(yuǎn)的效益。”鄧然表示。10月23日舉行的CBD全球招商中，華潤、嘉里、新鴻基、恒基兆業(yè)等10家知名企業(yè)紛紛拋出繡球，簽署意向協(xié)議總投資高達(dá)410億元；11月5日安置項目地塊以最高上限價45億元成交……資本的青睞體現(xiàn)了市場對于商務(wù)區(qū)土地價值、區(qū)位條件、發(fā)展前景、規(guī)劃品質(zhì)的認(rèn)可。

　　隨著安置地塊的順利出讓，東莞國際商務(wù)區(qū)的工作重點將全面轉(zhuǎn)入中央公園以及首開區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。圍繞“首開區(qū)建設(shè)全面啟動，優(yōu)質(zhì)企業(yè)招引加快推進(jìn)，商務(wù)區(qū)空間框架展現(xiàn)雛形”的總體目標(biāo)，計劃將于明年上半年完成中央公園國際競賽、首開區(qū)首批土地出讓等一系列工作，并盡快啟動中央公園、基礎(chǔ)設(shè)施以及首批重點項目的建設(shè)。

　　“東莞CBD要建設(shè)具有嶺南特色的居住區(qū)和住宅建筑，提供高品質(zhì)、多樣化的居住、商業(yè)、文化和交往空間，打造為灣區(qū)更具引領(lǐng)性和地方特色的城市中心。”中國工程院院士、建筑設(shè)計大師何鏡堂這樣寄語東莞CBD。(南方日報記者 郭文君 陳啟亮 統(tǒng)籌：郭文君)

　　轉(zhuǎn)自：南方網(wǎng)

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