廣東深圳小產(chǎn)權(quán)建筑能否“轉(zhuǎn)正”尚有不少難題

　　近日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)會(huì)同法制辦共同起草了《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法（征求意見稿）》，將公共配套類、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性和商業(yè)辦公類歷史違建作為優(yōu)先處理類別，小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓有望通過補(bǔ)繳地價(jià)的方式“轉(zhuǎn)正”。

　　作為全國(guó)范圍內(nèi)第一個(gè)以正式文件的形式處理小產(chǎn)權(quán)房的案例，深圳此次出臺(tái)的文件再次引發(fā)了輿論關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”問題的討論。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果深圳能夠順利解決小產(chǎn)權(quán)房問題，那么可以為全國(guó)其他城市提供成功經(jīng)驗(yàn)。此外，也有人猜測(cè)，地方政府在產(chǎn)業(yè)類和公共配套類兩類歷史違建上的“放開”，是否預(yù)示著體量巨大的小產(chǎn)權(quán)住宅同樣將迎來“轉(zhuǎn)正”的契機(jī)？

　　購房者的擔(dān)憂

　　一方面可能遭遇原房東的反悔，拿不到房；另一方面則可能被依法拆除，而不會(huì)得到賠償。

　　石家莊的王先生最近非常焦慮，經(jīng)常到村干部家里詢問房產(chǎn)證什么時(shí)候能下來，“去年年底就說快要下來了，到現(xiàn)在八個(gè)多月過去，還是沒見到房產(chǎn)證的影子，得到的回復(fù)總是‘快了’‘再等等’。”王先生告訴中國(guó)商報(bào)記者。

　　王先生之所以這么著急，是因?yàn)榉勘締栴}關(guān)系到6歲的女兒明年能否順利入學(xué)。“房產(chǎn)證下不來，我跟原房主就沒法辦理過戶手續(xù)，孩子的戶口也就遷不進(jìn)來。現(xiàn)在入學(xué)要求人戶一致，明年六月份之前辦不好這些手續(xù)，孩子上學(xué)都成問題。”此時(shí)王先生有點(diǎn)后悔了，當(dāng)初不該貿(mào)然去買“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　2014年年初，王先生以低于商品房均價(jià)2000多元的價(jià)格購買了一套農(nóng)村集體土地拆遷的回遷房。據(jù)王先生介紹，該房產(chǎn)位于石家莊市長(zhǎng)安區(qū)，他買入的時(shí)候已經(jīng)交房一年多，而原房主手里只有一張拆遷協(xié)議。在房產(chǎn)中介的擔(dān)保下，雙方簽訂了房屋買賣合同：王先生先行交付80%購房款，尾款在過戶后結(jié)清，而原房主保證不違約不反悔。

　　“買的時(shí)候也知道這樣的小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，但由于我們資金有限又是剛需，而且被告知這個(gè)小區(qū)有特殊性，開發(fā)商已經(jīng)繳納了一筆土地出讓金給當(dāng)?shù)卣?，把回遷房轉(zhuǎn)成了商品房，每戶可以拿到正規(guī)的房產(chǎn)證，可以上市交易。”王先生說。

　　以相對(duì)較低的價(jià)格享受與商品房同樣的產(chǎn)權(quán)待遇，王先生迅速出手拿下了這套“性價(jià)比很高”的房子。而且據(jù)其介紹，在整棟樓128戶中，有六七十戶是像他一樣的外來買家。王先生告訴記者，去年年底，開發(fā)商聲稱可以辦房產(chǎn)證了，要求先繳納過戶費(fèi)，原房主則一直推脫不肯簽字，以房?jī)r(jià)漲了為由拒絕履行當(dāng)初協(xié)議中規(guī)定的“賣家承擔(dān)三分之一過戶費(fèi)”的條款。為了盡快拿到房產(chǎn)證，王先生選擇了妥協(xié)，自己承擔(dān)了過戶費(fèi)，但沒想到的是，大半年過去了，房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來。

　　“不知道卡在了哪個(gè)環(huán)節(jié)上，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房真的像當(dāng)初說的那么簡(jiǎn)單嗎？”現(xiàn)在的局面讓王先生非常擔(dān)憂。

　　“嚴(yán)格來講，小產(chǎn)權(quán)房可分為兩類，一類是在集體建設(shè)用地上開發(fā)建設(shè)的符合相應(yīng)規(guī)劃和用地手續(xù)的正規(guī)房產(chǎn)，比如農(nóng)民在宅基地上建造的農(nóng)房；另一類也是在集體土地上建造的，但是沒有經(jīng)過審批，甚至還存在違規(guī)用地的情形。”北京京潤(rùn)律師事務(wù)所主任律師張志同向中國(guó)商報(bào)記者解釋，按照土地管理法的規(guī)定，即使通過了相關(guān)部門的審批，小產(chǎn)權(quán)房也不能對(duì)外進(jìn)行交易，只能在本村集體經(jīng)濟(jì)成員之間流轉(zhuǎn)。

　　但在實(shí)踐過程中，像王先生一樣購買了二手小產(chǎn)權(quán)房的人不在少數(shù)。張志同表示，一方面是由于利益驅(qū)動(dòng)，由于開發(fā)時(shí)未繳納土地出讓金，小產(chǎn)權(quán)房比商品房便宜很多；另一方面，購房者存在法不責(zé)眾的心態(tài)，“即便不合法，但購買者那么多，管理部門又怎么來執(zhí)法呢？”

　　不過，由于不受法律保護(hù)，小產(chǎn)權(quán)房交易存在的隱患也顯而易見。據(jù)張志同介紹，隨著城市開發(fā)的深入，房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲，不少原房主通過訴訟，要求法院判決購房協(xié)議無效。此外，某些小產(chǎn)權(quán)房本身就屬于違規(guī)建筑，按照相關(guān)規(guī)定，對(duì)于違法建筑可以通過行政手段查處拆除。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房的購買者一方面可能遭遇原房東的反悔，拿不到房；另一方面則可能被依法拆除，而不會(huì)得到賠償。

　　小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”探路

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，此次征求意見未將小產(chǎn)權(quán)住宅納入其中，可能是試點(diǎn)過程中對(duì)小產(chǎn)權(quán)住宅的處理遇到了障礙，暫時(shí)擱置是本著“先易后難”的原則。

　　近年來，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的聲音一直都存在，不少小產(chǎn)權(quán)房主希望能夠通過補(bǔ)繳地價(jià)的方式將其轉(zhuǎn)化為商品房，也有專家呼吁通過放開小產(chǎn)權(quán)房等方式來調(diào)整高漲的房?jī)r(jià)。不過，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”的政策始終不太明朗。而此次深圳針對(duì)兩類歷史違建出臺(tái)的處理文件，被認(rèn)為是對(duì)小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”的探路之舉。

　　據(jù)悉，上述征求意見稿主要包括兩項(xiàng)內(nèi)容：產(chǎn)業(yè)類歷史違建可先確認(rèn)為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可直接申請(qǐng)為商品性質(zhì)，公共配套類歷史違建僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建補(bǔ)繳50%市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)、商辦類歷史違建補(bǔ)繳全額評(píng)估地價(jià)后可確認(rèn)商品性質(zhì)。

　　為何先從處理產(chǎn)業(yè)類與公共配套類歷史違建著手？既然這兩種歷史違建能通過補(bǔ)繳地價(jià)轉(zhuǎn)正，那住宅類歷史違建，也就是人們慣稱的小產(chǎn)權(quán)房能迎來“轉(zhuǎn)正”機(jī)會(huì)嗎？

　　對(duì)于上述問題，中國(guó)商報(bào)記者從深圳市法制辦獲悉，相較于住宅類歷史違建，產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建主體比較集中，處理意愿普遍較強(qiáng)，預(yù)計(jì)可以達(dá)到理想的處理效果。同時(shí)，兩類歷史違建的處理又與城中村城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，可以拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并進(jìn)一步完善城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，補(bǔ)齊民生短板。

　　但先行處理產(chǎn)業(yè)類和公共配套類兩類歷史違建，并不等于永久排除住宅類以及其他類型歷史違建的處理。深圳市法制辦表示，政府須對(duì)住宅類以及其他類型的歷史違建實(shí)施安全監(jiān)管，消除安全隱患，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，再出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次征求意見未將小產(chǎn)權(quán)住宅納入其中，可能是試點(diǎn)過程中對(duì)小產(chǎn)權(quán)住宅的處理遇到了障礙，暫時(shí)擱置是本著“先易后難”的原則。

　　中國(guó)商報(bào)記者了解到，早在2009年6月，深圳就公布了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，正式提出了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”補(bǔ)繳地價(jià)的規(guī)則。但實(shí)施效果卻有限，小產(chǎn)權(quán)持有人主動(dòng)進(jìn)行違法建筑申報(bào)登記的數(shù)量不足1/10。

　　2014年4月，深圳從全市推進(jìn)改為試點(diǎn)實(shí)施，選擇12個(gè)社區(qū)和1個(gè)街道開展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點(diǎn)工作。根據(jù)試點(diǎn)實(shí)施辦法，原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內(nèi)的部分，可在有限確權(quán)后，補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，進(jìn)入市場(chǎng)流通。相關(guān)部門的謹(jǐn)慎態(tài)度，體現(xiàn)出了小產(chǎn)權(quán)住宅問題存在的處理難度。

　　“小產(chǎn)權(quán)房的體量很大，轉(zhuǎn)正首先需要解決的一個(gè)問題就是將土地從集體轉(zhuǎn)為國(guó)有，這需要履行相應(yīng)的征地審批手續(xù)。一直以來，我國(guó)對(duì)農(nóng)用地、集體土地的管控是非常嚴(yán)格的，因此能否滿足當(dāng)年占地指標(biāo)、依法通過審批是‘轉(zhuǎn)正’的前提條件。其次，還需要集體經(jīng)濟(jì)組織或者相關(guān)單位向國(guó)家補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用，包括土地出讓金以及一系列稅款。此外，小產(chǎn)權(quán)房一旦放開，勢(shì)必會(huì)對(duì)監(jiān)管提出更高的要求，如果管控不好，政策或規(guī)定被濫用，造成的后果將會(huì)非常嚴(yán)重。”張志同表示。（記者王立芳）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
 

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