廣州新房半年售千億下半年或量價齊漲

　　2016年上半年一二線樓市火熱，在深圳、上海成交暴漲之后，同為一線城市的廣州逐漸發(fā)力，上半年創(chuàng)下了其新建商品住宅銷售額過千億的新紀(jì)錄。

　　根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，2016年上半年，廣州新建商品住宅成交631萬平方米，銷售金額達(dá)到1006億元，這也是廣州新建商品住宅市場有史以來首次半年銷售金額突破1000億元。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，廣州上半年新建商品住宅網(wǎng)簽成交57304套，同比增加34.60%；網(wǎng)簽均價為15599元/平方米，同比上升6.14%。

　　尤其是4-6月份，廣州市每個月的一手住宅成交量均超過萬套，這與同期上海的大漲大跌、深圳的持續(xù)下跌形成鮮明對比。由于庫存下降較快，下半年廣州新房仍面臨上漲壓力。

　　一二手量價齊升

　　2016年上半年，廣州一、二手住房成交均處于活躍狀態(tài)。

　　中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，4-6月，廣州一手房網(wǎng)簽量分別為11265套、12871套、11383套，5月的網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下了廣州一手房月網(wǎng)簽量紀(jì)錄。

　　分區(qū)域來看，外圍五區(qū)上半年成交量占比約66%，中心六區(qū)占比約34%。

　　其中，增城區(qū)以一手房網(wǎng)簽量13825套，成交面積147.55萬平方米的數(shù)據(jù)居于榜首；黃埔、蘿崗合并之后的新黃埔則以9427套網(wǎng)簽量緊隨其后，成交面積96.27萬平方米；受自貿(mào)區(qū)利好推動，近年來南沙區(qū)樓市成交量也是節(jié)節(jié)攀升，同期一手房網(wǎng)簽量為7830套，成交面積81.48萬平方米。

　　基于增城、南沙等外圍區(qū)域樓盤的支撐，碧桂園更是一舉奪下上半年廣州房企銷售面積冠軍。

　　火熱的行情讓更多外來房企進(jìn)入華南市場，部分房企是首次進(jìn)入。例如融創(chuàng)牽手合景泰富，憑借合作方式以增城項(xiàng)目首入廣州；金茂則與信達(dá)聯(lián)盟，首次在中心城區(qū)荔灣打造“金茂”系產(chǎn)品；陽光城則趕在6月的最后一天，以股權(quán)合作方式斬獲了南沙地塊。

　　6.14%的一手房房價漲幅較其它一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市而言并不算高。正如廣東省房協(xié)會長蔡穗生日前曾強(qiáng)調(diào)的，在一線城市中，廣州樓市是房價排后的市場，同時也是健康、理性、穩(wěn)步發(fā)展的市場。

　　就在6月底，廣州市作為“樓市健康發(fā)展典范城市”，迎來住建部副部長陸克華等前來調(diào)研。

　　盡管一手房房價整體漲幅不高，但廣州各區(qū)呈分化態(tài)勢。白云區(qū)以同比26%的漲幅居11區(qū)之首，2016年上半年一手住宅網(wǎng)簽均價為29619元/平方米。

　　作為老城區(qū)的越秀區(qū)同比漲幅僅3%，網(wǎng)簽均價為42881元/平方米；黃埔區(qū)一手網(wǎng)簽均價同比漲幅也僅1%，均價為14844元/平方米；荔灣區(qū)則出現(xiàn)大幅下降，21054元/平方米的網(wǎng)簽均價同比下降26%；其它各區(qū)同比漲幅均在6%-12%區(qū)間內(nèi)。

　　從二手房來看，廣州上半年二手住宅成交均價25061元/平方米，環(huán)比2015年下半年上漲5%。中原二手住宅買賣價格領(lǐng)先指數(shù)則已連續(xù)上漲14個月。

　　中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，手握優(yōu)質(zhì)盤源的業(yè)主，放盤價普遍提高；而在市場火熱氛圍下，買家擔(dān)心房價進(jìn)一步補(bǔ)漲，因此只要在一定范圍內(nèi)，也有心追價，促使二手成交價步步上漲。

　　至于一二手成交量齊升的原因，中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，寬松政策環(huán)境支持、史上最低房貸利率、交通基建利好以及2013年受“穗六條”影響的購房人群需求得到釋放均是推動因素。

　　豪宅項(xiàng)目火熱

　　克而瑞統(tǒng)計的2015廣州房企成交金額TOP10排行榜顯示，入榜的主要成交類型為剛需和改善型產(chǎn)品，沒有豪宅入榜，最高成交總金額為54.97億元，入榜門檻僅為25億元，從成交套數(shù)看來，同樣集中在外圍五區(qū)。

　　盡管廣州上半年一二手房成交數(shù)量和均價在一線城市中均不起眼，但上半年豪宅項(xiàng)目的火爆成為其在一線城市中的一個亮點(diǎn)。

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，廣州頂豪項(xiàng)目僑鑫匯悅臺以31套、9.2億元、9980平方米的成績，分別奪得一線城市單價最高項(xiàng)目成交套數(shù)、成交金額、成交面積三個榜單的桂冠。

　　而由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，其實(shí)際表現(xiàn)要更為搶眼。據(jù)匯悅臺內(nèi)部人士透露，僑鑫·匯悅臺上半年銷售額達(dá)35億元。

　　另據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，上半年廣州樓市十大最貴豪宅六成在天河區(qū)，但由于活躍盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異，導(dǎo)致均價產(chǎn)生落差。中原地產(chǎn)研究指出，龍湖天宸原著去年主要成交別墅，今年則主要為洋房，結(jié)構(gòu)差異拉低了區(qū)域均價。

　　廣州龍湖提供的數(shù)據(jù)顯示，龍湖廣州第一盤天宸原著半年簽約逾18.4億元、簽約437套、簽約面積53481平方米，在套數(shù)、面積兩項(xiàng)指標(biāo)中，均列天河區(qū)第一名。

　　整體看來，代表天河樓市半年崛起的天宸原著，與荔灣廣鋼熱盤并肩，在中心城區(qū)天河、荔灣、越秀、海珠、白云簽約金額中，排名第三；并在增城、南沙、花都等眾多市郊跑量熱盤包圍之下，闖進(jìn)全市簽約金額第六名。

　　在學(xué)者馬光遠(yuǎn)看來，廣州樓市是相對健康的市場，今年一季度深圳、上海那樣的暴漲不可持續(xù)，此后三個季度都會面臨壓力。而廣州仍有一整年的市場空間。

　　新房、豪宅熱度不減，廣州樓市庫存已顯著下降。上半年，廣州出臺了“供給側(cè)改革”文件，去庫存效果明顯。尤其是自二季度開始，庫存量下降明顯，同時成交量持續(xù)高位，市場整體呈“供不應(yīng)求”趨勢，這樣的趨勢或?qū)⒃谙掳肽暄永m(xù)。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，廣州一手商品住宅可售69639套，面積854.44萬平方米，較半年前縮減了7%，而剩余庫存僅夠賣8個月。

　　尤其是黃埔、白云、越秀、荔灣四個區(qū)的消化周期，已不足6個月，目前可售貨量除黃埔區(qū)剩6320套外，白云、荔灣、越秀區(qū)均偏緊張。

　　克而瑞地產(chǎn)研究指出，隨著供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，廣州下半年房價存在較大“補(bǔ)漲”可能。

　　合富房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌則表示，下半年廣州樓市走勢如何，還主要根據(jù)國家政策、地方政策的形勢來判斷。

　　他認(rèn)為，目前政策變化的可能性不大，依然看好廣州樓市下半年的前景，在供應(yīng)增加的基礎(chǔ)上，預(yù)計成交量和價格均會上漲。

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