廣州樓市限購政策優(yōu)化 業(yè)內(nèi)：有助促進(jìn)市場供需良性循環(huán)

　　9月20日傍晚，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，對廣州住房限購政策實施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限，以及二手房增值稅征免年限等進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

　　在廣州之前，南京、鄭州、武漢等11個城市已經(jīng)對原有限購政策進(jìn)行了優(yōu)化，由于廣州是最早推動調(diào)整限購政策的一線城市，因此多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，此次調(diào)整具有明顯的信號意義，貫徹并順應(yīng)了政策導(dǎo)向，有望促進(jìn)市場良性循環(huán)。同時廣州并非放開全部區(qū)域限購，有分析人士指出，這體現(xiàn)出近年來對于房地產(chǎn)市場“因地制宜”的要求。

　　部分區(qū)域不再限購　體現(xiàn)有所作為有所不為

　　“在新的形勢下，不管是供求關(guān)系，房地產(chǎn)前景和房價預(yù)期，還是買房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前的住房政策調(diào)整，表明此前以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策都已不再適用。

　　記者注意到，在此次新政出臺前，廣州的黃埔、番禺、花都等地執(zhí)行的購房政策與越秀、天河等中心城區(qū)相同，均為非戶籍人口首套房購置納稅社保需滿5年，而此次調(diào)整后，這幾個區(qū)域不再執(zhí)行非戶籍限購政策。

　　相比原先較為統(tǒng)一的限購政策，如今政策優(yōu)化后變得更加因地制宜。

　　李宇嘉認(rèn)為，越秀等中心四城區(qū)，住房供應(yīng)彈性小，增量供應(yīng)少，以存量為主，且就業(yè)集中、需求量大，因而堅持了限購政策，而白云作為通勤便利、新廣州人置業(yè)的次外圍區(qū)，其靠近中心區(qū)且供應(yīng)較少的部分區(qū)域也沿襲了限購政策。

　　而對于更遠(yuǎn)的南沙，李宇嘉認(rèn)為，該區(qū)域旨在打造大灣區(qū)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、宜居宜業(yè)平臺，盡管去年來銷售量下跌，庫存周期較長，但也仍然限購，這表明該區(qū)域正在去房地產(chǎn)依賴，為產(chǎn)業(yè)和人才集聚創(chuàng)造條件。

　　兩項“5改2”有助促進(jìn)良性循環(huán)

　　新政的另一大亮點(diǎn)是，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限和二手房增值稅征免年限，均從5年調(diào)整回2年。

　　2021年4月，廣州調(diào)整樓市政策，將除花都從化以外9個城區(qū)的個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，當(dāng)時有分析指出，該政策對于抑制二手房交易過熱，打擊投機(jī)炒房行為起到了明顯效果。而非戶籍人口的納稅社保年限的上一次調(diào)整則發(fā)生在2017年3月，當(dāng)時將原本的3年增加到5年。

　　這也意味著本輪政策調(diào)整后，廣州的樓市限購政策更加寬松。

　　“從政策本身來講，降低了購房成本，滿足了實際的合理住房消費(fèi)需求?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，相對寬松的新政讓二手房房源的流通成本降低，有助于原業(yè)主“賣一買一”并加快改善型需求。

　　在李宇嘉看來，這些政策的調(diào)整，旨在促進(jìn)商品房流通和循環(huán)，更好地滿足新市民、年輕人、外來人口扎根廣州的需求。“目前，各大城市住房需求轉(zhuǎn)向改善型需求，廣州的換房需求也比較突出，但同時，我市外來人口規(guī)模大，數(shù)量超過1000萬，剛需規(guī)模也較大，呈現(xiàn)出剛需和改善齊頭并進(jìn)的態(tài)勢。”他認(rèn)為，增值稅免征期“5年改2年”的目的，就是為了降低交易環(huán)節(jié)成本，促進(jìn)“賣一買一”的順暢，既滿足剛需，也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環(huán)。

　　貫徹“房住不炒”供需兩端同步發(fā)力

　　“限購本身對房地產(chǎn)行業(yè)的作用已經(jīng)弱化，取消限購可以更好讓有自住需求的購房者入場，回歸房地產(chǎn)的居住屬性，保障樓市合理的購房需求?！?8安居客研究院院長張波說。

　　不過李宇嘉指出，此次新政基調(diào)依舊堅持房住不炒，“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，供需兩端同步發(fā)力，突出供給側(cè)改革。

　　除限購措施外，此次新政還提出加大保障性住房建設(shè)和供給。李宇嘉認(rèn)為，這表明在需求端釋放潛力購買力的同時，以供給適應(yīng)需求，以需求牽引供給，讓供求保持穩(wěn)定和平衡，避免行業(yè)和市場大起大落，并有助于加快解決部分群體住房困難。

　　在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策調(diào)整后，廣州房地產(chǎn)市場，特別是在售一手樓盤看房客有所增加，呈現(xiàn)出一定程度的回暖趨勢，不過由于網(wǎng)簽的滯后性，目前這種回暖趨勢尚未完全體現(xiàn)在住房成交量上，市場形勢仍有待進(jìn)一步觀察。

　　綜合來看，李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場迫切需要發(fā)布新的政策以提振市場情緒，避免預(yù)期惡化和市場下行形成負(fù)反饋循環(huán)，緩解過快下行的局面，防止其對舊改、投資、消費(fèi)等基本面形成明顯拖累?！按舜我粩堊诱吒庠谕械祝€(wěn)定市場情緒，避免大幅下行，預(yù)計年內(nèi)剩余4個月，廣州商品房市場會逐漸轉(zhuǎn)入到探底企穩(wěn)的走勢?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：南方+

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