深圳半年內(nèi)9次調(diào)控樓市 今年市場(chǎng)將進(jìn)入穩(wěn)定期

　　對(duì)比其他一線城市，2020年深圳樓市在疫情恢復(fù)之初率先出現(xiàn)上漲。

　　2020年全年，深圳新房、二手房共成交16.7萬(wàn)套，其中住宅成交14.1萬(wàn)套，成交量為近五年內(nèi)新高。但是，在成交量創(chuàng)新高的同時(shí)，對(duì)深圳樓市而言，其也在2020年迎來(lái)全面整治。

　　深圳在近半年時(shí)間內(nèi)頻繁開(kāi)啟調(diào)控模式，全面精準(zhǔn)打擊樓市投機(jī)行為。

　　2020年深圳二手房“被哄抬”與新房“打新熱”

　　深圳樓市掀起買(mǎi)房熱潮還要從2019年下半年說(shuō)起。

　　使得深圳樓市迅速升溫的導(dǎo)火索包括了深圳開(kāi)啟建設(shè)“先行示范區(qū)”以及深圳調(diào)整普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　2019年11月11日，深圳市調(diào)整普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)不再有價(jià)格的規(guī)定，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子均為普通住宅，滿兩年即可免征增值稅。這被市場(chǎng)認(rèn)為是“實(shí)實(shí)在在少交錢(qián)”。

　　深圳二手房?jī)r(jià)格也正是在這個(gè)時(shí)候開(kāi)始駛上高速路?！俺山粌r(jià)格創(chuàng)新高”“房源去化率達(dá)50%”“房東捂盤(pán)惜售”“簽單至凌晨一兩點(diǎn)”成為中介口中描繪的深圳樓市。

　　2020年初，深圳樓市在新冠肺炎疫情影響下短暫停下腳步，但在疫情恢復(fù)之初，深圳樓市就率先回溫。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上，創(chuàng)下16個(gè)月以來(lái)的新高，同比增加25.9%。與此同時(shí)，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”“掛牌價(jià)格虛高”的問(wèn)題不斷顯現(xiàn)。

　　這也使得深圳市住建局于2020年5月出手——對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)部分掛牌價(jià)明顯高于真實(shí)成交價(jià)的房源全部下架。

　　深圳貝殼研究院指出，2020年深圳二手房在上半年復(fù)蘇超預(yù)期，但在下半年調(diào)控后回歸理性。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年3月疫情有效控制后，樓市持續(xù)復(fù)蘇，7月份二手房網(wǎng)簽13407套、達(dá)到月度高峰；“715”新政出臺(tái)后市場(chǎng)再次回歸理性，平均在6000套左右。房?jī)r(jià)方面，深圳貝殼研究院價(jià)格精準(zhǔn)指數(shù)顯示，市場(chǎng)活躍上升期3-7月指數(shù)漲幅較大，新政后價(jià)格漲幅明顯放緩，8-12月穩(wěn)定在2%以內(nèi)。

　　但是，二手房與新房的價(jià)格倒掛也催生了新房“打新熱”。2020年，深圳剛需樓盤(pán)增加，以及政府制定的嚴(yán)格的價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制等因素影響，引發(fā)打新熱潮。

　　“買(mǎi)到房相當(dāng)于中500萬(wàn)”“萬(wàn)人搶房”“眾籌打新”等成為人們熱議話題，甚至有不少購(gòu)房者“借名打新”。打新熱潮持續(xù)至今，但引起政府關(guān)注。

　　近期，深圳市住房和建設(shè)局對(duì)認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目弄虛作假的相關(guān)人員，暫停網(wǎng)簽、使用公積金貸款等資格。同時(shí)，深圳將調(diào)控獲利集中在審查購(gòu)房者的資格上，除了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”，還規(guī)定房企、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)同有關(guān)商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)稅清單材料；收入證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源以及近一年及以上的銀行流水單等購(gòu)房資格信息進(jìn)行嚴(yán)格核查。這使得部分“投機(jī)者”知難而退。

　　半年內(nèi)9次出臺(tái)樓市調(diào)控政策

　　深圳樓市降溫與樓市收緊調(diào)控息息相關(guān)。深圳于2020年7月開(kāi)始加碼樓市調(diào)控抑制樓市過(guò)熱。

　　致使二手房回歸理性的政策之一便是“715”新政。2020年7月15日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內(nèi)容包括調(diào)整商品住房限購(gòu)年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤(pán)銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手房交易信息公開(kāi)力度以及嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

　　隨后，深圳頻繁開(kāi)啟調(diào)控模式，全面精準(zhǔn)打擊樓市投機(jī)行為。

　　據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，半年內(nèi)深圳連續(xù)9次出臺(tái)樓市收緊政策。

　　“715”新政后，7月30日，深圳市住建局又發(fā)布樓市調(diào)控“新八條”細(xì)則，明確嚴(yán)控中介機(jī)構(gòu)掛牌價(jià)格，對(duì)于掛牌價(jià)格明顯高于所在樓盤(pán)合理成交價(jià)格的，中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布。政策出臺(tái)之前已發(fā)布的，各區(qū)住房和建設(shè)局應(yīng)督促中介機(jī)構(gòu)及時(shí)下架。

　　除此之外，9月10日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行、深圳市住房和建設(shè)局等發(fā)布關(guān)于建立婚姻信息查詢機(jī)制完善住房貸款管理的通知，客戶購(gòu)房資格將會(huì)嚴(yán)查，假離婚買(mǎi)房的方案將不再可行。

　　9月17日，深圳市司法局發(fā)布關(guān)于征求《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂征求意見(jiàn)稿)》意見(jiàn)的通告。其中商品房預(yù)售政策調(diào)回疫情前水平，并且首次對(duì)現(xiàn)售做出要求，另外深圳市主管部門(mén)建立存量商品住房買(mǎi)賣(mài)的合理價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，定期發(fā)布全市商品住房項(xiàng)目合理成交價(jià)格。

　　10月份，又有消息稱深圳部分國(guó)有大行收緊房抵貸，嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

　　2021年初，深圳延續(xù)調(diào)控收緊模式，接連出手調(diào)控市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)二手房市場(chǎng)的管控也逐步落地。

　　2月8日，深圳市住房和建設(shè)局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并首次發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。根據(jù)參考價(jià)格表，深圳最貴的住宅小區(qū)單價(jià)被定為13.2萬(wàn)元。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，參考價(jià)較市場(chǎng)價(jià)格有一定差距。以價(jià)格最貴的幾個(gè)小區(qū)為例來(lái)看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價(jià)是13.2萬(wàn)元，但在鏈家網(wǎng)上，這一小區(qū)均價(jià)被列為20.54萬(wàn)元，掛出來(lái)的8套房子中，有6套單價(jià)不低于19萬(wàn)。這意味著，深圳住建局給出的參考價(jià)幾乎相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的七折。

　　按照住建部房地產(chǎn)專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒的解讀，深圳二手房成交參考價(jià)格原則上一年發(fā)布一次，中價(jià)掛牌價(jià)格不能超過(guò)參考價(jià)，商業(yè)銀行將根據(jù)成交參考價(jià)格發(fā)放二手房貸款。

　　2021年深圳樓市“進(jìn)入穩(wěn)定期”

　　深圳貝殼研究院報(bào)告指出，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2019-2020年的上升期，2021年預(yù)計(jì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定期。調(diào)控政策的持續(xù)不放松，是市場(chǎng)穩(wěn)定重要基礎(chǔ)，而購(gòu)房需求的總體旺盛，亦將支持市場(chǎng)向前發(fā)展。

　　新房方面，供需維持相對(duì)旺盛。2020年居住用地供應(yīng)增加、舊改建設(shè)推進(jìn)，為今后的供應(yīng)提供了保障，2021年“供應(yīng)大年”還將延續(xù)，其中剛需樓盤(pán)的供應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位，局部區(qū)域改善供應(yīng)增加。同時(shí)，“打新”需求依舊存在，一是購(gòu)房者對(duì)新房的天然青睞，二是新房、二手倒掛現(xiàn)象短期依然存在，三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。

　　二手房方面，市場(chǎng)走勢(shì)更加穩(wěn)健。一是“715調(diào)控”及2021年初進(jìn)行細(xì)化，調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲，進(jìn)一步抑制一些短期的不合理需求；二是“715調(diào)控”二手房市場(chǎng)降溫、購(gòu)房需求釋放穩(wěn)定，朝著理性的方向發(fā)展；三是高價(jià)區(qū)域需求減弱，中低價(jià)區(qū)域、剛需房源占比上升，一定程度弱化了熱點(diǎn)片區(qū)，能有效平抑價(jià)格上升的預(yù)期。但是，深圳房地產(chǎn)中，二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)地位不會(huì)改變(即占70%左右)，主要是二手房的片區(qū)選擇、小區(qū)選擇、價(jià)格選擇更加豐富與多樣化，可以滿足不同購(gòu)房者的需求，同時(shí)交易的周期較短，能夠滿足那些迫切的購(gòu)房需求。

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀