福建九條意見加強商品房預售資金監(jiān)管：減少和避免“爛尾樓”

　　9月15日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳公布《關于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的指導意見》(以下簡稱“《指導意見》”)，宣布通過簽訂監(jiān)管協(xié)議、設立監(jiān)管賬戶、規(guī)范預售款項繳存、明確監(jiān)管額度、實施動態(tài)監(jiān)管等九條舉措明確預售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、撥付流程以及違約責任，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生。

　　《指導意見》提出監(jiān)管工作要求。切實加強商品房預售資金監(jiān)管，夯實城市主體責任，要規(guī)范預售資金繳存和撥付行為，?？钣糜诠こ探ㄔO，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時交付竣工驗收合格的商品房，保護購房人合法權益，防范化解房地產(chǎn)金融風險，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生。

　　對于監(jiān)管協(xié)議的簽訂，《指導意見》提出，監(jiān)管協(xié)議應由房地產(chǎn)管理部門或授權委托的事業(yè)單位(如交易登記機構)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行三方共同簽訂。

　　同時，各設區(qū)市房地產(chǎn)管理部門要制定完善商品房預售資金監(jiān)管具體辦法以及監(jiān)管協(xié)議文本，明確各方權利、義務和責任，明確預售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、撥付流程以及違約責任。

　　下一步則是設立監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在項目所在地符合預售資金監(jiān)管條件的商業(yè)銀行設立預售資金監(jiān)管專用賬戶。監(jiān)管賬戶名稱、賬號應在商品房預售許可證中載明。監(jiān)管賬戶專用于商品房預售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的非柜臺渠道業(yè)務。

　　《指導意見》對預售款項繳存作出明確規(guī)定。預售資金應當全部直接存入監(jiān)管賬戶。申請商業(yè)銀行揭貸貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶作為貸款到賬賬戶。在辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案時，應當核對預售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證。

　　明確監(jiān)管額度。預售項目所在地市縣房地產(chǎn)管理部門應參照項目建設工程造價、施工合同金額、以及該項目的交付使用條件等因素，綜合確定商品房預售資金監(jiān)管總額，確保項目順利建設竣工，并將具體金額和各工程建設進度節(jié)點上監(jiān)管資金控制要求在監(jiān)管協(xié)議中明確(具體監(jiān)管額度由各地自行確定)。預售資金監(jiān)管額度可以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用綜合評價成果掛鉤，對信用評價優(yōu)良的AAA級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可適度降低監(jiān)管額度；對于信用不良的C級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當提高監(jiān)管額度。

　　對于監(jiān)管資金的使用。房地產(chǎn)管理部門、監(jiān)管銀行對監(jiān)管額度內(nèi)預售資金實行重點監(jiān)管，?？顚Ｓ?，專項用于支付預售項目工程建設費用，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息，繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用。申請使用監(jiān)管額度內(nèi)的預售資金，應當按照預售資金監(jiān)管辦法規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議約定的方式辦理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃，并按照用款計劃、工程建設費用支付節(jié)點，以預售許可樓棟為單位支取預售監(jiān)管資金。項目建設進度達到相應節(jié)點后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請，并附施工、監(jiān)理等單位的書面證明材料與施工現(xiàn)場照片等項目進度證明材料，根據(jù)監(jiān)管協(xié)議約定，資金撥付申請經(jīng)核實后符合條件的，監(jiān)管銀行應當按時辦理撥付手續(xù)。

　　福建省提出實施動態(tài)監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要加強對各房地產(chǎn)開發(fā)項目預售資金的監(jiān)督檢查，定期梳理各項目銷售金額、施工進度、工程款支付和預售監(jiān)管資金使用情況，排查風險項目。各設區(qū)市房地產(chǎn)管理部門要建立完善預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，與商業(yè)銀行資金收付系統(tǒng)和商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)對接并聯(lián)網(wǎng)運行，動態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶內(nèi)資金繳存和撥付情況，發(fā)現(xiàn)商品房預售資金未全部存入監(jiān)管賬戶、挪用或超范圍使用監(jiān)管資金等異常情況的，應暫停撥付預售資金；經(jīng)核實不存在異常，或異常情況消失的，應及時予以恢復正常撥付。

　　監(jiān)管銀行應當按照當?shù)仡A售資金監(jiān)管辦法規(guī)定和協(xié)議約定，按照核準意見辦理預售資金撥付，并主動配合房地產(chǎn)管理部門開展預售資金監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管辦法規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議約定使用預售監(jiān)管資金的，以及其他部門依法對監(jiān)管賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，應及時書面告知房地產(chǎn)管理部門。

　　各地要建立預售資金異動預警機制，對出現(xiàn)存在預售資金余額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產(chǎn)風險項目，要逐一梳理分析原因，實施清單式管理；對存在停工爛尾風險的，房地產(chǎn)管理部門要加強實施應急處置，以確保項目后續(xù)建設。

　　違規(guī)違約處理。對未將商品房預售資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管、虛報工程形象進度等騙取資金撥付、擅自挪用或違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金等違規(guī)行為的，房地產(chǎn)管理部門暫停項目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，并令限期改正，情節(jié)嚴重的，依法予以處罰。存在違規(guī)違約行為的企業(yè)，記入企業(yè)信用信息管理。

　　福建要求各地要積極探索建立預售資金監(jiān)管銀行名單管理制度，對不履行商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議、違規(guī)撥付預售監(jiān)管資金、不配合房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督檢查的監(jiān)管銀行，可按照協(xié)議約定將該銀行列入商品房預售資金監(jiān)管不誠信單位，暫停或終止作為商品房預售資金監(jiān)管的協(xié)作單位，并通報人行、銀監(jiān)部門，予以處理。

　　明確監(jiān)管職責。房地產(chǎn)管理部門實施預售資金監(jiān)管，應制定業(yè)務流程、時限和分級權限，并嚴格落實，通過預售資金監(jiān)管系統(tǒng)強化流程管理。各地明確預售資金監(jiān)管領導和責任人員，加強人員履職監(jiān)督，強化監(jiān)督問責機制，從嚴干部隊伍的教育與管理，嚴肅處理各類違法違規(guī)違紀行為，造成重大影響的，依法問責，直至追究法律責任。

　　《指導意見》要求，各地要按照本要求，進一步完善本地預售資金監(jiān)管辦法和預售資金監(jiān)管協(xié)議文本。設區(qū)市房地產(chǎn)管理部門要指導所轄縣市落實好預售資金監(jiān)管工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目按時交付使用。尚未出臺預售資金監(jiān)管辦法的地區(qū)，要抓緊制定出臺。

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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