福州拉大城市框架,園區(qū)、大型公建外移,將盤活榕三環(huán)沿線土地資源 核心提示:福州未來土地出讓將以三環(huán)沿線地塊為主。日前,記者從福州市國土資源局獲得該信息,這意味著,三環(huán)將成為新的開發(fā)熱土。
而在三環(huán)沿線,記者注意到,布局了大型的大學城、奧體中心、會展中心等大量公建,同時也引進了不少園區(qū)。路網(wǎng)、配套、園區(qū)先行,盤活了原本偏遠的福州三環(huán)沿線土地資源,榕三環(huán)沿線土地價值被重估。業(yè)界認為,三環(huán)開發(fā)將大大加快。
三環(huán)沿線綴滿園區(qū)和公建
18日,沉寂了近四個月,福州舉行今年的第三次土地出讓拍賣會,這被市場視為土地市場的風向標。而奧體中心、淮安兩幅地塊因位于三環(huán)沿線而備受關注,盡管這兩幅地塊一幅有奧體元素等多個附加條件,一幅需要配建公租房,但樓面地價分別拍出了6245元/平方米、5347元/平方米,在業(yè)界看來,這樣的價格不低,三環(huán)沿線土地對市場還是有吸引力的。
近幾年,福州市已經(jīng)有意識地把一些大型的公建、園區(qū)往三環(huán)沿線布局。海峽奧體中心、海峽國際會展中心、大學城等大型城市公建均布局在三環(huán)沿線。而根據(jù)福州城區(qū)的規(guī)劃,上街大學新校區(qū)位于閩侯縣上街鎮(zhèn),至2020年規(guī)劃人口30萬人,建設用地34平方公里,建成為教育科研基地和綜合型生活新城。
海西高新技術產(chǎn)業(yè)園位于旗山腳下,規(guī)劃建設用地10.4平方公里,定位為以高端研發(fā)、科技孵化和總部經(jīng)濟為主體的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。海峽醫(yī)藥物流中心,位于倉山區(qū)三環(huán)路北側、齊安路東側,還將建一座私人三甲醫(yī)院,等等。
此外,投資總額不低于100億元,不低于國家4A級標準的大型旅游項目華僑城,將落戶義序帝封江區(qū)域。
城市拉開框架人口外遷
二環(huán)開發(fā)密度較高,已經(jīng)難以找到比較成熟的地塊開發(fā),這是福州城的一個事實。“除了舊城改造項目外,二環(huán)內(nèi)的土地鳳毛麟角,只能往三環(huán)擴?!备V輫敛块T有關人士說道。
三環(huán)的貫通,使得福州城市逐步向外拓展延伸,拉開了城市框架,而這也必然帶動城市人口的外遷。
福州的陳先生家住在中心城區(qū),他給兒子買的房子選擇在烏龍江畔、旗山腳下。陳先生的選擇有自己的道理,他說,兒子在福州一家高科技企業(yè)上班,該公司已規(guī)劃未來部分搬遷到海西高科技產(chǎn)業(yè)園。“人都過去上班,自然考慮就近買房生活?!?/br>
而采訪中,多位業(yè)界人士和專家都認為,城市園區(qū)和公建的外擴,帶來了城市人口的外移,這使得城市沿線、園區(qū)附近的住房需求被帶動起來。
“公建、園區(qū)外移,地鐵、公交甚至高鐵的立體交通的配套,拉大了城市半徑,帶動了城市向外擴展,從而使得城市沿線的土地價值被重估,這是大多數(shù)城市的發(fā)展模式?!狈康禺a(chǎn)資深人士林先生說道。
重新定位行政中心縮短與三環(huán)的距離
來自福州房地產(chǎn)市場業(yè)界的消息透露,福州市行政中心將搬遷至倉山的鼓山大橋下,不少福州政府部門將搬遷過去辦公。這被房地產(chǎn)業(yè)界解讀為重新定位福州行政中心。
“這實則也是城市基礎設施的外移?!绷窒壬J為,行政中心固守在鼓樓臺江,城市的行政半徑很難擴展,但是搬遷后,三環(huán)沿線特別是南三環(huán)、西部、東部到行政中心的距離將縮短,且位于鼓山大橋邊上,交通也比較便利。
規(guī)劃是城市未來的發(fā)展方向,而記者從福州近期的規(guī)劃看,城市發(fā)展的重點都在逐步向外,南嶼南通組團、馬尾組團、南臺島等,都是重點發(fā)展城市外圍沿線。
公益配套跟上還需要時間
二環(huán)、特別是金山建設的時候,金山成為一個居住區(qū),但是行政中心、園區(qū)都還在主城區(qū),就造成了市民的鐘擺運動,工作和生活兩區(qū)的奔波。而把園區(qū)外移,逐步把住宅生活配套外移,就可以解決鐘擺運動問題。
“以前是往新區(qū)配套農(nóng)貿(mào)市場、批發(fā)市場,現(xiàn)在是大型的城市綜合體往外配置,完善生活的配套設施?!绷窒壬J為,這幾年政府的城市發(fā)展理念也越來越清晰,規(guī)劃、運營越來越成熟。
林先生認為,城市外擴最大的問題在于配套跟不上。他認為,購物、休閑等配套,可以通過市場化運作解決,可以很快完善,但是非營利性的配套設施,比如教育、醫(yī)療、城市污水管線、交通設施的配套等,可能存在一定的滯后?!皢栴}總是能逐步解決的,關鍵是用多長的時間消化解決?!?/br>
觀點
三環(huán)速度關鍵看經(jīng)濟速度
采訪中,不少業(yè)界人士認為,隨著城市發(fā)展的成熟,福州二環(huán)向三環(huán)擴展的速度,可能會比一環(huán)向二環(huán)的擴展速度還要快。
“我個人看來,城市向外擴展的前提是整體經(jīng)濟發(fā)展狀況。”省內(nèi)房產(chǎn)專家劉福泉認為,縱觀國內(nèi)一線城市發(fā)展,主要依靠兩個指標,一個是國民經(jīng)濟發(fā)展的需求,一個是城市化進程。“目前,我們國家的城市幾乎只有一種發(fā)展模式,就是資源不斷地向城市集中,城市不斷地向外擴張。因此,福州發(fā)展三環(huán)是個必然?!?/p>
在劉福泉看來,前幾年國家經(jīng)濟發(fā)展較快,但是現(xiàn)在既有的經(jīng)濟模式發(fā)展已經(jīng)達到了邊際狀態(tài),國民經(jīng)濟能否持續(xù)發(fā)展支撐,已經(jīng)成為三環(huán)發(fā)展的速度的關鍵?!熬湍壳岸裕V萑h(huán)發(fā)展還比較樂觀,但是發(fā)展速度有待觀察?!?/p>
延伸
國務院發(fā)展研究中心:房產(chǎn)近5年利潤率達30%
10月22日,國務院發(fā)展研究中心發(fā)布“國務院發(fā)展研究中心研究叢書2012”,內(nèi)容涵蓋了我國經(jīng)濟社會發(fā)展過程中的熱點和焦點問題,包括宏觀經(jīng)濟、外貿(mào)、金融、住房、三農(nóng)問題、公共服務、城鎮(zhèn)化、福利體制等。
部分知名房企利潤率甚至超50%
其中住房方面,研究中心還對住房市場發(fā)展趨勢與政策進行研究,談及房地產(chǎn)開發(fā)利潤和房產(chǎn)稅等話題。并建議適當時候可取消預售制度,增加現(xiàn)房銷售比例,以整治開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的投機行為。
據(jù)介紹,2003年前后,我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右,與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但隨著房價的不斷上漲,房地產(chǎn)利潤率明顯上升,2007年之后年均達到30%左右,超出工業(yè)整體水平約10個百分點。
報告還指出,國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%,遠遠高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
但國務院發(fā)展研究中心市場所副所長王微表示,隨著城市化進程的發(fā)展,未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平會進一步縮小。
十年間土地出讓金增長近20倍
該機構同日發(fā)布的另一研究報告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露,2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元,2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元,十年間全國土地出讓金增長了近20倍。
同時,國務院發(fā)展研究中心在報告中提出目前土地出讓金的支出存在城鄉(xiāng)分配不平衡、城鄉(xiāng)二元格局等問題。
陜西樓市調(diào)控商品房利潤限10%
近日,陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知,要求各地分區(qū)域測算住房項目成本,公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間,控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案,也無法取得預售證。
據(jù)悉,按照德國的法律,如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價的20%,即為超高房價,構成了違法行為。超過合理房價50%則為房價暴利,觸犯刑法,出售者最高將被判處3年徒刑。
來源:東南網(wǎng)
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