福州拉大城市框架 土地市場進入“三環(huán)時代”

福州拉大城市框架，園區(qū)、大型公建外移，將盤活榕三環(huán)沿線土地資源　核心提示：福州未來土地出讓將以三環(huán)沿線地塊為主。日前，記者從福州市國土資源局獲得該信息，這意味著，三環(huán)將成為新的開發(fā)熱土。

　　而在三環(huán)沿線，記者注意到，布局了大型的大學城、奧體中心、會展中心等大量公建，同時也引進了不少園區(qū)。路網(wǎng)、配套、園區(qū)先行，盤活了原本偏遠的福州三環(huán)沿線土地資源，榕三環(huán)沿線土地價值被重估。業(yè)界認為，三環(huán)開發(fā)將大大加快。

　　三環(huán)沿線綴滿園區(qū)和公建

　　18日，沉寂了近四個月，福州舉行今年的第三次土地出讓拍賣會，這被市場視為土地市場的風向標。而奧體中心、淮安兩幅地塊因位于三環(huán)沿線而備受關注，盡管這兩幅地塊一幅有奧體元素等多個附加條件，一幅需要配建公租房，但樓面地價分別拍出了6245元/平方米、5347元/平方米，在業(yè)界看來，這樣的價格不低，三環(huán)沿線土地對市場還是有吸引力的。

　　近幾年，福州市已經(jīng)有意識地把一些大型的公建、園區(qū)往三環(huán)沿線布局。海峽奧體中心、海峽國際會展中心、大學城等大型城市公建均布局在三環(huán)沿線。而根據(jù)福州城區(qū)的規(guī)劃，上街大學新校區(qū)位于閩侯縣上街鎮(zhèn)，至2020年規(guī)劃人口30萬人，建設用地34平方公里，建成為教育科研基地和綜合型生活新城。

　　海西高新技術產(chǎn)業(yè)園位于旗山腳下，規(guī)劃建設用地10.4平方公里，定位為以高端研發(fā)、科技孵化和總部經(jīng)濟為主體的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。海峽醫(yī)藥物流中心，位于倉山區(qū)三環(huán)路北側、齊安路東側，還將建一座私人三甲醫(yī)院，等等。

　　此外，投資總額不低于100億元，不低于國家4A級標準的大型旅游項目華僑城，將落戶義序帝封江區(qū)域。

城市拉開框架人口外遷

　　二環(huán)開發(fā)密度較高，已經(jīng)難以找到比較成熟的地塊開發(fā)，這是福州城的一個事實。“除了舊城改造項目外，二環(huán)內(nèi)的土地鳳毛麟角，只能往三環(huán)擴?！备Ｖ輫敛块T有關人士說道。

　　三環(huán)的貫通，使得福州城市逐步向外拓展延伸，拉開了城市框架，而這也必然帶動城市人口的外遷。

　　福州的陳先生家住在中心城區(qū)，他給兒子買的房子選擇在烏龍江畔、旗山腳下。陳先生的選擇有自己的道理，他說，兒子在福州一家高科技企業(yè)上班，該公司已規(guī)劃未來部分搬遷到海西高科技產(chǎn)業(yè)園。“人都過去上班，自然考慮就近買房生活?！?/br>

　　而采訪中，多位業(yè)界人士和專家都認為，城市園區(qū)和公建的外擴，帶來了城市人口的外移，這使得城市沿線、園區(qū)附近的住房需求被帶動起來。

　　“公建、園區(qū)外移，地鐵、公交甚至高鐵的立體交通的配套，拉大了城市半徑，帶動了城市向外擴展，從而使得城市沿線的土地價值被重估，這是大多數(shù)城市的發(fā)展模式?！狈康禺a(chǎn)資深人士林先生說道。

　　重新定位行政中心縮短與三環(huán)的距離

　　來自福州房地產(chǎn)市場業(yè)界的消息透露，福州市行政中心將搬遷至倉山的鼓山大橋下，不少福州政府部門將搬遷過去辦公。這被房地產(chǎn)業(yè)界解讀為重新定位福州行政中心。

　　“這實則也是城市基礎設施的外移?！绷窒壬J為，行政中心固守在鼓樓臺江，城市的行政半徑很難擴展，但是搬遷后，三環(huán)沿線特別是南三環(huán)、西部、東部到行政中心的距離將縮短，且位于鼓山大橋邊上，交通也比較便利。

　　規(guī)劃是城市未來的發(fā)展方向，而記者從福州近期的規(guī)劃看，城市發(fā)展的重點都在逐步向外，南嶼南通組團、馬尾組團、南臺島等，都是重點發(fā)展城市外圍沿線。

公益配套跟上還需要時間

　　二環(huán)、特別是金山建設的時候，金山成為一個居住區(qū)，但是行政中心、園區(qū)都還在主城區(qū)，就造成了市民的鐘擺運動，工作和生活兩區(qū)的奔波。而把園區(qū)外移，逐步把住宅生活配套外移，就可以解決鐘擺運動問題。

　　“以前是往新區(qū)配套農(nóng)貿(mào)市場、批發(fā)市場，現(xiàn)在是大型的城市綜合體往外配置，完善生活的配套設施?！绷窒壬J為，這幾年政府的城市發(fā)展理念也越來越清晰，規(guī)劃、運營越來越成熟。

　　林先生認為，城市外擴最大的問題在于配套跟不上。他認為，購物、休閑等配套，可以通過市場化運作解決，可以很快完善，但是非營利性的配套設施，比如教育、醫(yī)療、城市污水管線、交通設施的配套等，可能存在一定的滯后?！皢栴}總是能逐步解決的，關鍵是用多長的時間消化解決?！?/br>

　　觀點

　　三環(huán)速度關鍵看經(jīng)濟速度

　　采訪中，不少業(yè)界人士認為，隨著城市發(fā)展的成熟，福州二環(huán)向三環(huán)擴展的速度，可能會比一環(huán)向二環(huán)的擴展速度還要快。

　　“我個人看來，城市向外擴展的前提是整體經(jīng)濟發(fā)展狀況。”省內(nèi)房產(chǎn)專家劉福泉認為，縱觀國內(nèi)一線城市發(fā)展，主要依靠兩個指標，一個是國民經(jīng)濟發(fā)展的需求，一個是城市化進程。“目前，我們國家的城市幾乎只有一種發(fā)展模式，就是資源不斷地向城市集中，城市不斷地向外擴張。因此，福州發(fā)展三環(huán)是個必然?！?/p>

　　在劉福泉看來，前幾年國家經(jīng)濟發(fā)展較快，但是現(xiàn)在既有的經(jīng)濟模式發(fā)展已經(jīng)達到了邊際狀態(tài)，國民經(jīng)濟能否持續(xù)發(fā)展支撐，已經(jīng)成為三環(huán)發(fā)展的速度的關鍵?！熬湍壳岸裕Ｖ萑h(huán)發(fā)展還比較樂觀，但是發(fā)展速度有待觀察?！?/p>

　　延伸

　　國務院發(fā)展研究中心：房產(chǎn)近5年利潤率達30%

　　10月22日，國務院發(fā)展研究中心發(fā)布“國務院發(fā)展研究中心研究叢書2012”，內(nèi)容涵蓋了我國經(jīng)濟社會發(fā)展過程中的熱點和焦點問題，包括宏觀經(jīng)濟、外貿(mào)、金融、住房、三農(nóng)問題、公共服務、城鎮(zhèn)化、福利體制等。

　　部分知名房企利潤率甚至超50%

　　其中住房方面，研究中心還對住房市場發(fā)展趨勢與政策進行研究，談及房地產(chǎn)開發(fā)利潤和房產(chǎn)稅等話題。并建議適當時候可取消預售制度，增加現(xiàn)房銷售比例，以整治開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的投機行為。

　　據(jù)介紹，2003年前后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤率明顯上升，2007年之后年均達到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點。

　　報告還指出，國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　但國務院發(fā)展研究中心市場所副所長王微表示，隨著城市化進程的發(fā)展，未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平會進一步縮小。

十年間土地出讓金增長近20倍

　　該機構同日發(fā)布的另一研究報告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。

　　同時，國務院發(fā)展研究中心在報告中提出目前土地出讓金的支出存在城鄉(xiāng)分配不平衡、城鄉(xiāng)二元格局等問題。

　　陜西樓市調(diào)控商品房利潤限10%

　　近日，陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本，公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間，控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。

　　據(jù)悉，按照德國的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價的20%，即為超高房價，構成了違法行為。超過合理房價50%則為房價暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。

來源:東南網(wǎng)

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