閩委員熱議房價合理回歸 二套以上住房應(yīng)征重稅

福建省商品房銷售均價從2005年的每平方米2801元漲到2011年的7371元不考慮城市、地段、保障房以及權(quán)重等因素，福州、廈門中心城區(qū)和景觀區(qū)域，每平方米甚至達(dá)到1.5萬元-3萬元。

　　無疑，房價是新一屆委員們格外關(guān)注的話題。民建福建省委提交的《關(guān)于促進(jìn)我省房價合理回歸的建議》提到：2011年以來持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有效抑制了房價過快上漲的勢頭，房價趨于穩(wěn)定，但并未出現(xiàn)明顯下降，特別是近期房地產(chǎn)市場的需求逐月上升，廈門、福州等區(qū)域銷售升溫回暖的勢頭明顯，部分樓盤量價齊升，市場預(yù)期有所增強，這給市場的穩(wěn)定和房價的合理回歸帶來了不利。

　　這份提案對影響房價合理回歸的原因做了詳細(xì)的分析，并提出了對策。

　　土地出讓方式推高房價

　　目前實行的土地招拍掛制度，屬于供給壟斷和需求競爭并存模式，土地拍賣“價高者得”。樓市持續(xù)熱銷，企業(yè)對市場前景看好，就愿意支付更高的土地成本。土地成本作為房價構(gòu)成的主要要素之一，其價格大幅攀升強化了社會對房價上漲的預(yù)期，進(jìn)一步推高房價。2010年房地產(chǎn)市場過熱，全省土地成本創(chuàng)下歷史高點，每平方米樓面價達(dá)5495元。隨之全省商品住宅平均售價也不斷飆升，2010年每平方米突破6000元，2011年達(dá)7371元。

　　購房者成開發(fā)商提款機

　　商品房預(yù)售是開發(fā)企業(yè)將購房者資金和銀行資金轉(zhuǎn)變?yōu)槠渫顿Y資本的融資方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，預(yù)售款的融資成本是最低的。2011年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定金及預(yù)收款和個人按揭貸款合計1339.43億元，是同期貸款的3.4倍。這一制度使購房人幾乎變成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“提款機”，開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售圈錢，極大地減少了成本費用，同時也把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上，并通過囤積居奇等方式步步推動房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)企業(yè)更方便地收取下一個項目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，這種循環(huán)促使房價屢創(chuàng)新高。

　　沒有限購地區(qū)漲勢強勁

　　目前國內(nèi)投資渠道相對有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然存在。福州市2010年10月“限購令”出臺后，市區(qū)樓市相對低迷，但七縣市及平潭由于價格普遍低于市區(qū)且沒有限購，吸引了不少購房者二次置業(yè)、投機買房，房價上漲勢頭強勁。2011年，福州七縣市及平潭商品住宅平均售價每平方米達(dá)8053元，比2010年增加2022元。

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　　居民購房追求一次到位

　　不少人誤讀“居者有其屋”的內(nèi)涵，認(rèn)為不同年齡層級的人都應(yīng)該擁有自己的住房，經(jīng)常出現(xiàn)幾代人或兩個家庭支持年輕人家庭購房的情況，這樣做透支了消費能力，形成較大的負(fù)擔(dān)，而且片面追求住宅面積，追求一次性到位，超前消費，沒有形成梯度消費觀念。我省城鎮(zhèn)居民對住房面積的要求較高，2011年全省人均住宅建筑面積達(dá)37.9平方米，比全國多出5.2平方米。

　　建議提高住房預(yù)售門檻

　　提案認(rèn)為，通過強化和完善調(diào)控政策，防止房價出現(xiàn)反彈。一是在目前開發(fā)企業(yè)商品房庫存量較大的情況下，適時改革、完善期房預(yù)售制度，提高商品房預(yù)售門檻，加強企業(yè)預(yù)售監(jiān)管，有利于規(guī)范開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，敦促消費者理性消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。二是發(fā)揮主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房定價監(jiān)管和調(diào)控，明確房價的漲幅與城鎮(zhèn)居民收入和GDP的增長幅度相匹配。三是制定土地調(diào)控的目標(biāo)，包括供地規(guī)模、供地結(jié)構(gòu)、供給價格區(qū)間和增幅區(qū)間，完善住房用地有償出讓的競爭機制，積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。

　　二套以上住房應(yīng)征重稅

　　加快推進(jìn)房產(chǎn)稅制改革，免征首套普通住宅房產(chǎn)稅、適度征收二套房產(chǎn)稅、二套以上重征房產(chǎn)稅；對自住購房者免稅，對經(jīng)營性購房者采取低稅政策，對投機性需求的購房者采取征收重稅政策，對人均居住面積大幅超標(biāo)的家庭作為房產(chǎn)稅擴(kuò)征后的征繳對象。通過發(fā)揮財稅制度的宏觀調(diào)控作用，有效地打擊投機性住房需求、以抑制房價的上漲。

　　房價合理回歸的途徑除了房價和供需本身的調(diào)整，也可以通過居民收入的增加來實現(xiàn)。若維持和穩(wěn)定房價目前水平和認(rèn)可房價收入比在6-9倍的區(qū)間，全省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入要達(dá)到3萬-5萬元。因此，要加快推進(jìn)收入分配制度改革，努力提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動者報酬在初次分配中比重。一是建立和完善工資的正常增長機制、工資支付的保障機制、工資提高的集體協(xié)商機制。二是充分發(fā)揮財政的再分配功能，加大對困難人群和低收入群體的轉(zhuǎn)移力度，縮小居民收入差距，增加低收入群體的收入。

來源:東南快報

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