瞄準(zhǔn)銀行審查及風(fēng)控 央行摸底個(gè)人住房貸款


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2020-09-18





  近日,《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獨(dú)家了解到,中國(guó)人民銀行正在對(duì)70個(gè)大中城市2019年新發(fā)放的個(gè)人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業(yè)銀行進(jìn)行抽樣調(diào)查。央行方面強(qiáng)調(diào),與往年相比,本次調(diào)查增加了對(duì)商業(yè)銀行貸款審查審批、風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)情況的調(diào)查。


  央行方面稱,此次調(diào)查主要是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),深入了解居民購房、貸款行為特征和商業(yè)銀行審貸條件、流程等相關(guān)情況,準(zhǔn)確把握貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,更好地為研究制定住房信貸政策提供依據(jù)和參考。


  “受新冠疫情影響,銀行業(yè)整體貸款質(zhì)量下行壓力加大,作為個(gè)貸業(yè)務(wù)中規(guī)模占比較高的住房貸款肯定要嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。一些借款人通過虛增流水等手段變相提高收入,一旦外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化導(dǎo)致個(gè)人收入降低,將會(huì)導(dǎo)致貸款逾期發(fā)生,風(fēng)險(xiǎn)比較大。”看懂研究院研究院韓小剛?cè)缡钦f。


  購房用途及購房款來源成關(guān)注焦點(diǎn)


  近日,記者了解到,央行正在開展關(guān)于2019年度個(gè)人住房貸款的抽樣調(diào)查。根據(jù)要求,各經(jīng)受調(diào)查的單位應(yīng)在2020年9月30日前通過房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)錄入數(shù)據(jù)和報(bào)送抽樣調(diào)查報(bào)告。


  在針對(duì)主借款人的調(diào)查中,央行詢問了被調(diào)查客戶的年收入情況、辦理貸款時(shí)銀行要求客戶提供的個(gè)人和家庭收入來源證明、在辦理貸款時(shí)客戶提供了哪些住房套數(shù)證明材料、此次首付款的來源、此次貸款所購住房的用途等情況。


  記者注意到,此前杭州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,亦提出了嚴(yán)格執(zhí)行收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和月供收入比要求,準(zhǔn)確核定借款人真實(shí)收入;嚴(yán)格審查購房首付資金來源等要求。


  中國(guó)銀行研究院博士后李義舉指出,2020年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖,部分違規(guī)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)?!笆芤咔榈挠绊?,上半年宏觀政策較為寬松,形成了寬松的信貸環(huán)境。出于對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性預(yù)期,部分生產(chǎn)型企業(yè)將低價(jià)融來的資金違規(guī)用于投資房地產(chǎn),導(dǎo)致部分城市商品房交易火爆?!?/p>


  韓小剛告訴記者,在貸款實(shí)際操作中,其他條件符合情況下,借款人月收入、月供收入比是核定貸款金額的重要參考因素?!疤貏e在首付款方面,如果首付款為借貸資金,則很有可能是購房人的投機(jī)行為或者超過自身能力的非理性購買行為,在當(dāng)前房市價(jià)格下行壓力持續(xù)加大的大環(huán)境下,這些行為導(dǎo)致貸款逾期甚至不良的風(fēng)險(xiǎn)將加大。”


  交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴記者,近期包括杭州在內(nèi)的多個(gè)二線熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控政策為樓市降溫,住房貸款的審慎管理是房地產(chǎn)金融審慎管理框架中的重要組成部分,嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)入樓市、規(guī)范居民消費(fèi)貸使用范圍等是住房貸款審慎管理的必要方面。


  記者注意到,在此次調(diào)查中,央行還對(duì)銀行個(gè)人住房貸款審查的情況進(jìn)行了調(diào)查,其中央行關(guān)注了銀行是否針對(duì)個(gè)人住房貸款設(shè)立審查崗位、是否已制定相應(yīng)操作規(guī)范性文件等情況,詢問了銀行決定審批人員績(jī)效考核的最重要因素、單筆個(gè)人住房貸款審批中系統(tǒng)自動(dòng)審批占比份額、哪些層級(jí)有個(gè)人住房貸款審批權(quán)限、分級(jí)審批的劃分依據(jù)、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)部門與審批部門的分管行領(lǐng)導(dǎo)是否為同一人等。


  個(gè)人住房貸款或?qū)⒊掷m(xù)審慎管理


  根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2020年二季度末,個(gè)人住房貸款余額32.36萬億元,同比增長(zhǎng)15.7%;2019年同期,個(gè)人住房貸款余額27.96萬億元,同比增長(zhǎng)17.3%。


  李義舉認(rèn)為,2020年上半年,房地產(chǎn)企業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速達(dá)到工業(yè)企業(yè)貸款的三倍左右,房企的杠桿率上漲較快,這不僅提升了房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),也擠占了其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的信貸資源,容易推高社會(huì)融資成本。


  今年以來,監(jiān)管層多次強(qiáng)調(diào),金融機(jī)構(gòu)要積極支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。如6月1日,央行等八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化中小微企業(yè)金融服務(wù)的指導(dǎo)意見》中亦強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行要把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái),轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,實(shí)現(xiàn)信貸資源增量?jī)?yōu)化、存量重組。


  夏丹指出,房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)下降,在當(dāng)前背景下,與調(diào)整貸款額度相比,嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)貸款投放和資金流向更有必要。


  談及下半年個(gè)人住房貸款的走勢(shì),夏丹認(rèn)為,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資總體仍然從緊,上半年實(shí)際投放金額和增速隨著融資環(huán)境的整體改善而改善,更多的是水漲船高,并未明顯放松。“下半年房地產(chǎn)金融領(lǐng)域也將繼續(xù)進(jìn)行審慎的管理,結(jié)合地區(qū)房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲態(tài)勢(shì)做好差別化調(diào)控。如對(duì)特定地區(qū)貸款額度、利率和放款速度方面或收緊,同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)入樓市的情況,規(guī)范居民消費(fèi)貸使用范圍等,以保持房?jī)r(jià)、地價(jià)的相對(duì)平穩(wěn)。”


  某國(guó)有銀行地方分行人士告訴記者,由于今年上半年銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款審批比較積極,下半年部分銀行在個(gè)人住房貸款方面的信貸額度比較少了。


  李義舉也認(rèn)為,未來宏觀政策將堅(jiān)持“房主不炒”的定位,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)?!?月30日的政治局會(huì)議提出‘完善宏觀調(diào)控跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié),實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期均衡’,這表明未來防風(fēng)險(xiǎn)的重要性開始提升。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已成為防范金融風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域,未來宏觀政策將著眼于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,不會(huì)通過刺激房地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)短期的上漲。未來監(jiān)管政策也將持續(xù)落實(shí)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則(三條紅線,四檔管理),最大限度避免資金違規(guī)流入房低產(chǎn)行業(yè)。這不僅會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展,也為其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境?!?/p>


  值得一提的是,在風(fēng)險(xiǎn)方面,央行還在此次調(diào)查中重點(diǎn)了解:除借款人償債風(fēng)險(xiǎn)外銀行認(rèn)為個(gè)人住房貸款面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是什么;2020年銀行認(rèn)為控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)最重要的因素是什么;2020年,銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略與上一年相比有哪些變化等問題。


  同時(shí),央行向銀行詢問了當(dāng)不良貸款超過多少、房地產(chǎn)貸款(含開發(fā)貸款)新增與各項(xiàng)貸款新增占比超過多少、地方平均房?jī)r(jià)下跌超過多少時(shí),銀行會(huì)對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行重新評(píng)估,甚至進(jìn)一步對(duì)住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。(張漫游)


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