半年報(bào)業(yè)績(jī)普遍向好 上市房企凈負(fù)債率攀升


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2018-08-31





  近期,上市房企陸續(xù)公布了半年報(bào)。截至今年8月22日,在已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的41家房企中,合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收達(dá)4876.8億元,同比增長(zhǎng)了27.54%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)達(dá)426.3億元,同比增長(zhǎng)了33.92%。但在一片繁榮的表象下,一股暗流正在涌動(dòng)。


  值得注意的是,無論是龍頭房企還是中型房企,均出現(xiàn)了凈負(fù)債率上升、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或大幅縮減的情況,已持續(xù)一年多的樓市調(diào)控限貸、限價(jià)、限簽的殺傷力已經(jīng)顯效,房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。與此同時(shí),房企多元化轉(zhuǎn)型正在加速,體育、零售、冷鏈、健康、醫(yī)療以及食品等都成為房企密集布局的方向。


  半年報(bào)出爐


  今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng),又獲得了很大收獲。大部分房企都取得了較好的中期業(yè)績(jī)“,增收又增利”成為主流。在上述41家上市房企中,33家公司上半年實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。其中,20家公司凈利增速超過50%,17家公司凈利增長(zhǎng)同比翻倍。


  截至目前,在第一“軍團(tuán)”的四家房企中,萬科、碧桂園均公布了半年報(bào)。萬科在上半年的營(yíng)收達(dá)1060億元,同比增長(zhǎng)了51.8%;歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為91.2億元,同比增長(zhǎng)了24.9%。


  剛剛經(jīng)歷了工程事故風(fēng)波的碧桂園同樣實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。碧桂園在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1318.9億元,同比增長(zhǎng)了約69.7%;毛利約為349.7億元,同比增長(zhǎng)了104.6%;凈利潤(rùn)約為163.2億元,同比增長(zhǎng)了94.9%。


  融創(chuàng)和恒大則發(fā)布了半年業(yè)績(jī)預(yù)告。恒大預(yù)計(jì)利潤(rùn)規(guī)模同比大幅提升,稅后凈利潤(rùn)增幅在125%以上,核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)增幅在100%以上。而融創(chuàng)則表示,上半年?duì)I收增幅將超過200%,公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)增幅在200%以上,毛利率也比去年同期和去年全年進(jìn)一步提升。


  此外,上半年華潤(rùn)置地的綜合毛利潤(rùn)率為48.1%,比去年同期的35.0%有明顯提升。其中,開發(fā)物業(yè)毛利率由32.6%提升為48.6%,投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))毛利率由63.5%上升至66.6%。


  在其他房企中,中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為24.35%,比去年同期上升了6.68個(gè)百分點(diǎn)。旭輝的毛利率為33.7%,核心凈利潤(rùn)率為13.3%,均高于去年同期。


  值得注意的是,這是在很多城市出臺(tái)限價(jià)政策的背景下取得的業(yè)績(jī)。在限價(jià)政策嚴(yán)厲的一線城市,很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅難以取得利潤(rùn),而且出貨都成為了難題。


  上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,不同企業(yè)的拿地策略不同,有些企業(yè)雖遭遇限價(jià),但其土地是在前幾年獲得的,成本相對(duì)較低。此外,如果企業(yè)將重心布局在調(diào)控政策不夠嚴(yán)厲的城市,同樣也會(huì)有較好的利潤(rùn)空間。


  不可否認(rèn),過去幾年,房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率呈現(xiàn)出了下降趨勢(shì),而到了2017年,部分企業(yè)的利潤(rùn)率已開始回升。中信建投研究發(fā)展部認(rèn)為,未來這一情況有望繼續(xù)改善。


  現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力


  雖然上半年業(yè)績(jī)普遍向好,但是在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼的背景下,資產(chǎn)負(fù)債率的上升也成為一種行業(yè)現(xiàn)象。


  以萬科為例,在業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí),其資產(chǎn)債數(shù)據(jù)也跟著走高。截至今年6月末,萬科擁有總資產(chǎn)1.35萬億元,負(fù)債總額為1.14萬億元,資產(chǎn)負(fù)債率增至84.70%,比上年末增加了0.72個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期末,萬科凈負(fù)債率為32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍處于行業(yè)低位。


  與此同時(shí),碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、招商蛇口、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)等均出現(xiàn)了凈負(fù)債率上升的情況。其中,碧桂園上半年凈負(fù)債率達(dá)59%,較去年的56.9%微升;保利地產(chǎn)凈負(fù)債率達(dá)93.26%,較去年末擴(kuò)大了7個(gè)百分點(diǎn)。


  龍湖集團(tuán)今年上半年凈負(fù)債率為54.6%,2017年末為47.7%;華潤(rùn)置地的凈有息負(fù)債率為47.2%,較2017年底的35.9%也有增長(zhǎng)。而負(fù)債半年內(nèi)大增219.04億元的藍(lán)光發(fā)展,期末凈負(fù)債率較2017年末提升了22個(gè)百分點(diǎn)至115.6%。


  但在過去的半年里,龍頭房企均出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或大幅萎縮,如萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-42.55億元,同比減少了119.47%。上年同期為218.5億元,上年末則為823.2億元。保利地產(chǎn)2018年中報(bào)顯示,公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-98.33億元。此外,碧桂園上半年的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流雖保持為31.7億元,但相比2017年年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。


  中小房企也不例外。藍(lán)光發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.82億元,而上年同期則為39.10億元。


  嚴(yán)躍進(jìn)表示,凈負(fù)債率上升、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降,說明企業(yè)的支出變多、回款變慢、融資惡化,負(fù)債壓力增加了。


  另有資深人士表示,限售、限價(jià)、限購(gòu)等政策導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性大幅下滑。同時(shí),融資端也持續(xù)收緊,比如順應(yīng)上半年降杠桿的趨勢(shì),銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款持續(xù)收緊,停止了許多房企的發(fā)債,行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流急速惡化是普遍趨勢(shì)。


  嚴(yán)躍進(jìn)還指出,在當(dāng)前資金面收緊的情況下,房企應(yīng)適當(dāng)壓縮債務(wù),通過聯(lián)合開發(fā)或者入股等方式降低負(fù)債的壓力。


  而部分房企則轉(zhuǎn)向了租賃運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù),并進(jìn)行REITs等ABS融資。但中小房企資金狀況遠(yuǎn)不如龍頭房企,即便可以發(fā)行應(yīng)收款A(yù)BS,財(cái)務(wù)成本也會(huì)隨之上升,中小房企的狀況或舉步維艱。


  中金公司分析師張宇認(rèn)為,此輪融資收緊也在客觀上推動(dòng)了金融資源向頭部企業(yè)的聚集,行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將加速提升。


  “從目前來看,主要房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)還是不錯(cuò)的,但我們也應(yīng)看到,很多龍頭開發(fā)商一方面不斷尋找新的并購(gòu)擴(kuò)張機(jī)會(huì),另一方面也紛紛進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。而健康、養(yǎng)老、教育、體育、零售、旅游、物流等已經(jīng)成為眾多房企多元化發(fā)展的嘗試。(張曉玲 張忠安)


  轉(zhuǎn)自:中國(guó)商報(bào)


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