北京限房價(jià)項(xiàng)目銷售辦法出爐 部分將收作共有產(chǎn)權(quán)房

　　去年“930”樓市調(diào)控新政中，北京推出了“限房價(jià)競地價(jià)”的土地出讓方式。一個(gè)商品住宅地塊在入市時(shí)，就已經(jīng)明確限定了將來房子的銷售價(jià)格。

　　隨后，北京在土地出讓中大量使用這種方式。

　　近期，首批入市地塊的限房價(jià)項(xiàng)目（也就是大家通常說的“限競房”）即將開始銷售，限房價(jià)項(xiàng)目的銷售辦法何時(shí)出臺(tái)？哪些人可以購買？現(xiàn)在，答案來了！

　　北京市住建委起草了《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》），現(xiàn)正式向社會(huì)公開征求意見。

　　《通知》的目的是切實(shí)保障限房價(jià)項(xiàng)目的住房是用來住的，規(guī)定：限房價(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　征求意見稿全文

關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知

（征求意見稿）

　　各有關(guān)單位：

　　為貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門<關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施>的通知》（京政辦發(fā)〔2016〕46號）和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）等文件規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)本市“限房價(jià)、控地價(jià)”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中可售住房的銷售管理通知如下：

　　一、本通知所稱限房價(jià)項(xiàng)目，是指按本市“限房價(jià)、控地價(jià)”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

　　二、在限房價(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，由北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心（以下簡稱“市保障房中心”）對該項(xiàng)目可售住房的市場價(jià)格進(jìn)行評估，形成評估價(jià)。

　　三、根據(jù)限房價(jià)項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)的銷售均價(jià)的限價(jià)（以下簡稱“銷售限價(jià)”）與評估價(jià)之比不同，分別按以下方式銷售：

　?。ㄒ唬┍戎蹈哂谠O(shè)定比例的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易；

　?。ǘ┍戎挡桓哂谠O(shè)定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價(jià)占評估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額；

　?。ㄈ┰O(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。

　　四、市保障房中心收購限房價(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂收購協(xié)議，明確各自權(quán)利、義務(wù)，并應(yīng)在購房合同開始網(wǎng)簽之日起十個(gè)月內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購款。

　　五、市保障房中心收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

　　具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

　　六、市保障房中心收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，其公告、網(wǎng)上申購、購房資格審核、購房確認(rèn)等按《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）執(zhí)行。

　　七、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施，所涉及的共有產(chǎn)權(quán)住房的有關(guān)規(guī)定與《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
 

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)   

　　專家解讀

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授表示：本《通知》的發(fā)布，應(yīng)該說是給出了一個(gè)探索性的解決方案，有許多亮點(diǎn)：

　　一是積極落實(shí)“房住不炒”定位，審慎施策促進(jìn)市場穩(wěn)定。《通知》規(guī)定，如果限房價(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房價(jià)差不大的時(shí)候，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為普通商品房。如果價(jià)差較大時(shí)，則由政府相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收購后按共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)規(guī)則銷售。價(jià)格穩(wěn)定的信號預(yù)期傳導(dǎo)非常明確，又不失差異化管理的靈活性，值得肯定。

　　二是通過梯級過濾匹配機(jī)制的設(shè)立，將共有產(chǎn)權(quán)模式應(yīng)用拓展到市場供給，使其不再局限于住房保障領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了住房保障、住房支持和住房市場的自然銜接，是完善住房供應(yīng)體系的一個(gè)創(chuàng)新性探索。

　　三是設(shè)定的轉(zhuǎn)化及共有比例合理而富有彈性?！锻ㄖ访鞔_了當(dāng)前限房價(jià)項(xiàng)目收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)定比例為85%，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整，是建立在根據(jù)市場實(shí)際狀況進(jìn)行必要調(diào)整的更加富有彈性的制度。

　　四是可操作性強(qiáng)，比較好的兼顧了各方主體的利益。因?yàn)槭前凑胀恋爻鲎寘f(xié)議中約定的房屋限價(jià)收購，且“應(yīng)在購房合同開始網(wǎng)簽之日起十個(gè)月內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購款”，還可以在收購協(xié)議中通過平等協(xié)商做出進(jìn)一步的約定，讓收購的公平性更有保障。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：《通知》 “雙防雙保”，扼制炒房，確保限房價(jià)項(xiàng)目住房是用來住的。

　　收購價(jià)差較大的限房價(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，除了保障真正需要“住”而非投資獲利的居民家庭，《通知》還通過項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售共有產(chǎn)權(quán)住房，較好地落實(shí)了“職住平衡”。

　　另外，《通知》還規(guī)定，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，可向具備本市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的大戶型住房，還可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。這種做法，反映了對改善性家庭住房需求的兼顧，我認(rèn)為不僅是必要的，而且是科學(xué)的，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民家庭收入的提高、二孩兒政策的放開等，確實(shí)有一定數(shù)量的家庭需要改善住房條件，政府住房政策也應(yīng)給予合理的支持。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛：《通知》收購差價(jià)較大的限房價(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的做法，符合法律規(guī)定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性的商品住房，限房價(jià)項(xiàng)目也具有政策性。收購部分限房價(jià)項(xiàng)目作為共有產(chǎn)權(quán)住房，打通了限房價(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)住房的通道，不但本質(zhì)上都是具有政策性質(zhì)的住房，而且是之前推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的“政策性”的深化和精準(zhǔn)化，能夠更好地滿足包括剛需和改善性家庭的居住需求。

　　北京房協(xié)副會(huì)長、秘書長陳志：《通知》合理制定了有關(guān)規(guī)則，較好地兼顧了各方利益。

　　關(guān)于《通知》，我談兩個(gè)方面的認(rèn)識(shí)：一是關(guān)于暫定85%的設(shè)定比例；二是關(guān)于收購轉(zhuǎn)化項(xiàng)目保障房中心十個(gè)月結(jié)清收購款。

　　1、關(guān)于暫定85%的設(shè)定比例，我認(rèn)為這個(gè)比例的掌握是適度的、合理的。

　　為什么部分限房價(jià)項(xiàng)目上市時(shí)銷售限價(jià)與同地段房屋市場價(jià)會(huì)產(chǎn)生較大差價(jià)？我想原因有以下幾個(gè)方面：一是政府推出這個(gè)土地出讓方式，是為了控制土地出讓價(jià)格、防止出現(xiàn)“地王”，所以有必要適當(dāng)壓低住房銷售限價(jià)；二是為引導(dǎo)項(xiàng)目周邊的在售新房項(xiàng)目及二手房房主理性定價(jià)，扼制房價(jià)上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價(jià)，特別是一些在土地出讓時(shí)周邊沒有在售新房，銷售限價(jià)主要是參考了周邊二手住房當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)。從我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行的實(shí)際情況看，2017年12月全市二手住房成交均價(jià)比最高的3月下降13%，充分表明了限房價(jià)項(xiàng)目銷售限價(jià)對引導(dǎo)住房價(jià)格趨于理性確實(shí)發(fā)揮了積極的作用。

　　2、關(guān)于收購項(xiàng)目保障房中心10個(gè)月內(nèi)結(jié)清收購款，充分體現(xiàn)了對開發(fā)企業(yè)合法權(quán)益的尊重。

　　轉(zhuǎn)自：央視財(cái)經(jīng)

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