美聯(lián)儲持續(xù)加息加重美國房屋銷售壓力

　　新冠肺炎疫情暴發(fā)后，由于美聯(lián)儲以及美國政府實施了大規(guī)模的經(jīng)濟支持措施，經(jīng)濟復(fù)蘇推動了美國住房需求的回暖，疊加房屋供應(yīng)不足以及較低的抵押貸款利率，美國房屋銷售十分火爆。然而，隨著今年3月美聯(lián)儲開始加息，目前已累計加息375個基點，美國抵押貸款利率出現(xiàn)明顯攀升，上行的抵押貸款利率在一定程度上削弱了消費者的購房意愿。再加上經(jīng)濟不確定性的增加以及通脹水平的飆升，美國房屋銷售持續(xù)下滑。

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(NAR)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，美國10月成屋銷售量較9月下降5.9%，連續(xù)第9個月下降，較上年同期下降28.4%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后按年率計算為443萬套，為2020年5月以來的最低水平。抵押貸款利率的持續(xù)攀升繼續(xù)打擊著美國的房地產(chǎn)市場。NAR首席分析師勞倫斯·云表示，在10月份有更多潛在購房者因抵押貸款利率攀升而無法獲得貸款。在美國國內(nèi)房價較高的地區(qū)和近年來房價大幅上漲的市場中，這種影響更大。

　　值得注意的是，美國房屋銷售自2月以來逐步下降，創(chuàng)下1999年有數(shù)據(jù)以來最長連降。美聯(lián)儲為抗擊通脹而進行的連續(xù)加息，導(dǎo)致美國的抵押貸款利率迅速攀升，打擊了消費者購房需求，成為美國房屋銷售面臨的關(guān)鍵下行壓力。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，房產(chǎn)在市場上的停留時間通常為21天，高于9月的19天和2021年10月的18天。

　　美聯(lián)儲在11月的貨幣政策會議上宣布加息75個基點，符合市場預(yù)期。由于美國10月消費者物價指數(shù)同比增速下降至7.7%，市場普遍預(yù)計美聯(lián)儲將在12月的貨幣政策會議上放緩加息節(jié)奏，加息幅度預(yù)計將降至50個基點。近期，也有多位美聯(lián)儲官員在講話中透露美聯(lián)儲預(yù)計將放緩加息節(jié)奏的信號，不過這些決策者們同時也強調(diào)，抗擊通脹依然是美聯(lián)儲的首要任務(wù)。美聯(lián)儲距離暫停加息還有一段距離，而這也意味著美國抵押貸款利率很難出現(xiàn)大幅度的下跌。

　　對于目前的美國房屋銷售情況而言，有一個好消息是，近一周，美國30年期固定抵押貸款利率以及15年期固定抵押貸款利率已有所下降。根據(jù)房地美(Freddie Mac)公布的數(shù)據(jù)，截至11月17日當(dāng)周，美國30年期固定抵押貸款的平均利率為6.61%，低于上周的7.08%。而在一年前的同一時期，美國30年期固定抵押貸款的平均利率為3.10%。另外，美國15年期固定抵押貸款平均利率為5.98%，低于上周的6.38%。而在一年前的同一時期，美國15年期的固定抵押貸款的平均利率為2.39%。

　　房地美首席分析師山姆·卡特表示，雖然抵押貸款利率下降是好消息，但住房市場擺脫高利率陰云仍有很長的路要走。通貨膨脹率仍然居高不下，美聯(lián)儲可能會維持高利率，消費者將繼續(xù)感受到影響。而勞倫斯·云表示，抵押貸款利率自11月中旬見頂以來已經(jīng)下降，因此房屋銷量在當(dāng)前周期中可能接近觸底。

　　另外，從美國成屋買家的構(gòu)成來看，根據(jù)《2022年美國住宅房地產(chǎn)國際交易概況》報告，在2021年4月至2022年3月的12個月期間，外國買家購買住宅的金額達到590億美元，占美國成屋銷售額的2.6%，外國買家現(xiàn)房購買數(shù)量為9.86萬套，占現(xiàn)房銷售總量的1.6%。從買家國家排名來看，加拿大買家占外國買家的11%，交易額達55億美元；墨西哥買家占外國買家的8%，交易額達29億美元。

　　值得注意的是，雖然從房屋銷售的角度看，美國房地產(chǎn)市場較為低迷，但美國的房價總體而言依然處于較高水平。而高企的房價也是阻礙消費者購房意愿的重要因素。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，美國10月份所有住房類型的現(xiàn)房價格中值為379100美元，比2021年10月上漲了6.6%。

　　美聯(lián)儲在11月發(fā)布的金融穩(wěn)定報告中指出，盡管房價的同比增長已經(jīng)出現(xiàn)放緩，但整體估值依然很高。在全國范圍內(nèi)，房價與租金比趨于平穩(wěn)，但仍高于本世紀初的峰值水平。另外，紐約聯(lián)儲日前公布的一項調(diào)查顯示，10月美國消費者預(yù)計房價將小幅上漲2%，與9月預(yù)期持平，為2020年6月以來的最低漲幅。

　　轉(zhuǎn)自：金融時報

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